Nghịch lý: Người mua nhà càng chờ thì giá nhà càng tăng?

Giá nhà tăng theo từng năm

Theo báo cáo của Viện Đất đai đô thị (ULI), tại TP.HCM, giá nhà trung bình là hơn 7 tỷ đồng, trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức khoảng 220 triệu đồng/năm. Chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5 lần, cao thứ 2 trong khu vực Châu Á chỉ sau Thẩm Quyến (35 lần), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3 lần), Thượng Hải (24,1 lần) và Hong Kong (26,5 lần).

Nguyên nhân đầu tiên có thể chỉ ra, là do nguồn cung ngày càng khan hiếm. Bà Huỳnh Thị Hương Giang - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu, Công ty Savills Việt Nam cho rằng, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ bình dân.

Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% nguồn cung của thị trường, nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%. Điều này thể hiện việc hạn chế nguồn cung cũng ảnh hưởng tới cơ hội sở hữu nhà của người dân.

"Nguồn cung rất hạn chế, liên tục sụt giảm trong 5 năm vừa rồi. Yếu tố rất lớn đến từ chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư luôn tăng cao, giá đất tăng cao, chi phí xây dựng tang cao làm cho chủ đầu tư luôn tối đa trong yếu tố lợi nhuận", bà Huỳnh Thị Hương Giang cho biết.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, từ năm 2015 đến nay, tốc độ thu nhập của người dân đã không theo kịp chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội. Sau 8 năm, thu nhập của người dân thành thị chỉ tăng 39% (số liệu từ Tổng cục Thống kê) nhưng giá chung cư Hà Nội tăng 56%.

Báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư mở bán trong quý 3 trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Giá chung cư tại Hà Nội còn được dự báo tiếp tục gia tăng do lượng dự án mở bán nhỏ giọt, nguồn cung khan hiếm. Mặt khác, chi phí nguyên vật liệu gia tăng cũng là lý do khiến giá chung cư tại Hà Nội tăng.

Với tâm lý chờ đợi giá nhà giảm rồi mới "xuống tiền", anh Hùng dù đã tìm kiếm căn hộ tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) từ năm ngoái nhưng đến nay vẫn chưa quyết định mua vì giá nhà quá cao. Theo tâm lý, anh kỳ vọng giá căn hộ sẽ giảm khi thị trường đang có nhiều khó khăn, không ít sản phẩm bất động sản phải bán cắt lỗ, giảm giá sâu...

Nhưng thực tế lại chứng minh ngược lại khi anh càng chờ thì giá căn hộ không giảm mà còn tăng. "Nếu một căn hộ năm ngoái tôi mua chỉ 31 triệu đồng/m2, nhưng giờ đã bị đẩy lên 32-35 triệu đồng/m2 với căn hộ tương tự. Theo tính toán, nếu mua một căn hộ 70m2 ở thời điểm hiện tại, tôi đã phải chi thêm hơn 100 triệu đồng so với giá bán trước đó", anh Hùng nói.

Giá nhà liệu có còn tiếp tục tăng?

Dưới góc độ người trong cuộc, ở một chia sẻ tại cuộc họp vào tháng 11 vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cũng cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc vấn đề giảm giá bán. "Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản cần phải theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là phải quản trị doanh nghiệp tốt, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về giảm giá bán... Khi đó, cùng với các giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường này" - Thống đốc khuyến nghị.

Tuy nhiên, theo Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết bản thân doanh nghiệp rất muốn bán dự án để trả nợ, thậm chí không muốn làm bất động sản nữa nhưng không dễ, chủ yếu do dự án vướng pháp lý, vướng các quy định về chuyển nhượng... Còn nếu tiếp tục dự án, tới lúc có sản phẩm ra thị trường thì giá cũng không thể rẻ được vì phải gánh rất nhiều chi phí.

Theo đánh giá của ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, một rào cản lớn khiến giá thành bất động sản khó giảm là chi phí đầu tư đã quá cao. "Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m3 hiện tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2. Giá đất có thể tăng, giảm nhưng lại chỉ chiếm chỉ 15%-20% trong tổng chi phí, còn lại chi phí xây dựng chiếm gần 40% tổng chi phí, ngoài ra còn nhiều loại chi phí khác" - ông Quang dẫn chứng.

Cũng theo đánh giá của nhiều chuyên gia khác, với việc nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật tăng không ngừng thì giá nhà sẽ còn tăng trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Đính, sở dĩ giá căn hộ liên tục tăng cao là bởi mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.

Với việc giá nhà ngày một tăng cao như hiện nauy, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, giải pháp nóng bây giờ là phải giảm giá nhà.

"Để giảm giá, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản. Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm ha. Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát. Còn bây giờ 1 khu cũng không có, không ai làm cả. Đó là do cơ chế, chính sách chứ không phải do con người", Tổng giám đốc EZ Property nói./.

AN NHIÊN