Giá đất nền đã giảm về đúng giá trị thực?

Giá đất nền giảm sâu dịp cuối năm

So với những năm trước, vào thời điểm cuối năm 2022, phân khúc đất nền bị rớt giá mạnh. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như sự suy giảm chung của toàn thị trường; bên cạnh đó là tình hình tín dụng siết chặt, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao và những vấn đề pháp lý đang được sửa đổi, bổ sung nhưng chưa thực sự rõ ràng...

Theo đó, mức độ quan tâm dành cho đất nền cũng giảm tới 25%, mặc dù nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang chờ thị trường giảm giá để “bắt đáy”. Hơn nữa, việc giảm giá của một số chủ đầu tư là do dự án thanh khoản thấp và sản phẩm mang tính đầu cơ.

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá đất nền giảm là do nhiều nhà đầu tư thời gian qua sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, thời điểm này đã hết ân hạn nợ gốc nên buộc phải giảm giá để thanh khoản trả nợ. Bên cạnh đó, một số khu vực khi có thông tin quy hoạch dự án, đất nền đã bị “thổi” giá lên quá cao so với thực tế, thời điểm này khi dự án theo quy hoạch chưa thể triển khai nên giá cũng bị giảm nhanh chóng.

Ngoài ra, thị trường cũng bị giảm sức hút khi doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng. Vì vậy, nhà đầu tư không nên ham rẻ mà “sập bẫy” bởi những chiêu trò bán hàng hoặc phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, thời điểm hiện tại đất nền nhiều khu vực đang có mức thanh khoản giảm sau một thời gian tăng nóng nhưng về dài hạn nhà đầu tư vẫn sẽ dành sự quan tâm đặc biệt đối với dòng sản phẩm này.

"Đất nền vẫn được đánh giá là phân khúc lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so với phân khúc khác. Tuy nhiên, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao, đã tăng nhanh nên thời điểm này là giai đoạn để điều chỉnh, vì vậy sẽ giảm giá ở những khu vực chưa thể đưa vào khai thác, còn ở vị trí đẹp thì vẫn có giao dịch tốt" - ông Điệp nhận định.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang bị chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... Hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Mức độ quan tâm đến BĐS trên cả nước đã suy giảm đáng kể.

Nhà đầu tư hạ giá để thu hồi vốn

Trên các trang mua bán bất động sản thời gian qua xuất hiện ngày càng nhiều những thông tin rao bán đất nền hấp dẫn, từ việc rao bán giảm giá, cắt lỗ đất nhà vườn đến thông tin hạ giá đất nền tại những khu vực từng là “điểm nóng”.

Đơn cử, tại vùng ven Hà Nội, các điểm nóng thời gian qua đã chấp nhận giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí nhiều hơn, tùy thuộc vào vị trí. Cụ thể, tại khu vực Quốc Oai, Sơn Tây, Thạch Thất, Sóc Sơn,...thời điểm đầu năm mức giá rao bán các mảnh đất phân lô dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2, thì nay giảm còn 14 - 22 triệu đồng/m2.

Hay tại “điểm nóng” như Hòa Bình, các mảnh đất thổ cư đầu năm cũng được rao bán với mức giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, thì nay còn 10 - 16 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất rộng quanh khoảng 1.000m2 (trong đó chỉ có một phần nhỏ là thổ cư còn lại là các loại đất khác), thời điểm nóng giá dao động từ 1,5 - 2,5 triệu đồng/m2, thì nay đã giảm từ 30 - 50%.

Trong khi đó, tại khu vực phía Nam, sản phẩm đất nền rao bán chủ yếu tại các tỉnh vùng ven TP Hồ Chí Minh như: Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai hay các tỉnh xa hơn từng xảy ra sốt đất trong năm như Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng), Đắk Lắk.

Lấy ví dụ tại khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), thời điểm đầu năm đất nền được rao bán với giá 1,3-1,4 tỉ đồng/nền. Đến nay mức giá chung đã giảm 60-80 triệu đồng, thậm chí một số chủ đất sẵn sàng giao dịch với mức giá 1,1 tỉ đồng (giảm 300 triệu đồng) để nhanh chóng thoát hàng.

Theo một số trung tâm môi giới bất động sản cho rằng đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Nguyên do là giá các sản phẩm này đã được đẩy lên quá cao trong thời gian qua, nhất là những khu vực sốt đất.

Nhà đầu tư sẵn tiền vẫn dè chừng

Mặc dù đầy dẫy những thông tin rao bán bất động sản với mức giá hấp dẫn, tuy nhiên, thực tế, nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt vẫn đang chờ đợi để “bắt đáy”. Nhiều chuyên gia cho rằng, xuống tiền vào thời điểm này nhà đầu tư cần hết sức thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng.

Thực tế, thời gian qua, một số khu vực thanh khoản gần như đã rơi vào “đóng băng”, nguyên nhân do từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại.

Theo a T, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, sau thời gian thị trường diễn biến sôi động, đến nay đã xuất hiện những nghịch lý. Không ít chủ đất chấp nhận giảm giá rất sâu nhưng không thể bán được suốt một thời gian dài. Nguyên nhân do tâm lý rụt rè xuất hiện trên thị trường khiến thanh khoản sụt giảm mạnh.

Người này cho rằng, nguyên nhân dẫn tới sự rụt rè của các nhà đầu tư thời điểm này là lãi suất neo cao, giá bất động sản có nhiều hướng đi xuống. Những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sợ rằng, nếu mua ngày hôm nay, ngày mai giá có thể sẽ còn giảm thêm.

“Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hiện nay vẫn đang đứng ngoài thị trường nghe ngóng, chờ giá bất động sản giảm thêm. Tuy nhiên, với những động thái quyết liệt tháo gỡ của Chính phủ, cộng thêm room tín dụng mới sắp mở, tôi cho rằng, thị trường sẽ sớm có giao dịch trở lại, giá sẽ không tụt dốc như hiện nay”, anh T nói.

Về triển vọng đất nền trong thời gian tới, theo các nhận định của kênh batdongsan.com.vn đầu năm 2023 đất nền vẫn bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, với một quốc gia có sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế như Việt Nam sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, khả năng giữa hoặc cuối năm 2023 thị trường đất nền sẽ khởi sắc hơn. Lý do là phân khúc này luôn hấp dẫn vì có biên độ lợi nhuận cao nhất, chiều lòng được đa số nhà đầu tư.