Các doanh nghiệp bất động sản cần phải giảm giá nhà?

Doanh nghiệp bất động sản cần nghiêm túc thực hiện chỉ đạo

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà tăng cao là do hàng rào pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm. Đồng thời, chi phí đầu vào của các dự án ngày càng tăng nên việc giảm giá bất động sản được xem là khó khả thi.

HoREA cũng nhận thấy trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhiều lần nhắc lại thông điệp trên như tại “Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/02/2023 và tại "Hội nghị trực tuyến Chính phủ với địa phương” ngày 04/07/2023 và đã được thể hiện trong Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ.

Hiệp hội nhận thấy từ năm 2022 đến nay, ở “chiều” Nhà nước giải quyết các kiến nghị, đề xuất thì hầu như tất cả các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều đã được các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe, xem xét, giải quyết ở cả 3 cấp. Nhưng, ở “chiều” doanh nghiệp bất động sản tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu "phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm” thì các doanh nghiệp bất động sản "đến nay chưa được triển khai tích cực”.

Theo HoREA, trong các năm qua do vướng mắc pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện thì có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, dự án nhà ở trung cấp đã được doanh nghiệp chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở với “mác” nhà ở cao hơn. Thậm chí “đánh vống” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Do đó, thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng gặp vướng mắc pháp lý, mà thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, tham gia thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở.

Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023, để chuẩn hóa quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.

Giá nhà vẫn cao “ngất ngưởng” trong những năm qua

Có một thực tế không thể phủ nhận là việc tìm mua căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM lúc này không hề dễ.

Theo Bộ Xây dựng, căn hộ chung cư bình dân (hạng C) trên thị trường hiện có mức giá bình quân từ 25-35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp (hạng B) có mức giá từ 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 và căn hộ chung cư cao cấp (hạng A) có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Theo cập nhật giá nhà dịp cuối năm của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán đang ở mức rất cao. Cụ thể, tại Hà Nội, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2).

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Khảo sát thực tế tại thị trường Hà Nội, trong 4 năm qua, nhiều khu chung cư đã tăng giá gần gấp đôi. Đơn cử như, một căn chung cư hạng C, 2 phòng ngủ ở phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, hồi năm 2018 có giá 20 triệu đồng/m2, hiện có giá 30 triệu/m2. Còn chung cư 2 phòng ngủ tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức cuối năm 2019 có giá 1,1 - 1,2 tỷ đồng nhưng hiện tại đang được rao bán với giá 1,8 - 2,2 tỷ đồng.

Hay tại chung cư hạng B có 3 phòng ngủ tại đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, có giá dưới 30 triệu đồng/m2 (năm 2021) thì nay đã tăng lên hơn 40 triệu đồng/m2. Nhiều người không thể tìm được căn hộ để mua vì nguồn cung khan hiếm.

Cũng theo Cushman & Wakefield, 10 năm qua (2012-2022) giá bán căn hộ tại TP.HCM đã tăng 3 lần. Theo đó, giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) lên nhanh trong giai đoạn 2020-2021, đạt mức 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2) và đi ngang từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.

Với nhà liền thổ, nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM, giá bán tăng gần 7 lần trong 10 năm, lên 330 triệu đồng/m2.

Cụ thể, từ năm 2013-2016, giá nhà liền thổ ở TP.HCM khoảng 2.000 USD/m2 (tầm 45 triệu đồng/m2). Giai đoạn 2017-2019, nguồn cung nhà liền thổ lên gấp đôi, giá bán cũng lên mức 4.000-6.000 USD/m2 (90-140 triệu đồng/m2).

Biến động giá mạnh nhất của phân khúc này rơi vào giai đoạn 2021-2023 do sự xuất hiện của các dự án hạng sang và siêu sang. Giá nhà giai đoạn này tăng hơn 2,6 lần, chạm mức 14.000 USD/m2 (gần 330 triệu đồng/m2).

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Công ty Cushman & Wakefield, cho biết từ năm 2021 đến nay, phân khúc cao cấp với giá bán trên 400 triệu đồng mới xuất hiện, làm cho mặt bằng giá thị trường bị đẩy lên cao.

Bên cạnh đó, giai đoạn 2020-2022, thị trường xuất hiện nhiều cơn "sốt đất", nhà liền thổ là phân khúc bị tác động mạnh, giá đất đã từng xuất hiện tình trạng tăng hàng tuần. Nhiều dự án cũ chỉ trong 2 năm này đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30-40% so với mức khởi điểm.

Sau các đợt điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết dự án mới triển khai sau này cũng định hình một biểu giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó.