M&A bất động sản vào giai đoạn nước rút: Nhà đầu tư ngoại đẩy mạnh “săn hàng” dịp cuối năm

Nhà đầu tư ngoại đẩy mạnh hoạt động săn hàng

Hoạt động M&A tiếp tục phát triển đúng như dự báo khi thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục thu hút các nhà đầu tư và quỹ đầu tư nước ngoài. Càng về cuối năm, xu hướng này càng thể hiện rõ nét hơn. Theo số liệu từ JLL, giá trị giao dịch các thương vụ mua bán - sáp nhập M&A tại Việt Nam chỉ trong nửa năm nay đã tăng hơn 41% so với thời kỳ trước đại dịch COVID-19.

Tháng 7, Công ty Keppel Land đến từ Singapore thông báo chi hơn 1.000 tỷ đồng mua hơn 65% cổ phần doanh nghiệp sở hữu một trung tâm thương mại đang xây dựng tại Hà Nội. 2 khách sạn tại quận 7 (Ibis Saigon South và Capri by Frasers) chính thức thuộc về nhà đầu tư Thái Lan.

Mới đây, Gamuda - công ty đến từ Malaysia, đã quyết định chi gần 3.700 tỷ đồng để mua dự án rộng 3,7 ha tại TP Thủ Đức.

Hay như các thương vụ lớn gần đây có thể kể đến như Gamuda Land mua lại dự án từ CTCP Địa ốc Tâm Lực tại TP. Thủ Đức; Saigonres Group tiếp quản dự án của Công ty TNHH Đức Nhi tại quận Tân Phú; Địa ốc First Real công bố trở thành cổ đông lớn của CTCP Thương mại - Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng…

Ngoài các thương vụ M&A, nổi bật trong quý III/2023 còn có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình là việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) và khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Điểm chung là các dự án rao bán này đã hoàn thiện pháp lý.

Theo một số công ty nghiên cứu thị trường, tổng giá trị giao dịch mua bán - sáp nhập bất động sản 10 tháng năm 2023 ước đạt 1,5 tỷ USD. Các nhà đầu tư nước ngoài săn tìm dự án tại Việt Nam chủ yếu đến từ châu Á như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc)… Đặc biệt, họ là những doanh nghiệp đã hoạt động và có nhiều kinh nghiệm tại thị trường Việt Nam.

Đánh giá về vấn đề này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, một số chủ đầu tư thay vì nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án đã cố gắng theo đuổi bằng cách kêu gọi các nhà đầu tư cùng góp vốn thực hiện dự án.

Nhiều nhà đầu tư ngoại cũng đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Nhóm các nhà đầu tư bên ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng từ 20 - 50 triệu USD.

Theo VARs, nhà ở và bất động sản công nghiệp vẫn là hai phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm và tìm kiếm của các nhà đầu tư.

Tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho hoạt động M&A

Mặc dù thị trường bất động sản tại Việt Nam đang nhìn thấy tiềm năng từ hoạt động M&A nhưng nhiều dự án lại gặp vướng mắc về pháp lý và trở thành rào cảm kìm chân tiến độ chốt đơn các dự án này.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản - chia sẻ nếu so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013, giá chào bán các thương vụ vẫn đang cao. Một số chủ đầu tư rất khó khăn, nhưng vẫn đang cố gắng cầm cự được nên họ không phải bán tháo. Do đó, giữa người bán và người mua đều trong trạng thái giằng co.

Thứ hai là số lượng dự án đủ điều kiện sẵn sàng giao dịch được rất ít. Chính vì vậy, số lượng các thương vụ thành công với quy mô vài chục triệu USD đến 300 triệu USD chỉ đếm trên đầu ngón tay. Vị chuyên gia này dự báo, trong nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản mới sôi động lên.

Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý là một trong những vấn đề rất quan trọng. Cần phải tạo hành lang pháp lý rõ ràng qua việc quy định tại các bộ Luật trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản.

Về vấn đề này, theo đề xuất của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có phần nội dung liên quan đến chuyển nhượng dự án hay một phần dự án là nội dung quan trọng. Tuy nhiên, những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn gây phát sinh nhiều vấn đề bất cập.

Theo ông Châu, tại khoản 3 Điều 38 Dự thảo về “nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” quy định, sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án. Phần dự án đã nhận chuyển nhượng thì cần bổ sung quy định cho phép “bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư chuyển nhượng” để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 39 Dự thảo, nguyên tắc “kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng” này đã chưa được thể hiện do chưa quy định trường hợp “chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước” thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để “bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính” mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, không nên ép chủ đầu tư có "sổ đỏ" mới được chuyển nhượng. Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã “có quyền” chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo ý chí của mình. Chính vì thế mà Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội chỉ quy định dự án, một phần dự án chuyển nhượng phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, chứ không quy định phải “có Giấy chứng nhận” hoặc phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính”.