Doanh nghiệp bất động sản khó khăn khi bị siết dòng tiền

Đối diện với nhiều khó khăn

Bên cạnh vướng mắc về pháp lý, qua theo dõi hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính cho hay, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với khó khăn về dòng tiền bởi yêu cầu "siết" tín dụng. Ông chỉ rõ 3 nhóm bị ảnh hưởng khi dòng tiền trục trặc.

Thứ nhất là các nhà phát triển, chủ đầu tư các dự án. Các chủ đầu tư bắt buộc có 20% vốn, theo quy định 20% để đền bù giải phóng mặt bằng. Có mặt bằng rồi mới tính đến các vấn đề khác như: huy động vốn, đóng thuế… chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục đi vay.

Theo ông Đính, khó khăn lớn nhất với các chủ đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang trơn tru thì bị dừng lại do tắc vốn. Điều này không chỉ khiến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp, dẫn đến hệ lụy, như nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng, có thể bị khách hàng kiện…và nhất là không thu thêm được tiền của khách hàng, khi đó khó nhất là các doanh nghiệp đang phát hành trái phiếu.

Thứ hai là nhóm ảnh hưởng đến ngành nghề. “Ngành bất động sản có sự lan tỏa ảnh hưởng tới hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Nếu các chủ dự án không có tiền thanh toán, các ngành nghề này cũng bị ảnh hưởng, dừng lại hoạt động do không có tiền để thanh toán tiền lương công nhân và các đầu vào của mình... gây ra hậu quả kinh tế chung”, ông Đính phân tích.

Nhóm thứ ba là khách hàng, làm ra sản phẩm rồi mà không tiêu thụ được trong khi nhóm công nhân thu nhập thấp, đối tượng chính sách lại các không có tiền để mua và họ vẫn phải dùng đến các dòng tín dụng rất nhiều. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng đó thì đầu ra thị trường càng đi xuống.

Ông Đính cho biết, trong khoảng tháng 10 tới đây, rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn làm giảm nguồn cung ra thị trường... do dự án dừng lại.

Những khó khăn nói trên sẽ làm giảm nguồn cung ra thị trường. Việc dòng tiền bị “khựng” lại một cách đột ngột, nhìn chung sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng là khác nhau.

Phó chủ tịch VNREA nhấn mạnh, việc điều chỉnh thắt chặt cũng cần tính toán hợp lý để tránh việc các doanh nghiệp bất động sản chính thống bị khủng hoảng về dòng tiền dẫn tới khó khăn chung cho cả thị trường.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm tăng mạnh, cao hơn mức tăng cùng kỳ của ba năm trước.

Tín dụng bất động sản vẫn tăng tích cực, từ đầu năm đến nay tăng 14%, trong đó tín dụng với phân khúc nhà ở tăng 17% và bất động sản đầu tư tăng trên 8%. Hiện tín dụng cho vay bất động sản chiếm 20,6% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, với mức này vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản, vì các quốc gia khác trên thế giới thông thường chiếm 28 - 30% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Hiện nay, nhu cầu vốn là khó khăn chung và lĩnh vực bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân. Song, cũng cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo phân khúc bất động sản. Trong đó, bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng,…

Tuy nhiên, theo chuyên gia, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Hơn nữa, thông thường ở các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư, quỹ đầu tư trong và ngoài nước.

Xem xét cấp vốn với các dự án sắp hoàn thành

Ông Đính cho rằng, phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp, hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, bị cầm chừng và nhỏ giọt.

"Tôi mong muốn cần đẩy nhanh, ban hành các quy định để tạo các hành lang pháp lý tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần", ông Đính khẳng định.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước hiện đã nới "room" tín dụng cho một số tổ chức tín dụng, mặc dù không nhiều, chỉ vài trăm nghìn tỷ đồng. Con số này không thấm tháp gì với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng cần cân nhắc các dòng vốn, xem xét cấp vốn với các dự án sắp hoàn thành để dự án tiếp tục hoạt động, mạng lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.

Bên cạnh đó, cần tạo nhiều kênh đầu tư, trong đó có những kênh đầu tư hiệu quả trên thế giới đã làm rất nhiều mà chúng ta chưa sử dụng, như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác... Do đó, cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, việc đầu tiên là cần tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, vì nếu lạm phát tăng thì sẽ gây biến động mạnh, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Cùng với đó, thúc đẩy chương trình phục hồi kinh tế, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, nếu làm được, sẽ tạo cơ hội tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho bất động sản như quỹ đầu tư phát triển nhà ở... Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hóa bất động sản, nghĩa là có bất động sản và lấy đó làm tài sản thế chấp, phát hành trái phiếu...