“Điểm sáng” nào sẽ khơi thông bế tắc giao dịch bất động sản thời gian tới

Doanh nghiệp bất động sản tinh giản tối đa bộ máy

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, giới chuyên gia cho rằng, thị trường đang rất khó khăn. Sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…). Điều này, sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Thực tế, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% nhân sự), tác động đến vấn đề an sinh xã hội, đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất khi Tết Quý Mão 2023 đang cận kề.

Ngoài ra, do "tắc" nguồn vốn tín dụng, "tắc" nguồn vốn trái phiếu, "tắc" cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" nên phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng). Điều này tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Song theo chuyên gia, việc chuyển nhượng dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh có cơ hội thâu tóm các dự án tốt, các thương hiệu mạnh, làm giảm lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu, trong 10 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự.

Đề xuất bố trí nguồn vốn ngân sách cho người mua nhà dưới 1,8 tỷ đồng để ở được vay với lãi suất hợp lý

Chuyên gia nhận định việc hệ thống ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng, lãi suất tăng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp đã tạo những khó khăn trực tiếp cho thị trường BĐS thời gian gần đây. Đã có doanh nghiệp bất động sản chấp nhận vay thỏa thuận bên ngoài với lãi suất 3%-4%/tháng để cầm cự vì không thể vay vốn ngân hàng dù có tài sản thế chấp.

Còn theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam về thị trường BĐS quý III/2022, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Mới đây, HoREA có văn bản kiến nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung nội dung giải quyết một số khó khăn cấp bách của thị trường bất động sản tại Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ II.

Theo đó, để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án bất động sản, nhà ở bị "đắp chiếu" do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, HoREA đề nghị xem xét, cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 "Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng" cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn. Theo HoREA, trong các năm qua hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

Theo chuyên gia, thị trường BĐS, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư BĐS đều đang rất khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

HoREA nhấn mạnh thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS hiện nay không đề nghị "giải cứu" mà chỉ mong Nhà nước hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật; tạo điều kiện để thị trường điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu như hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý.

Doanh nghiệp BĐS cũng phải thấy rõ trách nhiệm của mình mà chủ động tái cấu trúc DN, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối nhằm đưa thị trường vượt qua khó khăn, từng bước phục hồi, tăng trưởng, phát triển minh bạch, an toàn, bền vững. Thực tế, không ít doanh nghiệp BĐS hiện nay đã rơi vào tình trạng cạn kiệt nguồn vốn. Họ đang rất cần vốn để triển khai dự án, trả lương cho nhân viên, trả nợ ngân hàng và nhà cung cấp.

Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, có 3 yếu tố dẫn tới sự trầm lắng của thị trường ở giai đoạn hiện nay.

Cụ thể, thứ nhất là sự bùng nổ về sốt đầu tư, đầu cơ chiếm tới 70%, mà không phải do nhu cầu thực. Từ đó, dẫn tới việc giá liên tục tăng mạnh, thậm chí vượt qua giá trị thực của sản phẩm bất động sản gây nhiễu loạn và lũng đoạn tại thị trường nhiều khu vực.

Thứ hai, sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm bất động sản. Có thể thấy, trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, nhu cầu tăng lên nhưng lại thiếu nguồn cung dẫn tới việc giá đẩy lên cao. Trong khi đó, thiếu bất động sản phục vụ nhu cầu thực vừa túi tiền, mà phần lớn trên thị trường là các dự án nhà ở cao cấp và các sản phẩm đầu tư. Ví dụ như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; biệt thự; shophouse.

Thứ ba, các chính sách hiện nay chưa tháo được những khó khăn của những dự án phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân.

Do vậy, khi thế giới có những sự biến động lớn, tạo ra nguy cơ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Việt Nam cũng bị tác động, và bắt đầu đưa ra những chính sách để điều tiết. Trong đó, có chính sách thắt chặt tín dụng và trái phiếu xuất hiện dấu hiệu của sự lỏng lẻo dẫn tới nhiều sai phạm.

Thị trường chủ yếu đầu tư bằng tiền đi vay, thiếu các sản phẩm thiết thực để cân đối lượng giao dịch. Đến khi đi vay không được thì lập tức giao dịch giảm sút, đến thời điểm này gần như đóng băng.

Ông Đính cho rằng, thị trường hiện nay đang rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và tìm cách để tồn tại. Cũng có thể nói, giai đoạn này khá giống với thời kỳ khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản đang khủng hoảng.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy.

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam tin tưởng từ những động thái tháo gỡ của Chính phủ khi thành lập tổ công tác đặc biệt, thị trường sẽ có những giải pháp cụ thể trong thời gian tới và bắt đầu hồi phục từ nửa cuối năm 2023.

“Bên cạnh đó, hiện nay, một số chủ đầu tư đang có sự điều chỉnh về mức giá bán, tăng chiết khấu. Đến khi có mức giá hấp dẫn, phù hợp với túi tiền của người mua nhà chắc chắn họ sẽ xuống tiền. Bởi, những người đang có nhu cầu sở hữu nhà hiện nay họ cũng đã chuẩn bị một số tiền nhất định, vấn đề chỉ là có mức giá hấp dẫn”, vị chuyên gia nhận định.

Đồng quan điểm trên, nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua.

Nhu cầu thực được cho là điểm sáng tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.

Dự báo về thị trường, vị này cho cho rằng, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại. Người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong thời gian qua, thị trường đã có sự điều chỉnh về giá bán, song vẫn còn cao. Theo đó, người bán cũng cần có sự cân nhắc về giá bán để phù hợp với thị trường. Làm được điều này, sẽ khơi thông được bế tắc về thanh khoản của thị trường, bởi sức cầu thực hiện nay vẫn rất lớn.