Giá bất động sản “ăn theo” hạ tầng, cẩn trọng khi đầu tư

Động lực cho thị trường bất động sản

Thực tế, sự phát triển song hành của các dự án hạ tầng giao thông và bất động sản (công nghiệp, thương mại, du lịch, nhà ở...) là rất quan trọng và cần thiết. Các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư bất động sản, tuy nhiên, trên hành trình đi đến sự phát triển toàn diện, đồng bộ và bền vững, cũng có không ít thách thức bủa vây.

Tại một báo cáo mới đây do Phòng Nghiên cứu thị trường và Nhóm chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện đã phân tích rõ tác động lan tỏa của việc hình thành các dự án hạ tầng giao thông đến kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Theo đó, sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…

Trên thực tế, giải ngân đầu tư công đối với các dự án hạ tầng giao thông đã mang lại tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp đối với thị trường bất động sản. Tác động trực tiếp là khi một dự án hạ tầng lớn chuyển động, nguồn lực đất đai sẽ được khơi thông, không gian phát triển về công nghiệp, du lịch, dịch vụ... được mở rộng.

Sự chuyển dịch đất đai và phân bố lại dân cư, nguồn lao động sau khi có hạ tầng sẽ giúp bất động sản ở khu vực đó được hưởng lợi, có tiềm năng tăng giá và tạo sóng. Cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân thì toàn nền kinh tế được kích cầu, từ đó dòng tiền chuyển động mạnh và sẽ có những nguồn tiền nhất định (từ chứng khoán, từ vàng, từ dòng vốn ngoại...) đổ vào thị trường bất động sản, nhất là khi nhìn thấy cơ hội tăng giá từ sự hình thành các dự án hạ tầng giao thông.

Một khu dân cư hay một đô thị lớn để hình thành đều bắt đầu từ đường sá, giao thông. Sự đẩy mạnh triển khai hạ tầng sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển dân cư, chuyển dịch đất đai, phát triển thêm những khu vực mới. Điều này tạo động lực thúc đẩy sự hình thành các dự án bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mới của địa phương, qua đó thu hút dòng tiền đầu tư.

“Vì vậy, có thể nói yếu tố hạ tầng giao thông là xương sống của thị trường bất động sản tại từng khu vực nhất định, đồng thời là yếu tố then chốt và mang tính nền tảng trong các yếu tố thúc đẩy giá trị gia tăng của bất động sản”, báo cáo nhấn mạnh.

Báo cáo nhận định, 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đốc thúc triển khai trong giai đoạn 2023 - 2025 sẽ tạo ra động lực để thị trường bất động sản trên cả nước phục hồi trở lại sau tác động của đại dịch Covid-19 và những khó khăn của nền kinh tế trong năm 2022. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề phải giải quyết để hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững khi hạ tầng trở thành đòn bẩy kích thích đầu tư, phát triển bất động sản.

Nhìn vào thực tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn “đóng băng”, không thể thoát hàng, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang gồng lỗ, chờ sóng hạ tầng “tiếp lửa”, mở lối thoát hiểm trong thời gian tới.

Các nhà đầu tư đang ngày đêm mong chờ sóng hạ tầng, tuy nhiên, giới chuyên gia trong ngành cho rằng, ngay cả khi có sóng, thị trường bất động sản vùng ven cũng khó có thể lấy lại được sự sôi động như thời đỉnh cao. Bởi sau những khó khăn, thị trường đang dần được thanh lọc, các nhà đầu tư giờ đây cẩn trọng hơn, ưu tiên đất “sạch” pháp lý, việc lựa chọn vị trí, hạ tầng,... cũng gắt gao hơn trước.

Cần cẩn trọng!

Ở góc độ tích cực, các dự án hạ tầng tạo ra dư địa phát triển, cơ hội đầu tư cho thị trường bất động sản khu vực lân cận. Tuy nhiên, trên hành trình đi đến sự phát triển toàn diện, đồng bộ và bền vững, cũng có không ít thách thức “bủa vây”. Đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng.

Theo VIRES, tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu. Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương, trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao.

Chia sẻ về vấn đề này, ông  Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết đầu tư theo quy hoạch, hạ tầng là xu hướng mà giới đầu tư lựa chọn.

Ông Đính lấy dẫn chứng, thực tế này diễn ra phổ biến tại các đô thị lớn, trong đó có Hà Nội – nơi mà giá bất động sản Hà Nội bật tăng mạnh mẽ nhờ hạ tầng. Do dữ liệu thông tin chưa được công khai nên các thông tin về hạ tầng, quy hoạch xuất hiện theo hình thức truyền tai nhau, thành các “tin đồn” râm ran trên thị trường. Một bộ phân không nhỏ người dân đầu tư theo các tin đồn này. Giao dịch và giá cả không ngừng tăng, tạo nên hiệu ứng “Fomo”, cuốn theo làn sóng mua bán thiếu tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, nhà đầu tư rất dễ bị chôn vốn.

Không phủ nhận việc đầu tư đón đầu hạ tầng, quy hoạch khi có thông tin là thời điểm mà bất động sản có biên độ tăng giá lớn nhất nhưng vị chủ tịch VARS cũng nhấn, việc đầu tư theo quy hoạch, hạ tầng cần lưu ý các điều sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư cần tìm hiểu và xác minh các thông tin về quy hoạch, hạ tầng xuất hiện trên thị trường; chỉ nên đầu tư khi biết đó là các thông tin chuẩn xác và có lộ trình rõ ràng.

Thứ hai, với các dự án hạ tầng, quy hoạch đã được phê duyệt, có kế hoạch triển khai, nhà đầu tư cần xem xét kỹ thời gian và thời hạn triển khai dự án, xác định kì vọng lợi nhuận để chọn thời điểm xuống tiền và thời điểm bán ra.

Thứ ba, không phải giá bất động sản Hà Nội sẽ tăng đồng loạt ở tất cả các khu vực quanh các dự án hạ tầng được triển khai nên nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ lưỡng thị trường từng khu vực vốn có những đặc thù, đặc điểm riêng, cũng như tiềm lực kinh tế địa phương để đưa ra quyết định đầu tư cuối cùng.