“Giải mã” nguyên nhân khiến giá bất động sản tại Hà Nội liên tục tăng cao

Giá nhà liên tục tăng cao

Ở một chia sẻ mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam đang ở trong giai đoạn khủng hoảng, nhưng khác với trước đây lần này là khủng hoảng thiếu nguồn cung, trong khi đó doanh nghiệp (DN) BĐS lại không thể mở rộng đầu tư do thiếu vốn. Cuộc khủng hoảng này bắt đầu từ khoảng năm 2018 và sâu nhất là trong năm 2022 – 2023, vào thời điểm cuối năm 2023 thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng qua quan sát chúng tôi nhận thấy mức độ phục hồi mới chỉ đạt chưa đầy 30%.

Đáng chú ý, trong bối cảnh như thế nhưng giá BĐS vẫn tăng giá đều đặn, đặc biệt là sản phẩm thuộc nhóm phân khúc nhà chung cư tại các đô thị luôn ghi nhận có mức tăng cao, bởi nhu cầu của người dân là rất lớn, trong khi mức giá bán được cho là phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân so với những sản phẩm BĐS khác.

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá bán chung cư đã tăng từ 50 – 70%. TP Hồ Chí Minh là địa bàn ghi nhận mức tăng cao nhất, gấp đến 2 lần. Nhưng nếu so sánh với một mốc thời gian xa hơn, từ năm 1990 thì giá BĐS đã tăng đến hơn 120 lần, cao hơn bất cứ sản phẩm vật giá nào khác.

Riêng loại hình căn hộ tại Hà Nội đã chứng kiến sự tăng giá 20 quý liên tiếp.

Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2023 của Savills cho thấy thị trường bất động sản phân khúc căn hộ tại Hà Nội có dấu hiệu phục hồi tích cực. Đáng chú ý, về giá căn hộ, giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp lên 58 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước và 12% so cùng kỳ. Savills cho biết do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Khoảng giá phổ biến cho các căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so cùng kỳ. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn bán được, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Trong khi đó, chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Trong khi đó, dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2024 tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang leo thang. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau một năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, tại Hà Nội, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Chuyên gia này phân tích: “Lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023”.

Ông Quốc Anh cho rằng, nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh.

Lý giải nguyên nhân

Lý giải về việc giá nhà tăng cao trong thời gian qua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Thời gian tới, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Cũng nói về việc giá bất động sản tại Hà Nội liên tục tăng giá trong thời gian qua, tại một báo cáo mới đây do Viện nghiên cứu Bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam công bố, các chuyên gia đã chỉ rõ, giá bất động sản Hà Nội đã bật tăng mạnh mẽ cùng hệ thống hạ tầng trong suốt thời gian qua.

Báo cáo cho biết sự dẫn dắt của hạ tầng giao thông đã tạo nên diện mạo của đô thị và diện mạo thị trường. Trong 15 năm qua, giá bất động sản Hà Nội đã biến động mạnh cùng hạ tầng, kể từ khi mở rộng địa giới vào năm 2008. Hàng loạt các dự án giao thông lớn đã mang đến diện mạo mới cho thủ đô và làm bàn đạp cho sự đi lên của giá bất động sản Hà Nội như Đại lộ Thăng Long, vành đai 2,  vành đai 3 đoạn kết nối từ Thanh Trì đi Mai Dịch và gần đây là từ Mai Dịch đi cầu thăng long, đường 32, trục kết nối đi sân bay Nội Bài  và các đoạn kết nối tới Quốc lộ 5, cầu Nhật Tân…

Bên cạnh đó là sự mở rộng và hoàn thiện của các tuyến giao thông nội đô và các tuyến đường hướng tâm giúp giao thương, đi lại thuận tiện. Rất nhiều khu đô thị đã được hình thành như thành phố Giao lưu, Vinhomes Royal City, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, khu đô thị An Hưng, khu đô thị Tây Hồ Tây, Gamuda City, Park City… Các khu đô thị mới kết nối với hệ thống hạ tầng giao thông, hình thành các cộng đồng dân cư văn minh trong thành phố.

Nhờ sự kết nối tốt của hạ tầng giao thông mà bất động sản Hà Nội đã ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt trong 5 năm trở lại đây, mức tăng trung bình đạt 8-35%/năm tùy từng dự án.

Mặc dù, không phủ nhận việc đầu tư đón đầu hạ tầng, quy hoạch khi có thông tin là thời điểm mà bất động sản có biên độ tăng giá lớn nhất nhưng ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh lợi nhuận lớn đi cùng với rủi ro cao.

“Giá bất động sản Hà Nội bật tăng cùng hạ tầng là minh chứng cho thấy sức hút của hạ tầng, quy hoạch đối với đầu tư bất động sản nằm ở chỗ sự phát triển của hạ tầng sẽ mở ra các cơ hội thông thương, mua bán, sự phát triển của các ngành dịch vụ, thương mại… Nhờ đó, thu hút cư dân về sinh sống, làm việc, kéo theo nhu cầu về nhà ở”, ông Đính nói thêm.