Khánh Hòa: Cẩn trọng với tình trạng vẽ dự án, thổi giá, sốt đất

Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa (KAREB), trong quý I/2021, đa phần các giao dịch tại địa phương tập trung ở phân khúc nhà phố và đất nền. Cụ thể, giá đất nền dự án hạng trung có giá từ 18 - 25 triệu đồng/m2; đất nền hàng cao cấp có giá 40 - 60 triệu đồng/m2.

Riêng đất nền ven đô nằm ngoài bán kính 10km của trung tâm Nha Trang có giá 5 - 10 triệu đồng/m2. Một số khu vực tại huyện Cam Lâm, thị trấn Diên Khánh, giá có hướng tăng nhẹ. Tình trạng vẽ dự án và thổi giá đất vẫn xuất hiện cục bộ tại một số khu vực.

Thực tế, từ cuối năm 2020, nhiều nhân viên môi giới mua bán bất động sản tại Khánh Hoà chia sẻ, sau khi một số xã như Diên An, Diên Toàn (thuộc huyện Diên Khánh) được quy hoạch lên thành phố và huyện Diên Khánh lên đô thị loại 4 thì giá đất các khu vực này bắt đầu nhộn nhịp trở lại, giá đất “sốt” tại nhiều địa phương.

Đặc biệt, trên địa bàn huyện Cam Lâm (Khánh Hòa) xuất hiện một số dự án “ăn theo” với những thông tin mơ hồ về khu đất. Đơn cử như tại địa bàn xã Cam Thành Bắc và xã Cam Hải Tây, huyện Cam Lâm, nhiều ô đìa rộng hàng ngàn mét vuông trước đây nuôi trồng thủy sản đã được đổ đất, san nền, mở đường, trồng cây… và phân chia thành các lô đất nhỏ từ 80m2 đến hơn 100m2.

Cùng với đó, có khá nhiều người từ Hà Nội, TP.HCM cũng đã liên hệ để hỏi về các khu đất trên vì giá khá rẻ (chỉ gần 800 triệu đồng/100m2), sau đó mua bán sang tên. Thậm chí, tại TP. Nha Trang còn xảy ra tình trạng san lấp núi, phá rừng tại khu vực hồ Suối Tôm (phường Vĩnh Hòa) để bán.

Theo lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản tỉnh Khánh Hòa, khi thị trường phát triển quá nóng sẽ nảy sinh bất cập như việc "vẽ dự án", quảng cáo không đúng thực tế, đẩy giá… khiến tình hình khó kiểm soát. Được biết mới đây, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã tổ chức thanh tra lĩnh vực đất đai tại một số địa phương, trong đó có Khánh Hòa.

Nhận định về tình trạng sốt đất ảo nói chung và tại Khánh Hoà nói riêng, ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký KAREB cho hay, trong quá trình sốt đất ảo, giá đất bị đẩy lên nhiều lần, giá được hình thành bởi tin đồn, thông tin chưa rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn về một dự án nào đó hay việc có chủ đầu tư lớn tham gia vào khu vực. Mặt bằng giá đất liên tục tăng lên do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện quá nhiều nhu cầu ảo, khiến cho giá đất tăng bất chấp mà không dựa trên quy luật nào và thiếu cơ sở thực tế.

Hệ quả để lại cho người dân địa phương là mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh, người “ôm hàng” cuối cùng sẽ chịu thiệt hại kinh tế đáng kể vì mua giá cao không có khả năng thanh khoản. Đồng thời trực tiếp gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương bởi giá đất tăng kéo theo hàng loạt chi phí đầu vào, nhất là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà triển khai.

Theo ông Hoàng, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất. Thứ nhất, năm 2021 là năm bản lề đầu tiên của nhiệm kỳ đánh dấu cột mốc quan trọng trong công tác lập quy hoạch chung giai đoạn 2021 - 2030 của các tỉnh thành trên cả nước theo sự chỉ đạo của Chính phủ, cụ thể tại: Quyết định số 294/QĐ-TTg ngày 24/02/2020 và Nghị quyết số 143/NQ-NP ngày 04/10/2020. Thời gian qua, nhiều địa phương trên cả nước đã bắt đầu triển khai lập các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc triển khai lập quy hoạch nâng cấp đồng bộ đô thị tỉnh.

Theo đó, các địa phương thực hiện quy hoạch đầu tư, phát triển các dự án đô thị, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản lợi dụng khe hở này tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi. Phổ biến là chiêu trò tung tin về những nơi có quy hoạch xây dựng sân bay, cao tốc… và những tỉnh thành định hướng trực thuộc Trung ương. Đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất lên cao như thời gian qua.

Thứ hai, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 làm suy giảm đáng kể đến thu nhập của người dân, gây bất ổn đến những kênh đầu tư như chứng khoán, ngoại tệ và vàng. Lãi suất huy động tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp (từ 5 - 6%/năm) nên không hấp dẫn người dân gửi tiền. Do vậy, dòng tiền nhàn rỗi có xu hướng đầu tư vào bất động sản vì cho rằng đây là giao dịch an toàn và hiệu quả hơn.

Thứ ba, trong những năm gần đây, việc đầu tư phát triển các dự án bất động sản nhà ở tại một số địa phương đều bị vướng thanh kiểm tra, rà soát các quy định pháp luật, thủ tục pháp lý về Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng dẫn đến nguồn cung về bất động sản bị hạn chế và gián đoạn. Sự chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc bất động sản tiếp tục gia tăng khoảng cách, nhất là các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cho các đối tượng người nghèo ở đô thị, công nhân ở các khu công nghiệp chưa được các địa phương quan tâm đúng mức. Tình trạng này nếu còn kéo dài sẽ khiến cho “ước mơ an sinh” của người dân có thu nhập thấp càng trở nên xa vời bởi nguồn thu kinh tế không cao, ảnh hưởng của trượt giá đồng tiền qua nhiều năm, trong khi chính sách hỗ trợ vẫn còn trên giấy.

Cũng theo ông Hoàng, những khu vực dễ xảy ra sốt đất là khu vực vùng ven đô thị chưa đủ hạ tầng, không có động lực thúc đẩy gia tăng kinh tế địa phương nhưng biên độ tăng giá lại quá lớn. Nhóm đầu cơ thường có thói quen đổ xô ra vùng ven mua đất vì có thể tiết kiệm được chi phí đầu vào và kỳ vọng sự phát triển hạ tầng đồng bộ trong tương lai có thể kích giá đất tăng lên đáng kể. Do giá cả ở những khu đất vùng ven luôn rẻ hơn các khu vực khác và tâm lý nước chảy về chỗ trũng nên sẽ được giới đầu cơ săn lùng nhiều hơn, sau đó lập kế hoạch thổi giá khơi mào cho những cơn sốt đất.

Ông Hoàng cho hay: “Các sản phẩm dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý, thậm chí chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật nhưng đã tiến hành giao dịch, huy động vốn qua các hình thức như: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh… Giá cả ăn theo sóng thị trường, hỗn loạn không kiểm soát. Những hình thức này cơ quan Nhà nước cũng không thể kiểm soát được số lượng, số lần giao dịch qua lại dẫn đến thất thu tiền thuế”.

Theo đó, ông Phan Việt Hoàng đưa ra 5 kiến nghị xử lý tình trạng sốt ảo, thổi giá. Thứ nhất là công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án nhằm minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ để đẩy giá, trục lợi tại một số dự án đã xảy ra trong thời gian vừa qua.

Thứ hai là sớm hoàn thiện hệ thống cơ sở quản lý dữ liệu và pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản để tháo gỡ khó khăn, đặc biệt về mặt trình tự, thủ tục đầu tư.

Thứ ba, địa phương khuyến khích đầu tư các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, nhất là công nhân các khu công nghiệp theo Nghị quyết 164/NQ-CP ngày 5/11/2020 và Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Chính phủ ban hành.

Thứ tư, có biện pháp kiểm soát chặt chẽ quy trình chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách phân lô, bán nền tại một số khu vực chưa được phép đầu tư hạ tầng.

Thứ năm, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân giao dịch, môi giới kinh doanh bất động sản không đúng quy định, nhất là các dự án ma, dự án không đủ hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh bất động sản./.