Đất nền ven đô rớt giá 50% rao bán ồ ạt, xuống tiền thời điểm này liệu có được giá hời?

Thị trường đất nền ven đô được “săn lùng”

Theo số liệu của batdongsan.com, trong tháng 8/2023, tại thị trường Hà Nội, đất nền là loại hình có nhu cầu tìm mua tăng cao nhất - tăng 12% so với tháng liền trước. 

Tình hình bất động sản ven đô đang dần khởi sắc. Tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội hay những tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang… thị trường đất nền cũng ấm dần lên, mặc dù còn chậm rãi.

Hàng loạt khu đất nền phân lô được bán cắt lỗ với giá giảm mạnh so với đợt đỉnh. 

Theo khảo sát, tại khu vực xã Bình Yên, Tân Xã (huyện Thạch Thất, Hà Nội) có giá đất phân lô với diện tích mặt đường 4-5m được chào giá 16-20 triệu đồng/m2. Mức giá này thấp hơn 30% so với thời điểm “sốt đất”. Đối với đất tách thửa trong ngõ, giá chỉ rơi vào khoảng 11-12 triệu đồng/m2, giảm khoảng 40-50% so với đợt đỉnh.

Nắm bắt tình hình ấy, môi giới nhà đất sau khoảng thời gian biến mất khỏi thị trường, đã bắt đầu xuất hiện và tham gia thị trường, đẩy mạnh rao bán đất nền tại khu vực. Trên những website và các trang mạng xã hội ngập tràn những thông tin mua bán về đất phân lô, giá mỗi lô nằm trong khoảng 600 triệu - 1 tỷ đồng.

“Hầu hết các trường hợp nhà đầu tư phải bán đất “cắt lỗ” thời gian qua đều là những người chưa tìm hiểu kĩ về thị trường, đầu tư theo cảm tính. Đất nền ven đô vẫn là một sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư Hà Nội bởi tính thanh khoản và giá trị. Không ít nhà đầu tư sẵn tài chính đang "gom" những mảnh đất lớn để thực hiện tách thửa trong thời gian tới.” - anh Nguyễn Đức Thắng, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho biết.

Sau khoảng thời gian dừng hoạt động trong nghề môi giới, gần đây chị Nguyễn Thị Hạnh (Đông Anh, Hà Nội) đã bắt đầu trở lại hoạt động, tìm kiếm thông tin về những lô đất nền ngoại thành để rao bán. Chị cho biết, 2 tháng trở lại đây, nhu cầu mua đất nền ở khu vực ven đô Hà Nội bắt đầu nhận được sự quan tâm trở lại, tuy nhiên, các nhà đầu tư mới dừng ở trạng thái “dò đường”, tìm hiểu giá cả.

Theo báo cáo quý III/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh có giá trị dưới 2 tỷ đồng tăng đáng kể. Ở những địa phương được đầu tư hạ tầng và những dự án khu công nghiệp liền kề ghi nhận giá bán tăng 5-7% so với quý trước. Còn phân khúc giá từ 3 tỷ trở lên/ 1 lô nền vẫn khá ảm đạm và chưa nhận được nhiều sự quan tâm.

Muốn xuống tiền, nhà đầu tư cần chú ý điều gì?

Tiềm năng phát triển của thị trường đất nền ven đô là không thể phủ nhận, song theo các chuyên gia bất động sản hiện nay, các nhà đầu tư nên thận trọng khi đưa ra quyết định bởi thời điểm hiện tại vẫn hiện hữu nhiều rủi ro khi đầu tư, cụ thể về mặt thanh khoản. Mặt khác, thị trường đất nền phân lô ở khía cạnh sâu hơn vẫn bị “giật dây” bởi các “tay to”.

Các nhà đầu tư “tay ngang” nên thận trọng khi đầu tư đất nền ven đô thời điểm hiện tại.

Góc nhìn của ông Trần Khánh Quang, chuyên gia Bất động sản cho rằng, thị trường kinh doanh địa ốc năm nay có cơ hội song vẫn chưa rõ ràng, thời cơ có thể đến trong đầu năm 2024. Phân khúc đất nền vẫn là lựa chọn với khả năng sinh lời cao, song không dành cho số đông và cần tìm hiểu kỹ trước khi ra quyết định mua bán. Ông cũng khuyên rằng chỉ những nhà đầu tư có kiến thức lâu năm và người mua có sẵn tiền mặt mới là đối tượng có thể xuống tiền mua đất nền ven đô ở thời điểm này. 

"Dựa trên tình trạng giao dịch, nhà đầu tư có thể đề nghị người bán giảm 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm nay, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất", ông lưu ý.

Trong khi đó, một số ít chuyên gia lại nhận định đất đô thị, ven các thành phố lớn gần như đã bão hòa, vì vậy tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh lẻ hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ lợi nhuận sẽ lớn hơn. Tuy nhiên, lợi nhuận cao sẽ đi kèm rủi ro lớn. Do đó, để đảm bảo an toàn khi đầu tư, các nhà đầu tư cần xác định thời gian sinh lời có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư sở hữu dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính để mua đất trong thời điểm hiện tại.