Bất động sản vẫn là kênh “được lòng” nhà đầu tư trong những tháng đầu năm 2024?

Lợi nhuận vượt trội

Theo Viện nghiên cứu Bất động sản (BĐS) Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư có tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn cao nhất trong hai năm qua, lên tới 14%/năm; xếp vị trí thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp (8,5%/năm); vàng SJC xếp vị trí thứ ba với tỷ suất lợi nhuận là 7,36%/năm.

Theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, hầu hết các kênh đầu tư ghi nhận dấu hiệu tích cực so với năm 2023. Trong đó, bất động sản vẫn là kênh có lợi suất đầu tư cao nhất.

Tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Trong khi đó VNIndex, thể hiện biến động giá cổ phiếu, tăng 19%, giá vàng SJC tăng 17%, tỷ giá USD tăng 8%.

Điển hình tại Hà Nội một trong những địa phương dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32% so với đầu năm 2023, chung cư tăng 31%, đất, biệt thự, nhà phố cũng tăng từ 10-19%.

Trong khi đó, giá rao bán bất động sản TP.HCM gần như đi ngang trong một năm rưỡi qua, ngoại trừ chung cư tăng giá nhẹ 6%, các loại hình còn lại đều giữ nguyên mặt bằng giá.

Mặc dù lượng quan tâm đến nhà riêng mới chỉ hồi phục 87%, đất nền phục hồi 60% so với quý 1/2021, hai loại hình này nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch trong nửa đầu 2024.

Lý giải cho việc BĐS vẫn là kênh đầu tư sinh lời cao nhất, Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cho rằng, kênh đầu tư BĐS được săn đón xuất phát từ việc các chủ đầu tư liên tục tung ra các mức chiết khấu “khủng”. Điều này đã khiến nhiều dự án tiệm cận với giá trị thực.

Bên cạnh đó, thị trường đang đón nhận thêm nhiều thông tin tích cực. Nổi bật nhất là sự “hạ nhiệt” của lãi suất cho vay hiện chỉ còn dao động trong khoảng 8 - 10%/năm. Giữa bối cảnh lãi suất giảm dần, Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam dự báo, tâm lý của nhà đầu tư sẽ được cải thiện.

Từ phân tích trên, đơn vị này cho rằng, với các nhà đầu tư có ý định “bắt đáy” BĐS, những người có điều kiện tài chính có thể xem xét sử dụng tỷ lệ đòn bẩy từ 60% - 70% (vốn tự có) và 30% - 35% (vốn vay).

Việc lựa chọn kênh đầu tư phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính của từng nhà đầu tư. Trong bất cứ hoàn cảnh nào, người tham gia cần giữ vững nguyên tắc phân bổ nguồn vốn vào các kênh khác nhau.

Nên “bỏ tiền” vào phân khúc nào?

Dưới tác động của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2024, nhiều ý kiến đánh giá, phân khúc đất nền sẽ trở thành 'kênh đầu tư vua', hứa hẹn sẽ là 'mỏ vàng' đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề đang được các nhà đầu tư đau đáu chính là việc "siết" phân lô, bán nền sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ được triển khai thế nào.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Điều này đồng nghĩa với việc quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố và thị xã trên toàn quốc.

Các chuyên gia nhận định rằng, quy định mới này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư; đồng thời Nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án.

Tuy nhiên, việc hoạt động chia lô, tách thửa đất sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn khiến cho nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm và khiến cho phân khúc này bị "đẩy giá" lên cao.

Đánh giá về 3 luật mới sắp có hiệu lực, bà Giang Đỗ - Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam nhận định, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng được xem là bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai 2024.

Theo bà Giang Đỗ, những thay đổi như loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến từng cấp sẽ cải thiện hiệu quả việc giao đất, sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

Theo các chuyên gia, trước khi quyết định "xuống tiền" đầu tư vào BĐS, cần đánh giá nhu cầu của người mua và người bán.

Nếu người mua cảm thấy mức giá ở thời điểm này phù hợp và "hài hoà" ở mức có thể chấp nhận được thì nên mua hoặc chờ thời điểm "rơi trũng" hơn để đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng khuyến cáo rằng chỉ nên mua BĐS ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch (cần nắm chắc thông tin này) hoặc các BĐS dòng tiền gần các khu công nghiệp cũng được xem là một sự lựa chọn "không tồi" cho các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại.