Dòng vốn vào bất động sản đang bị thu hẹp

Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2022, Bộ Xây dựng cho rằng thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý 2 có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn cùng kỳ năm 2021.

Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không phát sinh lượng bất động sản tồn kho mới; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Số lượng nhà ở thương mại hoàn thành trong quý 2 là 24 dự án với 5.608 căn, số lượng dự án tăng khoảng 9% so với quý 1/2022 và bằng khoảng 70,6 % so với cùng kỳ năm 2021.

Trong quý vừa qua, số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, chỉ bằng khoảng 74,4% so với quý trước đó và bằng 42% so với cùng kỳ năm trước.

Qua số liệu này cho thấy, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 2 vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở có tổng số 16 dự án đã hoàn thành với 7.324 ô đất nền. Số lượng dự án tăng khoảng 78% so với quý 1/2022. Số dự án đang triển khai xây dựng là 210 với 66.596 ô đất nền, tăng khoảng 16%; tổng số dự án được cấp phép mới là 10 dự án với 4.072 ô đất nền, bằng 77% so với quý 1.

Đánh giá chung về giá nhà ở và một số loại bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm đô thị hầu như không có. Căn hộ với mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm.

Trong quý 2, tổng lượng giao dịch là 69.079 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 27.160 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Kết quả này cho thấy, khả năng hấp thụ của thị trường quý 2 tốt hơn.

Tuy nhiên, xét về tổng thể, trong 2 quý vừa qua, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Bộ Xây dựng lý giải, nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.

Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít. 

Trong khi đó, tình hình giao dịch các sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có cải thiện so với cùng kỳ năm 2021 tuy nhiên đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021. Các giao dịch chủ yếu vẫn tập trung ở loại hình căn hộ chung cư trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền. 

Bộ cũng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 30/6/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 784.575 tỷ đồng.

Về tình hình phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, trong quý 2/2022, hoạt động này tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% số đợt trong quý 1, tương ứng với giá trị gần 8,6 nghìn tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Trong tháng 4 không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, trong tháng 5 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng. 

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tính đến 20/06/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.

Theo Bộ Xây dựng, các tổ chức quốc tế đều đánh giá Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành và lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục được cải thiện khi Việt Nam cũng như các nước trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch.

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, Bộ Xây dựng kiến nghị, các bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao cần nghiên cứu dự thảo, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và thông Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) cũng cần nghiên cứu, sửa đổi, rà soát nhằm bảo đảm tính thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.