Chưa thể hạ nhiệt, giá chung cư tại Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục “leo thang”?

Giá sẽ tăng “đột biến”

Nửa đầu năm 2024, các phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm nóng của thị trường bất động sản. Phân khúc căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: “Trong tương quan so sánh với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng 27% đến 29%”.

Báo cáo quý II/2024 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m², tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, Savills ghi nhận không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng trong quý II/2024.

Việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ liên tục tăng mạnh. Trong quý II/2024, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm.

Phần lớn giao dịch mua căn hộ ghi nhận trong 6 tháng đầu năm đều thuộc về phân khúc căn hộ hạng B. Hạng B chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn bán được. Phân khúc này cung cấp chất lượng dịch vụ đáp ứng tốt các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, giúp người mua cân bằng giữa chi phí mua nhà và chất lượng sống.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý II/2024, giá chung cư tiếp tục xu hướng tăng so với quý trước. Tại thị trường Hà Nội và TP.HCM, giá chung cư tăng trung bình khoảng từ 5 - 6,5% so với quý trước tùy từng khu vực và vị trí. Đáng chú ý, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán, mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%. Bộ Xây dựng cho rằng, với giá tăng nóng như vậy, để muốn mua căn hộ có giá bán biến động tăng chậm hơn, người mua phải tìm đến các khu vực xa trung tâm.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com - cho biết, mặt bằng giá chung cư Hà Nội tại nhiều khu vực đã chạm mốc 60 - 80 triệu đồng/m2. Năm năm trước, đây cũng là mặt bằng giá của chung cư TP.HCM. Ở thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư TP.HCM có nơi lên đến 150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi 200 triệu đồng/m2.

Trước diễn biến “nóng” của chung cư suốt thời gian qua, hầu hết các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới.

Theo như ông Nguyễn Quốc Anh, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục nhích lên do nguồn cung vẫn khan hiếm. Các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn cung nhưng cần một khoảng thời gian nhất định để “ngấm” thị trường. Do đó, trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội chưa thể giảm ngay.

Còn theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes dự báo giá chung cư sơ cấp thời gian tới sẽ tăng "đột biến" hơn. Bởi theo vị chuyên gia nắm bắt, ngay tại trung tâm thành phố Hà Nội, sắp tới sẽ có dự án dự kiến được mở bán với mức giá lên tới trên 200 triệu đồng/m2. Mặt bằng chung những dự án ở phía trong vành đai 2 sẽ có mức giá từ 140 triệu đồng/m2 trở lên.

Còn tại thị trường thứ cấp, trong tình trạng nguồn cung khan hiếm như hiện nay thì giá vẫn sẽ tăng nhưng không đột biến, tăng khoảng 5-10%, ông Chung dự báo.

Người lao động ngày càng khó “an cư”

Mặc dù hai địa phương là Hà Nội và TP.HCM có giá nhà ở với mức độ trung bình trong khu vực, nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Dẫn số liệu từ báo cáo chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương 2023 của Viện nghiên cứu và giáo dục phi lợi nhuận (ULI, 2023), tại TP.HCM giá nhà trung bình khoảng 296.063 USD (tương đương 7,5 tỉ đồng), trong khi đó thu nhập trung bình của một hộ gia đình chỉ ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 231 triệu đồng).

Còn tại Hà Nội, các chỉ số tương ứng là 182.290 USD (tương đương 4,6 tỉ đồng) và 9.967 USD/năm (khoảng 253 triệu đồng).

Điều này dẫn tới chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5 lần, cao thứ hai trong khu vực, chỉ sau Thâm Quyến là 35 lần. Mức này thậm chí còn cao hơn cả Bắc Kinh (29,3 lần), Thượng Hải (24,1 lần) và Hong Kong - Trung Quốc là 26,5 lần.

Còn tại Hà Nội, chỉ số này là 18,3 lần, cao hơn Seoul là 17,3 lần, Tokyo là 16,1 lần và nhà ở thương mại Singapore là 13,7 lần.

Theo đánh giá của Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng lớn, tiềm ẩn nguy cơ là suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, khi mà người lao động có nhu cầu gia tăng lương liên tục để có cơ hội theo kịp với sự gia tăng của giá nhà ở.

Thực tế, không ít người mua nhà rơi vào tình cảnh "chật vật" suốt thời gian dài mà vẫn chưa thể mua được nhà. Bởi lẽ người mua nhà đang ngày càng gặp khó khăn do giá tăng quá cao, trong khi thu nhập lại không tăng tương xứng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, xét về phân khúc căn hộ chung cư, phần lớn nguồn cầu trên thị trường hiện nay đều có mức thu nhập trung bình và khả năng chi trả cho các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ sơ cấp có mức giá này gần như không đáng kể, nhất là sau đợt tăng giá bất động sản thời gian vừa qua. Trừ các dự án đã mở bán từ giai đoạn trước còn tồn đọng, dự án mở bán mới hoàn toàn vắng bóng các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Chứng kiến mức tăng giá này, ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng phải thốt lên rằng: "Bản thân chúng tôi, làm nghề 15 năm cũng không thể ngờ giá chung cư ngoại thành lên đến 60 - 70 triệu đồng/m2. Giá nhà tăng lên quá cao như vậy, trong khi thu nhập 5 năm gần đây bị giảm. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà của người dân ngày càng khó".