Lo ngại về thực trạng giá nhà tăng cao

Trước đây không lâu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, nghiêng về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình "kim tự tháp" thị trường nhà ở hiện nay bị "lộn ngược đầu", mất cân đối và không bền vững. Bởi phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít.

Thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này, trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm đến 70 - 80%, áp đảo thị trường nhà ở và dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và "ngốn" một nguồn lực lớn của xã hội, mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, còn tại TP.HCM là 16%. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP.HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Giá nhà tăng cao để lại nhiều hệ lụy

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, với hệ thống hạ tầng ký thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển nhanh hiện nay làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường.

Thế nhưng, mức tăng giá đất hiện nay đang không tương thích với mức độ tăng đầu tư tức là giá trị bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với việc đầu tư. Nhưng trong trường hợp đầu tư 1 mà giá tăng gấp 3, 4 lần là bất hợp lý. Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn có độ ảo, có những nơi tăng giá như “dựng đứng” không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra nhận định, giá bất động sản tăng vọt ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ. Hai thị trường này có mối quãn hệ lưu thông với nhau, vì vậy, các dòng tiền đổ hết vào bất động sản dễ gây nguy hiểm cho hệ thống tiền tệ, dẫn đến lạm phát.

Bên cạnh đó, còn một hệ lụy khác cũng cần được lưu ý khi một thế hệ khó có thể mua được nhà. Shark Nguyễn Xuân Phú - Chủ tịch HĐQT Sunhouse – cho biết, rất nhiều lần ông chia sẻ trên các diễn đàn câu chuyện thực ra Việt Nam đang lãng phí cơ hội, nhất là với tình trạng giá bất động sản neo cao.

"Cứ hình dung sinh viên vừa ra trường hay một người đi làm, với tình trạng giá nhà cao, họ buộc phải có nhu cầu tăng lương để tăng khả năng mua được nhà. Giá nhà tăng gấp 3, kỳ vọng về lương của người lao động cũng sẽ tăng tương ứng".

Trong khi đó, ở một góc nhìn khác, Tổng Giám đốc VIG phân tích khi giới trẻ khó mua nhà, khoản tiền tích lũy được mà không mua nổi nhà đó có thể lại được "rải tiền" vào các hạng mục giải trí như ăn uống, đi chơi.

Cần có biện pháp kéo giảm giá nhà

Theo nhiều nghiên cứu, giá nhà ở tại Việt Nam hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân của người dân. Điều này khiến người dân có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn hơn khi muốn sở hữu nhà ở, đặt ra yêu cầu cần có nhiều giải pháp để kéo giảm giá nhà ở trong thời gian tới.

Để có thể kéo giảm giá nhà, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần cơ cấu lại các phân khúc và muốn làm được, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các doanh nghiệp, ngân hàng…

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc nguồn cung sản phẩm nhà ở giá thấp chưa đáp ứng so với nhu cầu và do nhiều chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên giá bị đẩy lên, khiến giá nhà luôn có xu thế tăng. Thậm chí, thời gian qua, một số chủ đầu tư bất động sản còn đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%. Nhưng việc đẩy giá về lâu dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường, khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng. Do đó, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết, thủ tục hành chính cần nhanh hơn, giúp giảm chi phí để doanh nghiệp tạo ra sản phẩm có lợi, đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Cũng đưa ra ý kiến, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính nhấn mạnh các doanh nghiệp bất động sản cũng cần xem xét đa dạng hóa và tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp… Đây là lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội nhân văn. Tuy tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng ít rủi ro, đồng thời  có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.

Chuyên gia kỳ vọng cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới đã được thông qua theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực. Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn cho người dân có nhu cầu ở thực.