Diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023

Mới đây, CTCP Thẩm định giá Việt Tín (Viet Tin Valuation) đã công bố báo cáo thường niên 6 tháng đầu năm 2023 với nhiều điểm đáng chú ý về các giao dịch ở các phân khúc bất động sản. Về cơ bản, thị trường chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt, xu hướng vẫn ghi nhận đi xuống ở hầu hết các phân khúc bất động sản.

Giao dịch đất nền có xu hướng giảm

Tình hình số lượng giao dịch đất nền trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều giảm so với nửa cuối năm 2022. Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, nguồn cung giảm tới 38,9%, TP. Hồ Chí Minh giảm 45,7%, Đà Nẵng giảm 35,5%, Bình Dương giảm 46,8%, Đồng Nai giảm 43,2%,…

Về thị giá giao dịch, trên thị trường sơ cấp ghi nhận không có nhiều biến động còn tại thị trường thứ cấp tiếp tục giảm từ 8-11% so với cùng kỳ năm 2022, thanh khoản khá thấp, hiện tượng sốt đất không còn xảy ra trên địa bàn cả nước.

Cụ thể, giá giao dịch tại một số địa phương ghi nhận giảm như Đà Nẵng giảm 10,8%, Đồng Nai giảm 10,7%, Khánh Hòa giảm 10,3%, TP. Hồ Chí Minh giảm 9,1%.

Không chỉ về giá mà nguồn cung giao dịch cũng có xu hướng giảm. Trên thị trường thứ cấp ở một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội giảm 32,9%, TP. Hồ Chí Minh giảm 51,1%, Đà Nẵng giảm 42,8%, Bình Dương giảm 46,8%.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư, nhà ở khoảng 10-15%

Viet Tin Valuation nhận định, toàn thị trường có 52 dự án, 23.690 căn nhà. Trong đó, có 8 căn hộ mở bán lần đầu nằm ở TP. Hồ Chí Minh, Vũng Tàu, Hà Nội và Bình Dương.

Hà Nội có 2 dự án là Thăng Long Victory, An Lạc Green Symphon; Bình Dương có 2 dự án là Astral City, Sky One; Tp. Hồ Chí Minh có 3 dự án là The Classia, Avatar Thủ Đức, Elysian Gamuda; Tại Vũng Tàu có 1 dự án Vung Tau Center Point.

Theo đó, nguồn cung mới nhà ở thương mại trong 6 tháng đầu năm 2023 hạn chế và có xu hướng giảm so với cuối năm 2022, giảm 11,9% so với quý IV/2022. Số lượng dự án mở bán không nhiều, tuy nhiên, đến cuối quý II/2023 có nhiều dự án được chủ đầu tư đẩy mẹnh triển khai và tái khởi động mở bán lại các dự án cũ. Các dự án mở bán chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp.

Giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư giảm từ 2-6%, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ giảm từ 6-10%.

Lượng giao dịch thứ cấp biệt thự, nhà ở liền kề trong 6 tháng quá cũng giảm. Số lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội giảm 35,2%, TP. Hồ Chí Minh giảm 20,3%, Đà Nẵng giảm 12,5%, Bình Dương giảm 27,6%.

Nếu xét trên toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chung và khoảng 10-15%. Trong đó, miền Bắc hấp thụ cao nhất, ở mức 15-20%, miền Trung và miền Tâu có tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%, Khu vực TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận có tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10-20%.

Không có dự án tòa nhà văn phòng cho thuê mới

Cả nước không có dự án tòa nhà văn phòng cho thuê mới nào được đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm. Nhu cầu thuê và công suất cho thuê văn phòng trong 6 tháng đầu năm 2023 có xu hướng giảm so với kỳ trước. Bên cạnh đó, hiện tượng trả mặt băng, chuyển hạ hạng văn phòng, giảm diện tích thuê vẫn đang diễn ra, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh do chi phí thuê cao và ảnh hưởng từ nhiều việc khiến doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc ngừng kinh doanh.

Xét về mặt bằng thương mại, nguồn cung mới ở loại hình này vẫn tiếp tục hạn chế. Không có dự án trung tâm thương mại, siêu thị lớn nào được khai trương và đi vào hoạt động. Nguồn cung chủ yếu được bổ sung thêm từ một số sàn thương mại của các tòa nhà hỗn hợp, tuy nhiên, số lượng không nhiều.

Về công suất cho thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại về cơ bản vẫn ổn định. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng với công suất cho thuê đạt mức tren 95% tại khu vực trung tâm và trên 80% đối với khu vực ngoài trung tâm. ĐỐi với phần mặt bằng thương mại, tại khối đế các tòa nhà hỗn hơn, công suất cho thuế bình quân toàn thị trường đạt khoảng 70%.

Giá cho thuê tại các phân khúc này tương đối ổn định.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa khởi sắc

Dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhận tín hiệu tích cực từ chính sách khi loại hình Condotel được cấp sổ hồng nhưng vẫn giảm tới 61% so với cùng kỳ năm 2022 với 378 căn hộ. Loại hình biệt thự nghỉ dưỡng trong 6 tháng đầu năm chỉ ghi nhận 76 căn giảm 96% so với cùng kỳ.

Nguồn cung mới khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước vẫn hạn chế, thị trường được bổ sung nguồn cung từ một số ít dự án đã được khai trương và đi vào hoạt động như: Khu nghỉ dưỡng Tú Làn Lodge (Hòa Bình), Khu nghỉ dưỡng The Anam Mũi Né 5 sao (Phan Thiết), khách sạn Grand Mercure (Hà Nội), khách sạn 4 sao The Tray Đồ Sơn Hotel (Hải Phòng),… Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ 1-2% so với cùng kỳ.

Trước tình hình khó khăn chung của thị trường, ngành du lịch chưa phục hồi được như kỳ vọng, những biến động tình hình kinh tế vĩ mô tác động đến tâm lý khách hàng trong thời gian qua, phần nào khiến thanh khoản thị trường gặp nhiều khó khăn.

Giá thuê bất động sản Khu công nghiệp tăng khoảng 5-7%

Trong 6 tháng đầu năm, một số địa phương đã triển khai xây dựng dự án KCN như tại Bĩnh Phúc, Bình Dương, Cần Thơ, Hải Dương, Thái Bình, Hải Phòng, Hưng Yên.

Báo cáo chỉ ra, giá thuê bình quân tại các KCN trong 6 tháng đầu năm tăng khoảng 5-7% so với cùng kỳ. Chỉ riêng loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, giá cho thuê mới cơ bản được ổn định.

Nhu cầu thuê nhà xưởng KCN trong 6 tháng đầu năm tính bình quân, cả nước có xu hướng giảm nhẹ so với kỳ trước. Trong đó, giảm nhiều hơn ở khu vực phía Nam.

Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện hữu trên địa bàn cả nước đạt khoảng 80% nằm tại khu vực phía Bắc và trên 85% ở khu vực phía Nam.