Hà Nội: Giá đất nền quanh đường Vành đai 4 tăng chóng mặt, chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cẩn trọng

“Nổi sóng” dịp cuối năm

Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô có tổng chiều dài gần 113km, đi qua 3 tỉnh, thành phố, gồm thành phố Hà Nội (58km), Hưng Yên (19,3km), Bắc Ninh (36,2km). Tại Hà Nội, dự án vành đai 4 qua 7 quận, huyện của thành phố Hà Nội gồm: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai và Thường Tín. Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành đường song hành Vành đai 4 dài khoảng 58km, 6 làn xe vào quý IV/2025.

Theo công bố, dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội đoạn đi qua quận Hà Đông có chiều dài khoảng 5,5km, với tổng diện tích đất phải GPMB là 68,16ha, thuộc địa bàn 4 phường là: Phú Lãm, Phú Lương, Đồng Mai và Yên Nghĩa. Cùng với tiến độ dự án đang được triển khai, giá đất nền trong khu vực cũng ghi nhận mức tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Khảo sát của chuyên trang Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, số lượng nhà đầu tư tìm hiểu phân khúc đất nền gần Dự án Vành đai 4 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước đó.

Đơn cử, tại các khu vực huyện vùng ven Hà Nội có dự án đường Vành đai 4 đi qua như huyện Sóc Sơn, Mê Linh, Thanh Oai, Đan Phượng... tùy từng khu vực, lượng giao dịch cũng tăng từ 10-20% so với các tháng của quý III/2024.

Theo khảo sát, thời gian gần đây, nhiều lô đất nền ven Dự án đường Vành đai 4 đi qua các huyện như Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội)... được chủ sở hữu liên tục rao bán. Thậm chí, chỉ sau vài tháng, những lô đất nền tại đây được rao bán với giá chênh hàng chục triệu đồng/m2.

Một nhà đầu tư đất nền khu vực Hà Đông cho biết giá đất nền gần đường vành đai 4 ghi nhận mức tăng mạnh thời gian gần đây. Nhà đầu tư này cho biết hồi cuối tháng 5, lô đất nền 44m2 khu vực ngoài đê Yên Nghĩa cách dự án hơn 2km được giao dịch với mức giá chỉ 2,2 tỷ đồng, tuy nhiên đến nay lô đất chỉ 38m2 gần đó đang được rao bán với mức giá lên tới 2,8 tỷ đồng.

Dù có hơn 4 tỷ đồng trong tay nhưng vẫn gặp khó trong nỗ lực tìm mua lô đất đấu giá, thương mại dịch vụ gần đường vành đai 4 khu vực Đồng Mai và Yên Nghĩa trong những tháng cuối năm 2024. Do đó, đã buộc phải chuyển hướng đầu tư đi xa hơn tới khu vực phường Biên Giang (Hà Đông) và huyện Chương Mỹ.

Tương tự, giá đất nền khu vực phường Đồng Mai cũng ghi nhận tăng mạnh cùng tốc độ triển khai của dự án. Theo đó, giá đất nền trong khu vực dân cư đang được rao bán phổ biến ở mức 50-80 triệu đồng/m2. Đất thương mại dịch vụ có giá rao bán phổ biến từ 100-140 triệu đồng/m2. Theo lịch sử giá từ chuyên trang batdongsan, giá rao bán đất nền tại đây đã ghi nhận mức tăng tới 105% chỉ trong 1 năm gần nhất. Tương tự, giá rao bán đất nền các phường Phú Lãm, Phú Lương cũng ghi nhận mức tăng mạnh từ 50% đến 120% so với cách đây 1 năm.

Nhà đầu tư nên cẩn trọng

Bàn luận về vấn đề này, nhiều chuyên gia bất động sản tại Hà Nội cũng phân tích, việc thực hiện các dự án hạ tầng giao thông mang tính dài hạn. Nhà đầu tư cần giữ thái độ thận trọng, tránh cuốn theo các thông tin quy hoạch hạ tầng, cơn sốt đất ảo trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn hồi phục.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng có thể đem lại giá trị lớn cho thị trường bất động sản lân cận. Theo đó, nhiều nhóm đầu cơ, môi giới bất động sản có thể lợi dụng các thông tin quy hoạch, triển khai dự án để đẩy giá bán.

Ông Đính phân tích thêm, việc thực hiện các dự án hạ tầng giao thông này phải mang tính dài hạn. Ở khu vực ven đường Vành đai 4, giá đất đã có nhiều lần tăng giá lên mức cao. Trước khi xuống tiền mua, nhà đầu tư, người mua cần tìm hiểu kỹ về lịch sử giá và tiến độ triển khai đường Vành đai 4 để tránh mua hớ, gặp phải rủi ro sau này.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung - chuyên gia bất động sản - cho rằng, thời gian qua giá đất ven vành đai 4 đã tăng rất cao. Về dài hạn khi đường vành đai 4 hoàn thành giá có thể sẽ tiếp tục đi lên. Tuy nhiên, việc triển khai tuyến đường này mang tính dài hạn, không thể có lãi ngay khi mua. Do đó, nếu mua nhà đầu tư cần xác định nắm giữ lâu dài.

Bên cạnh đó, cùng là đất ven vành đai 4 nhưng không phải khu vực nào cũng sẽ tăng giá, mà còn tùy thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế của địa phương. Vậy nên, trước khi xuống tiền nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ về mặt quy hoạch, pháp lý của thửa đất, tiến độ triển khai xây dựng và lịch sử giá của mảnh đất để tránh là người cuối cùng.

"Sẽ có hiện tượng các cò đất không chuyên tại địa phương đồn thổi những thông tin không đúng sự thật nhằm đẩy giá. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi xuống tiền", ông khuyên.