Bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh dần sôi động trở lại

Giá căn hộ TP Hồ Chí Minh tăng phi mã, giao dịch giảm mạnh trong quý IV

Ghi nhận tại thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh hiện nay cho thấy, phân khúc căn hộ giá mềm đã tuyệt chủng. Cán cân nguồn cung mới trên thị trường nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá bán thấp nhất không dưới 50 triệu đồng/m2.

Báo cáo quý III/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư ở TP.HCM tăng ở tất cả các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp. Cụ thể, giá căn hộ cao cấp (từ 55 triệu đồng/m2 trở lên) tiếp tục tăng 5% so với cùng kỳ, căn hộ trung cấp (giá từ 35 -55 triệu đồng/m2) cũng tăng thêm 4%. Đà tăng giá của thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh nói chung và khu Đông nói riêng dự kiến sẽ tiếp tục khi nguồn cung mới đổ ra thị trường 3 tháng cuối năm vẫn nghiên lệch về loại hình cao cấp, trên dưới 60 triệu đồng/m2.

Mới đây, kênh Batdongsan.com.vn cũng công bố giao dịch của thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, trái ngược với thời điểm 6 tháng đầu năm, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía nam gia tăng dần trong nửa cuối năm 2022.

Cụ thể, quý I và quý II, TP Hồ Chí Minh có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỉ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70-80% thì bước sang quý III, giao dịch ảm đạm hơn khi mà nguồn cung mới tung ra thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn nhưng tỉ lệ tiêu thụ chưa đến 52%.

Đỉnh điểm rơi vào 3 tháng cuối năm, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25% (tương đương 100 căn hộ) trong tổng số nguồn cung. Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất và vào giai đoạn cận Tết.

Nhìn nhận thực tế trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường sơ cấp xuất hiện nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh khủng, lên đến 40-50% giá trị BĐS nhưng không đủ kéo đà sụt giảm của thanh khoản.

Thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua cần tiền gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phải thanh lý bớt BĐS để cơ cấu dòng vốn và giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Trước đó, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng dự báo, quý IV/2022 nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục nghiêng về loại hình cao cấp, hạng sang với ít nhất hơn 80%. Một số dự án trung cấp vẫn chưa xác định kế hoạch chào bán hoặc hoãn thời gian triển khai qua năm 2023 khiến nguồn cung căn hộ TP.HCM 3 tháng cuối năm giảm mạnh so với cùng kỳ và tiếp tục thiếu sự đa dạng.

Ông Tuấn nhận định, nền giá chung cư TP Hồ Chí Minh cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ chênh lệch.

Theo dự báo của Batdongsan.com.vn, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP Hồ Chí Minh có thể tăng từ 4-6%, tỉ suất lợi nhuận cho thuê cũng vì thế tăng lên. Có thể khoảng quý IV/2023, tỉ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP Hồ Chí Minh sẽ trở lại mức từ 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch.

Cơ hội cho bất động sản vùng ven?

Theo chuyên gia bất động sản, khi thị trường bất động sản sôi động thì giới đầu tư mua vào ồ ạt, bán nhanh để chốt khoản chênh lệch. Tuy nhiên, sau dịch Covid-19, khi kinh tế càng khó khăn hơn, thị trường lại trên đà đi xuống thì dòng tiền của nhà đầu tư cũng không còn dồi dào như trước. Do đó, bất động sản có giá càng cao thì càng khó tiếp cận nhu cầu thực.

Điều này giải mã lý do bất động sản vùng ven có giá dưới 2 tỷ đồng được xem là kênh đầu tư “vua” trong mọi thời kỳ. Bởi trong giai đoạn hiện nay, nếu tính đầu tư ngắn hạn, lướt sóng thì không thể, do đó, người dân có thể tìm kiếm những bất động sản giá mềm để mua, coi như là một tài sản tích luỹ lâu dài.

Tại khu vực phía Nam, các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương…, xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm phục vụ nhu cầu của người dân địa phương và những người làm việc ở TP Hồ Chí Minh, với giá bán phù hợp, việc kết nối với trung tâm được cải thiện.

Ghi nhận cho thấy, một số khu đô thị quy mô ở Long An đang thu hút sự quan tâm của người có nhu cầu ở thực và cả giới đầu tư. Đơn cử, tại Khu đô thị Waterpoint của Nam Long Group, ngoài các dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, villa ven sông, còn có căn hộ EHome Southgate giá vừa túi tiền (từ 1 tỷ đồng/căn). Dự án đang triển khai phân khu mới, trong khi các giai đoạn trước đó đã có cư dân vào sinh sống đông đúc.

Theo các chuyên gia trong ngành, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhu cầu tăng trưởng và khuynh hướng giãn dân của TP Hồ Chí Minh đã thúc đẩy bất động sản đô thị vệ tinh của Thành phố phát triển và được quan tâm.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ: “Trong bối cảnh thị trường biến động, xu hướng dạt về vùng lân cận tìm chốn an cư ngày càng nhiều. Điều này cũng đại diện cho một trong các xu hướng được thể hiện rõ trong năm 2023 và các năm tới”.

Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, xu hướng về các đô thị ven TP.HCM để sinh sống trở nên mạnh mẽ hơn từ thời điểm dịch Covid-19 đến nay. Kết nối hạ tầng và chất lượng dịch vụ ngày càng tốt hơn ở các khu vực vùng ven trở thành chất xúc tác quan trọng cho xu hướng này. Việc các tiện ích về y tế, giáo dục hay giải trí ở các khu vực vùng ven với chất lượng không khác biệt nhiều khiến cư dân muốn “ly tâm” thêm yên tâm với lựa chọn của mình.

Xu hướng “ly tâm” về vùng lân cận TP Hồ Chí Minh sẽ còn kéo dài bởi việc kết nối các khu đô thị ở Đồng Nai, Bình Dương hay Long An với Thành phố ngày càng thuận tiện, nhanh chóng. Bên cạnh đó, chênh lệch về chất lượng sống giữa các khu vực ngày càng rút ngắn, trong khi giá cả sinh hoạt và dịch vụ ở vùng ven ở mức vừa phải hơn.

Điều quan trọng hơn cả là giá bất động sản tại thành phố lớn ngày càng đắt đỏ. Với cùng một khoản tiền, người mua sẽ sở hữu bất động sản diện tích rộng hơn, thậm chí có sân vườn bao quanh ở vùng ven. Chưa kể, các đô thị vùng ven ngày càng phát triển và tạo ra nhiều cơ hội việc làm tại chỗ hơn, kể cả trong những ngành đòi hỏi tri thức và chuyên môn cao.

Xu hướng làm việc từ xa ngày càng phổ biến cũng sẽ tạo thêm thuận lợi cho những người sống ở vùng ven mà công ty có trụ sở trong thành phố lớn. Bên cạnh đó, các giá trị tinh thần, bao gồm việc có một phong cách sống thư thả, hài hòa với thiên nhiên trong lành hơn, ngày càng được coi trọng.