Bức tranh đa sắc màu của thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2024: Vượt giai đoạn 'thăm dò' để bứt tốc

Lực đẩy nào ảnh hưởng đến thị trường BĐS thời gian qua?

Sức mua cũng như tình hình giao dịch của thị trường BĐS chịu sự chi phối rất lớn của lãi suất các ngân hàng trong suốt thời gian qua. 

Việc lãi suất cao đã tạo ra áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp khi mà người dân vay vốn mua nhà, đầu tư dự án và nược lại. 

Trong vòng 2 năm trở lại đây, lãi suất huy động liên tục giảm và bắt đầu đảo chiều bật tăng trở lại trong 3 tháng gần đây đã tác động lớn đến thị trường BĐS. 

Dù vậy, theo các chuyên gia, nhu cầu về tín dụng vẫn còn khá yếu nên việc tăng lãi suất tiết kiệm sẽ khó có thể tác động được đến lãi suất cho vay BĐS. 

Chính vì thế, việc duy trì mức lãi suất như hiện nay cũng sẽ không tạo thêm áp lực cho dòng vốn cũng như tâm lý của người mua nhà, từ đó tạo điều kiện cho thị trường BĐS sẽ có nhiều khởi sắc và bứt phá hơn. 

Từ cuối năm 2023, việc mở rộng các gói tín dụng cho ngành BĐS từ Chính phủ cũng như các Bộ, ngành liên quan đã giúp cho nhiều doanh nghiệp trở lại thị trường. 

Theo như thống kê của Batdongsan.com.vn, nửa đầu năm 2024 FDI “đổ” vào BĐS trong 5 tháng đầu năm được xem là "điểm sáng" khi đã đạt 70%. 

Một trong những khó khăn mà thị trường BĐS vẫn đang đối diện chính là dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục tăng, trái phiếu cũng như nợ xấu vẫn được xem là thách thức lớn trong thời gian tới; cùng với đó, việc thị trường thiếu đi nguồn cung mới nhưng "hàng tồn kho" của các doanh nghiệp BĐS niêm yết vẫn lớn cho thấy một thực tế rằng sản phẩm vẫn chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường. 

Thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn "thăm dò" và chờ bứt tốc

Sau thời kỳ khủng hoảng chạm mức "đáy" vào cuối quý IV/2022 và đầu quý I/2023, thị trường BĐS đang dần từng bước phục hồi. 

Một trong những tín hiệu rõ nét cho thấy sự phục hồi này là mức độ quan tâm và giá bán có biến động mạnh từ đầu quý I/2024 cho đến nay. Theo nhận định của các chuyên gia, tín hiệu phục hồi sau khi chạm đấy cũng là đặc điểm mang tính chu kỳ của thị trường BĐS. 

Theo thống kê ghi nhận ở hai thị trường BĐS lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM, đa phần các loại hình BĐS đều cho thấy mức độ tìm kiếm tăng trưởng tích cực ở quý I và quý II/2024. 

Đáng nói, đất bán được xem là loại hình ghi nhận biến động mạnh mẽ nhất khi lượt tìm kiếm các loại đất bàn gồm đất nền, đất thổ cư trong 6 tháng đầu năm đã tăng 118% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Con số này không phải là "vô lý" khi trên thực tế giai đoạn đầu năm 2024, thị trường BĐS Hà Nội đã từng chứng kiến "cơn sốt cục bộ" đất nềnm đất thổ cư tại các huyện vùng ven và ngoại thành khi nhu cầu tìm kiếm bất ngờ tăng vọt. 

Nửa đầu năm 2024, chung cư Hà Nội cũng được xem là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh (tăng 46% so với cùng kỳ), trong khi đó nhà riêng/ nhà phố hay biệt thự đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt ở mức 33%, 27% và 9%.

Tại thị trường BĐS TP. HCM, lượt tìm kiếm các loại hình không biến động mạnh nhưng cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực khi lượt tìm kiếm các loại đất bán răng 45%; lượt tìm kiếm nhà riêng tăng 34%...

Về mức giá bán, Thủ đô Hà Nội ghi nhận có sự bứt tốc về giá vượt trội hơn so với TP. HCM. 

Theo đó, trong khi tại TP. HCM, ngoại trừ loại hình chung cư ghi nhận giá bán tăng 6% so với cùng kỳ thì các loại hình còn lại đều không có biến động đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2024; trong khi đó tại Hà Nội, mức giá chung cư tăng đến 31%.

Một trong những minh chứng rõ ràng chính là hàng loạt các dự án như Lumi Hanoi và một số phân khu trong KĐT Vinhomes Smart City như The Capony, Solar Park, Lumi Evergreen... đều "cháy hàng" sau mỗi lần mở bán dù mức giá neo ở mức cao. 

So với nửa đầu năm 2023, giá nhà riêng cũng đã tăng 32%. Một trong những nguyên nhân giá nhà riêng bị "đẩy" lên là do giá chung cư neo ở mức giá cao trong khi nguồn hàng khan hiếm, nhiều người đã chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá khiến giá bán ở phân khúc từ 2-4 tỷ đồng tăng mạnh. 

Chung cư Hà Nội vẫn là "miếng bánh đắt đỏ"

Một trong những phân khúc lọt "top trending" của thị trường BĐS trong nửa đầu năm 2024 chính là chung cư Hà Nội. 

Việc khan hiếm nguồn hàng cũng như mức giá bán tăng vọt đã khiến cho chung cư tại Hà Nội tiệm cận với mặt bằng giá chung cư của TP. HCM (trước đó 2 năm khoảng cách này khá lớn).

Tính đến tháng 5/2024, mức giá chung cư trung bình theo tin đăng bán tại cả thị trường Hà Nội và TP. HCM đều tiệm cận ở mức 50 triệu đồng/m2. 

Đáng nói, việc tăng giá ở loại hình chung cư tại Hà Nội không phải tình trạng cục bộ mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực cũng như dự án. 

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, nếu đặt mốc từ tháng 10/2023, lượt tìm kiếm chung cư đạt đỉnh vào tháng 3/2024 và tính đến tháng 5/2024, lượt tìm kiếm tăng 29% tại Hà Nội và 32% tại TP. HCM.

Ở hai thành phố lớn nhất cả nước, chung cư vẫn được xem là "miếng bánh đắt đỏ" và là loại hình tạo động lực phục hồi cho thị trường 2 thành phố này giai đoạn nửa đầu năm 2024. 

Ngoài ra, phân khúc nhà riêng và đất nền cũng có những chuyển biến tích cực khi lượt tìm kiếm đất nền tăng 33%, tìm kiếm nhà riêng tăng 18%. 

Trong khi đó phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn "ngủ sâu" khi khá trầm lắng ở nửa đầu năm 2024.

Đơn cử như một số tỉnh thành phía Nam như Phú Quốc, Bình Thuận... mặc dù có lợi thế về du lịch biển nhưng lượt tìm kiếm BĐS nghỉ dưỡng hiện vẫn chưa có dấu hiệu tăng trưởng trở lại. 

Theo nhận định của các chuyên gia, dù thị trường BĐS đã bước qua giai đoạn "thăm dò" và sẽ vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong tương lai. 

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025 sẽ là giai đoạn khởi sắc của BĐS khi người dân quan tâm hơn đến nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không đặt nặng những yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thị trường thời kỳ ảm đạm. 

Ông Quốc Anh cũng dự báo đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế cũng như có thanh khoản tốt hơn. 

Giai đoạn từ năm 2026 theo ông Quốc Anh sẽ là giai đoạn ổn định của thị trường BĐS khi người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những BĐS có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.