Cảnh báo hệ lụy “ăn theo” dự án lớn, đẩy giá đất tăng chóng mặt

Dựa theo các thông tin quy hoạch đô thị và dự án hạ tầng, tại nhiều địa phương giá đất không ngừng tăng lên chóng mặt. Tìm kiếm trên các trang rao vặt, dễ dàng bắt gặp hàng loạt tin rao bán hấp dẫn như bán lô đất gần ngay đường vành đai 3, bán lô đất đã lên thổ cư…. Tuy nhiên, trong đó, khá nhiều thông tin chưa chính xác, thậm chí có khu đất cách đường lớn hàng chục cây số, hiện trạng chỉ là đường đất hoặc đường rải đá...

Dự án Đường vành đai 3 TP.HCM là tuyến đường quan trọng kết nối TP.HCM với Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Bởi vậy, không khó hiểu khi thông tin về tuyến đường này được các chủ đầu tư dự án, nhà môi giới khai thác triệt để, “đu” theo để rao bán sản phẩm bất động sản.

Ở Đồng Nai, khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn hơn 280 ha là nơi bố trí tái định cư cho những hộ dân bị thu hồi đất để thực hiện Dự án sân bay Long Thành. Kể từ khi hoàn thành đến nay, nhà đất ở khu vực này liên tục được đẩy lên “ăn theo” dự án tỷ đô.

Chẳng hạn, một lô đất gần chợ mới Long Thành đang được rao bán với giá hơn 100 triệu đồng/m2, những lô nằm gần Quốc lộ 51 được bán với giá 40 - 55 triệu đồng/m2, trong khi cùng thời điểm này năm ngoái, giá chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Đất trồng cây lâu năm tại đây cũng tăng rất mạnh, đầu năm 2021 mới giao dịch quanh mức 5 - 7 triệu đồng/m2, thì nay tăng gấp đôi.

Tại khu vực xã Long Đức (huyện Long Thành), một lô đất trong dự án có diện tích 100 - 120 m2 đang được rao bán với giá 1,6 - 2 tỷ đồng tùy vị trí, tăng khoảng 30% so với thời điểm đầu năm 2021.

Chuyên gia cho rằng, quy hoạch và hạ tầng là hai yếu tố chính giúp đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Điển hình, tại TP.HCM, hơn một thập niên qua, các công trình cầu đường, đại lộ, metro, cao tốc, vành đai liên tiếp được đầu tư xây dựng tại khu Đông TP.HCM đã khiến giá đất tại các quận 2, 9,… trải qua nhiều đợt biến động.

Đặc biệt, khu đô thị Thủ Thiêm vừa chịu tác động bởi yếu tố quy hoạch lẫn hạ tầng, nên giá đất trên bán đảo đắc địa bậc nhất TP.HCM liên tục lập mặt bằng mới. Tuy nhiên, Thủ Thiêm không phải trường hợp duy nhất ghi nhận biến động giá đất do các yếu tố quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Hiện tượng này xảy ra ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Thực tế cho thấy, đầu tư bất động sản đón đầu quy hoạch hay các dự án hạ tầng lớn không phải lúc nào cũng thuận lợi.

Đề cập vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D của DKRA Vietnam khuyên các nhà đầu tư xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Bên cạnh đó, sự mạnh tay của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương là yếu tố quan trọng trong việc ngăn chặn tình trạng sốt đất. Tuy nhiên, để tránh rủi ro mắc kẹt, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định rót tiền ăn theo dự án lớn.

Việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài. Theo đó, nhà đầu tư cần chuẩn bị dòng tài chính bền vững, ổn định trong 3 - 5 năm. Cùng với đó, cần xem xét kỹ pháp lý dự án và quy hoạch của địa phương, tránh bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch.

Nếu quy hoạch được triển khai đúng tiến độ, thị trường bất động sản cũng như đời sống người dân khu vực này sẽ ổn định và nhiều cơ hội phát triển, thuận lợi. Tuy nhiên, nếu việc triển khai bị chậm thì nhà đầu tư "lướt sóng" cũng cần tính bài toán tránh rủi ro.

Các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh "tiền mất tật mang" bởi thực tế đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều.

Bài học về đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long vẫn còn nguyên giá trị. Do hai bên đường được rào lại, không cho các phương tiện đỗ để bảo đảm an toàn giao thông nên bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi xây dựng tuyến đường. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những thông tin về quy hoạch, sốt ảo. Nếu "chạy" theo sẽ có nguy cơ bị "nhấn chìm" trong cơn "sốt ảo" và thất vọng khi giá đất trở về mức cũ.

Trước đó, nhằm hạn chế vấn nạn “thổi giá đất ảo” tại các địa phương, Bộ Xây dựng đã đề nghị các tỉnh, thành phố đẩy mạnh thực hiện đăng tải thông tin hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị lên cổng thông tin điện tử.