Dự báo bất ngờ về “giá đất nền” trong năm nay

Lệch pha cung cầu thị trường nhà ở

Trong năm 2022, nguồn cung tập trung chủ yếu vào 6 tháng đầu năm (khoảng 4.561 sản phẩm), gấp 2 lần nguồn cung 6 tháng cuối năm (khoảng 2.245 sản phẩm). Riêng quý 4/2022, chỉ đạt khoảng 14% tổng nguồn cung của năm.

Sức cầu chung toàn thị trường giảm nhẹ, lượng tiêu thụ ghi nhận giảm khoảng 2% so với năm 2021, riêng hai tỉnh Long An và Bình Dương chiếm gần 85% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Sức cầu thị trường bắt đầu giảm mạnh từ giữa năm kéo dài đến hết quý 4 và chưa có dấu hiệu cho thấy có sự thay đổi lớn trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn của thị trường 6 tháng cuối năm nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu (6% - 16%) đối với phương thức thanh toán nhanh, chương trình cam kết mua lại,… để kích cầu thị trường.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời.

Thị trường thứ cấp có nhiều biến động trong năm, thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022. Mặt bằng giá thứ cấp giảm mạnh so với năm 2021, mức giảm ghi nhận dao động trung bình 12% - 20%, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá bán, cắt giảm một phần lợi nhuận nhằm mục đích thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính khi lãi suất vay tăng cao.

Tuy nhiên với tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” của người mua nên giao dịch thành công khá khiêm tốn.

Nhận định về triển vọng phân khúc đất nền 2023, chuyên gia DKRA dự báo nguồn cung đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022, dao động khoảng 6.200 nền. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó, phân bổ phần lớn tại hai địa phương là Long An và Bình Dương. Trong đó, Long An dự kiến khoảng 3.100 nền, Bình Dương khoảng 1.200 nền được đưa ra thị trường.

Việc các địa phương ngày càng mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong thời gian tới.

Sức cầu chung toàn thị trường dự báo giảm nhẹ so với năm 2022, xu hướng giảm kéo dài đến hết quý 3 trước khi có những hồi phục nhất định vào quý 4. Thị trường tập trung ở những dự án pháp lý hoàn thiện và hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với TP.HCM.

Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì mức ổn định, khó có những sự tăng giá đột biến trong năm 2023.

Thị trường thứ cấp duy trì thanh khoản ở mức trung bình, giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hồng và nằm gần khu dân cư. Mặt bằng giá bán thứ cấp dự báo sẽ giảm nhẹ, nhất là trong những tháng đầu năm 2023.

Thời gian qua, thị trường chứng kiến làn sóng đầu cơ, thổi giá theo quy hoạch. Theo đó, giá đất liên tục tăng mạnh, thậm chí có phần tăng ảo so với giá trị thực. Song điều này đã gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, những thông tin về quy hoạch, về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã tác động một phần tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung, vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất.

“Đối với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, bất động sản được nâng lên”, ông Khương nói.

Ông Khương cho rằng, nhà đầu tư cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất "đau đầu".

Nhiều sàn giao dịch bất động sản dừng hoạt động

Trên thị trường bất động sản từ cuối quý II/2022 đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đã khiến tâm lý chung trên thị trường này trở nên e dè, giao dịch cũng sụt giảm.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, thu hẹp quy mô, cắt giảm bộ máy nhân sự.

Dựa trên số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy trong năm 2022, số lượng doanh nghiệp trong ngành giải thể, ngưng hoạt động lớn hơn nhiều so với giai đoạn trong dịch Covid-19.

Trong đó, 11 tháng đầu năm 2022 đã có 1.081 doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản giải thể, tăng tới 43,9% so với cùng kỳ năm trước và 2.379 doanh nghiệp bất động sản ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 50,7% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh này, đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. VARS ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Mới đây, phòng phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM vừa công khai thông tin hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn.

Theo đó, cơ quan này cho biết hiện trên địa bàn TP.HCM có 60 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động. Những sàn này được thành lập trong giai đoạn từ tháng 5/2017 đến tháng 11/2022.

Bên cạnh đó, đơn vị cũng công bố thông tin chấm dứt hoạt động của 6 sàn giao dịch. Trong đó, ngoài Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Anh (quận 10) đã chấm dứt hoạt động từ tháng 9/2019, cả 5 sàn còn lại đều mới chấm dứt hoạt động trong tháng 12/2022 vừa qua.

Cụ thể, các sàn này bao gồm: Sàn giao dịch bất động sản Wonderland (quận 3) của Công ty TNHH Gia Luật Group; Sàn giao dịch bất động sản Hiệp Long (quận Tân Bình) của Công ty CP Quản lý và Phát triển Hiệp Long; Sàn giao dịch bất động sản DPV (quận 3) của Công ty CP Phát triển bất động sản DPV; Sàn giao dịch bất động sản Milestone Land (TP Thủ Đức) của Công ty TNHH ImPact Investment Consultancy và Sàn giao dịch bất động sản Trung Thịnh (quận 6) của Công ty TNHH Đầu tư phát triển Trung Thịnh.