Chuyên gia bật mí thời gian "đảo chiều" của thị trường bất động sản

Nhiều chỉ báo tích cực cho thị trường

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 được Batdongsan.com.vn công bố trước đó đã chỉ ra 3 chỉ báo cơ bản của thị trường bất động sản.

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, Batdongsan.com.vn phân tích ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có động thái hạ trần lãi suất cho đến khi thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm.

Nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng, thì ở giai đoạn này, ngay từ quý 1/2023, NHNN đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ hai, về tăng trưởng tín dụng. Nhìn lại năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có tín hiệu đảo chiều.

Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã có định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14%-15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ ba, về chính sách bất động sản. Năm 2008, thanh khoản của thị trường bất động sản lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường, như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi.

Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp có các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng; ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 và Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 đã giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, cũng như góp phần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

Thực tế, từ những ngày đầu của quý cuối năm 2023, nguồn cung trên thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc hơn khi các chủ đầu tư bắt đầu "bung hàng" trở lại sau thời gian dài chờ đợi.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sảnViệt Nam (VARS), những ngày đầu tiên của quý 4/2023, hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình, trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường bất động sản.

Trong đó, đáng chú ý là doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng "bung hàng" sau thời gian dài quan sát, chờ đợi là dấu hiệu tích cực thể hiện tiến trình phục hồi khả quan của thị trường bất động sản.

Theo thông tin ghi nhận từ Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS trên cả nước, các dự án mới mở bán mới đều được quan tâm, ghi nhận lượng đặt hàng ấn tượng với các chính sách bán hàng hấp dẫn.

Bên cạnh thị trường bất động sản sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu "vượt đáy".

Nếu như, thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng thì gần đây, trước những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi,...

Đồng thời, thông tin từ VARS cũng cho thấy, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá "hời", còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Thị trường sẽ đảo chiều vào quý 3/2024?

Theo VARS dự báo, thị trường bất động sản quý IV/2023 vẫn sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với 3 quý trước do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cổ, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp.

Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài bị "bệnh", chưa "hồi sức" hoàn toàn.

Theo đó, thị trường bất động sản mới sẽ không phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước mà sẽ phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững.

Thị trường sẽ diễn ra quá trình thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính, giữ lại những khách hàng thực, có trình độ, kiến thức và hiểu biết về thị trường. Đồng thời, những chủ đầu tư 3 tốt: sản phẩm tốt, pháp lý tốt, giá tốt mới còn ghế trong sân chơi mới này.

Để trả lời cho câu hỏi khi nào thị trường bất động sản sẽ "đảo chiều" thì ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, giai đoạn đào chiều sẽ bắt đầu từ quý 3/2024. Tuy nhiên ông Quốc Anh nhấn mạnh đảo chiều tức là thị trường thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và cần khoảng thời gian nhất định để phục hồi.

"Thị trường bất động sản vẫn còn trong giai đoạn tương đối khó khăn, mối quan tâm bất động sản 2023 là xu hướng đi ngang. Tuy nhiên nhìn vào tiến trình thị trường, có rất nhiều điều kiện cơ bản để tạo nền tảng cho điểm đảo chiều trong giai đoạn sắp tới", ông Quốc Anh nói.

Vị lãnh đạo Batdongsan.com.vn cũng đưa ra 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản. Đó là tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ.

Theo ông Quốc Anh, xét trên ba yếu tố đảo chiều là lãi suất - tăng trưởng tín dụng - chính sách, năm 2023 cũng có những điểm sáng khá tương đồng với giai đoạn quý 2 của năm 2013 tạo cơ sở đảo chiều trong thời gian tới.

Cụ thể, có thể thấy, năm 2023 ghi nhận sự điều chỉnh rất mạnh về lãi suất điều hành. Đặc biệt đến quý 4, lãi suất huy động giảm 3-5% so với đầu năm. Mặt khác, đầu năm chúng ta đưa ra tín dụng tăng trưởng 14-15%. Thực tế đến thời điểm cuối tháng 11/2023 tăng trưởng tín dụng đạt 8,21%.

Về các chính sách bất động sản, nhiều nghị định, nghị quyết được thông qua để hỗ trợ thị trường. Đơn cử như, nghị định 08, nghị quyết 33, gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thông tư 06: Ngân hàng có thể cho khách hàng vay để trả nợ trước hạn khoản vay ngân hàng khác. Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được thông qua và có hiệu lực từ đầu 2025.

Tiến trình thị trường đang có những điều kiện cơ bản để tạo nền tảng cho điểm đảo chiều diễn ra trong giai đoạn quý 3/2024./.