HoREA: Vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của thị trường bất động sản

Pháp lý là vấn đề khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản

Trong văn bản đề xuất xem xét bổ sung nội dung giải quyết một số khó khăn cấp bách của thị trường bất động sản của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) có nêu rõ, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền.

Thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp. Đồng thời, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Đáng chú ý, HoREA nhấn mạnh vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Do đó, cần phải có những biện giải pháp xử lý kịp thời và hiệu quả nếu không muốn thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, khủng hoảng kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Khó khăn vẫn đang “bủa vây” doanh nghiệp bất động sản

Nói về những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội cho biết, do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để “tồn tại” trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn).

“Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, cũng không ít Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có Tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.

Về nguồn vốn đối với doanh nghiệp bất động sản, do ách tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội…, với lãi suất rất cao. Thậm chí, phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng).

HoREA cũng nhấn mạnh, việc chuyển nhượng dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh có cơ hội “thâu tóm” các dự án tốt, các thương hiệu mạnh, có thể làm giảm lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

Đề xuất nhiều giải pháp “giải cứu” thị trường bất động sản

Thực tế, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có những động thái cụ thể nhằm “gỡ khó” cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên HoREA cho rằng, Nhà nước thực hiện đồng bộ các giải pháp này không phải là để “giải cứu” thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững.

Từ đó, về dài hạn, HoREA đề xuất một số giải pháp nhằm khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án bất động sản, nhà ở bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém về năng lực.

Cụ thể, đề xuất cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” (theo quy định tại điểm o khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 973/2020/UBTVQH14 ngày 08/07/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14) để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn. Bởi lẽ trong các năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

Về dài hạn, Hiệp hội đề nghị Chính phủ khẩn trương ban hành 2 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường và thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng để tháo gỡ ngay một số vướng mắc.

Hiệp hội rất hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định nới “room” tín dụng thêm 1,5 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng 240.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế.

Đồng thời, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, các dự án đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ cho người lao động, có nhiều hoạt động xã hội thiện nguyện và tạo điều kiện cho nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để tăng “niềm tin” và “lực cầu” trên thị trường trái phiếu.

Về xử lý một số khó khăn, vướng mắc của thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cố gắng tối đa để thực hiện mua lại trái phiếu trước thời hạn.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ nhưng các Bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng tạm hoãn đến hết năm 2023 chưa áp dụng quy định “nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, phải đảm bảo danh mục chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch do nhà đầu tư nắm giữ tối thiểu 02 tỷ đồng được xác định bằng giá trị thị trường bình quân theo ngày của danh mục chứng khoán trong thời gian tối thiểu 180 ngày liền kề trước ngày xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không bao gồm giá trị vay giao dịch ký quỹ và giá trị chứng khoán thực hiện giao dịch mua bán lại. Việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại điểm này có giá trị trong vòng 03 tháng kể từ ngày được xác nhận”.

Hiệp hội cũng nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Chứng khoán 2019. Đồng thời, đề nghị Chính phủ xem xét cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ (Hiệp hội đề nghị tiêu chí không làm tăng quy mô dân số quá 10%) để có nhiều căn hộ có mức giá khoảng 1,8 tỷ đồng/căn trở xuống.

HoREA cũng hoan nghênh “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp”.