Nhiều quy định mới tác động mạnh đến môi giới bất động sản

Môi giới “chuyển hướng” khi thị trường trầm lắng

Có thể nhận định thị trường bất động sản cuối năm 2022, đầu năm 2023 chưa có được sự khởi sắc như mong đợi, thị trường còn bị tác động từ nhiều yếu tố ngoại quan, đặc biệt là thiếu nguồn cung dự án và chính sách tín dụng ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản bị hạn chế, dẫn đến thị trường thanh khoản rất thấp.

Những nhà đầu tư bất động sản lâu năm chắc hẳn vẫn còn nhớ về bức tranh khủng hoảng năm 2012, thị trường rơi vào tình trạng bị bán tháo, giá giảm mạnh. Sau đó, đã chuyển mình bước sang chu kỳ mới 2014 - 2019 và có tăng trưởng mạnh mẽ.

Thực tế năm nay, chuyên gia nhận định thị trường trầm lắng do nhiều yếu tố ngoại quan chứ không phải bị “xuống dốc” chạm đáy, nên hoàn toàn có thể kỳ vọng rằng thị trường sẽ khởi sắc trở lại khi các vấn đề ngoại quan tác động được giải quyết.

Số lượng môi giới thời gian qua cũng đã bão hoà, khi thị trường nhiều biến động, những môi giới thực sự có kiến thức vững chắc với nghề sẽ ở lại được, còn những người đi theo nghề vì nhìn thấy hào quang khi những cơn sốt đất bùng nổ đều rất khó trụ lại trên thị trường.

Chị L, môi giới với kinh nghiệm hơn 5 năm tại Hà Nội nhận định, thị trường ngày càng thanh lọc mạnh mẽ ở tất cả các phía, từ những người môi giới đến cả các nhà đầu tư. Môi giới uy tín, chắc nghề mới có thể vững vàng vượt qua được những giai đoạn khó khăn, bởi chẳng có công việc nào là hoàn toàn thuận lợi 100% cả. Phía các nhà đầu tư, thị trường đã trở về với nhu cầu thực, không còn tình trạng ăn theo đầu cơ lướt sóng, nên thị trường chỉ còn dành cho những người có nhu cầu ở thực, tránh việc hét giá, làm nhiễu loạn thị trường.

Môi giới bất động sản là nghề có tính thanh lọc gắt gao, thời điểm này cũng là một giai đoạn để lọc đội ngũ môi giới tâm huyết. Thị trường sẽ luôn có nhiều sự thay đổi, để gắn bó được với nghề, bản thân mỗi môi giới luôn phải trang bị cho bản thân những kỹ năng tốt, luôn kiên trì trong công việc, có được quá trình tích lũy, xây dựng tệp khách hàng quen thuộc và cần đến sự nhanh nhạy theo thị trường.

Khi thị trường bất động sản sôi động, không ít người đã nhảy việc sang làm môi giới, nhưng khi thị trường chững, giao dịch đến chậm sẽ cảm thấy chán nản rồi bỏ nghề.

Chị L kể thêm, năm 2021, thấy thị trường bất động sản khắp nơi liên tục lên cơn sốt, bạn bè của chị làm môi giới bất động sản đều kiếm bội tiền, thậm chí, có người mua được nhà sắm được xế hộp. Tuy nhiên, ngày vui chẳng được bao lâu, đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản đột ngột “quay xe” hạ nhiệt. Do đó, suốt thời gian dài tới nay không phát sinh thêm giao dịch nên cảm thấy chán nản muốn bỏ việc.

Nhiều người cũng chia sẻ, thị trường mà chững lâu thì cũng vẫn không có giao dịch, nên đã dừng lại công việc môi giới để đi làm công việc khác, dù lương thấp hay cao cũng vẫn có đồng ra đồng vào.

Giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, ngay cả ở văn phòng, trước kia có hơn 30 nhân viên môi giới, nhưng trong mấy tháng đã có gần nửa nghỉ việc chuyển nghề. Giao dịch ít nhưng môi giới nhiều, nên nhiều người không thể xoay sở kiếm tiền được buộc phải chuyển nghề. Bây giờ đăng tuyển thêm người làm mã cũng rất khó.

Giai đoạn thị trường chững sẽ ảnh hưởng tới tất cả môi giới, đặc biệt những môi giới vào nghề dưới 3 năm. Bởi nhóm môi giới này chưa có nhiều vốn tích lũy, nên khi thu nhập đột ngột giảm, thậm chí gần như không có sẽ xoay sở ngay sang nghề khác để đảm bảo cuộc sống.

Còn nhóm môi giới làm nghề trên 5 năm, có nhiều vốn tích lũy hơn họ cũng đã đầu tư vào bất động sản thời gian qua và kiếm được lời. Giai đoạn chững họ sẽ xoay chuyển kinh doanh thêm hoặc đầu tư mảng khác, nhưng vẫn sẽ túc tắc bám nghề, bởi họ hiểu làm bất động sản sẽ có thời kỳ nhất định, sau đó lại tiếp tục phải nằm gai nếm mật.

Vị giám đốc chia sẻ thêm, làm môi giới bất động sản là nghề có tính thanh lọc gắt gao, thời điểm này cũng là một giai đoạn để lọc đội ngũ môi giới tâm huyết. “Nhiều người khi thấy sốt đất tưởng môi giới kiếm tiền dễ nên cũng nhảy vào làm, đây chỉ là kiểu làm ăn chộp giật. Đến khi bước chân vào nghề môi giới bất động sản thấy không như những gì nhìn thấy sẽ cảm thấy bị vỡ mộng.

Làm môi giới cũng phải có quá trình tích lũy nhiều năm, xây dựng một tệp khách hàng quen thuộc và cần đến sự nhanh nhạy theo thị trường. Ví dụ, nếu thị trường đất nền tỉnh đã chững có thể di chuyển về trung tâm để bán các sản phẩm nhu cầu thực. Dù không kiếm nhanh như thời điểm sốt những vẫn sẽ có mức thu nhập ổn định.

Quản lý hoạt động môi giới bất động sản

Mới đây, cử tri tỉnh Bình Dương phản ánh về việc các môi giới bất động sản độc lập không có chứng chỉ hành nghề gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường. Cụ thể, rất nhiều cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế; bên cạnh đó, tình trạng thông tin sai sự thật về các bất động sản được rao bán, nhất là về giá để hưởng chênh lệch đang xảy ra khá phổ biến.

Đồng thời, thời gian qua Nhà nước thất thu thuế rất lớn từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Theo đó, cử tri kiến nghị nghiên cứu tham mưu Chính phủ trình Quốc hội nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định có liên quan nhằm tạo dựng môi trường bất động sản minh bạch, công bằng và hiệu quả.

Trên thực tế, quản lý hoạt động của môi giới bất động sản được đánh giá là còn nhiều bất cập, kẽ hở. Cứ mỗi khi một khu vực có thông tin giá đất rục rịch tăng “chỉ sau một đêm” hàng chục sàn, trung tâm môi giới bất động sản mọc lên.

Điều đặc biệt, các sàn hay trung tâm môi giới bất động sản này đều hoạt động “ngoài luồng” tức không đảm bảo các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh, môi giới bất động sản. Đơn cử như tại Hạ Long, thông từ Công an tỉnh Quảng Ninh, trên địa bàn này có tới 30 sàn giao dịch và 80 doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản hoạt đông "chui".

Trong khi đó, thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy cả nước có gần 75.000 nhân viên môi giới nhà đất, nhân viên môi giới tự do, có đến 90% không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Ước tính hiện chỉ 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề.

Hay như mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết đã có kế hoạch kiểm tra 61 sàn giao dịch bất động sản tại 16 quận, huyện thuộc địa bàn.

Trong danh sách kiểm tra có một số sàn giao dịch như: Sàn giao dịch Goland, Maple Land, ELAND, Sàn giao dịch bất động sản HDCOMREAL, DPV, Wonderland, Vietland, HACO LAND, Saigonred, MHDland, Kim Cúc Land, Đông Hải Land, FLAND, House 9, Sàn giao dịch Hiệp Long, Vạn Phú Hưng, Tiên Phong, Quốc Vương…

Các sàn giao dịch sẽ bị kiểm tra về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Việc công khai thông tin, nội dung công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.

Các sàn cũng bị kiểm tra về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

Ngoài ra, Tổ cũng kiểm tra về nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như điều kiện của bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản để giao dịch; cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; chế độ báo cáo…

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường, nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính.

Các chuyên gia cho rằng, ngoài các quy định xử phạt, cần một nền tảng, một quy chuẩn chung của toàn thị trường để nhân sự gia nhập vào lĩnh vực tư vấn bất động sản có thể đạt được những tiêu chí cơ bản đó; đồng thời thể hiện được chất lượng nhân lực xứng tầm với giá trị của sản phẩm bất động sản.

Bên cạnh đó, những quy chuẩn, quy tắc trên sẽ giúp giảm thiểu các vấn đề tiêu cực, đồng thời tránh trường hợp người tư vấn nhận thức được những điều không đúng, không tốt cho khách hàng nhưng vẫn bỏ qua vì lợi ích trong bán hàng.

Nhiều quy định mới tác động mạnh đến môi giới bất động sản

Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh BĐS.

Về các loại BĐS phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. 

Cụ thể, phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS.

Phương án 2, các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS. 

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, Bộ cũng đưa ra 2 phương án. 

Trong đó, phương án 1, các cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới BĐS. 

Phương án 2 là giữ nguyên quy định của Luật hiện hành. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 

Ngoài ra, để tăng cường quản lý nhà nước trong hoạt động xây dựng, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, có hiệu lực từ ngày 28/2/2022.

Nghị định 16 quy định xử phạt kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với một số nội dung như: Không có chứng chỉ hành nghề, không có quy chế hoạt động sàn giao dịch, thu các loại phí kinh doanh dịch vụ mà pháp luật không quy định, rao bán bất động sản không đủ điều kiện, không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ hồ sơ, thông tin về bất động sản... Các vi phạm về quản lý, sử dụng, kê khai thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có mức xử phạt từ 60-80 triệu đồng.

Dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, Nghị định 16 đã quy định xử phạt mạnh tay vi phạm trong hoạt động môi giới vì thế các đơn vị sàn môi giới phải nắm bắt được quy định của pháp luật. Nếu không, ngoài việc bị xử phạt hành chính, các hợp đồng giao dịch với khách hàng sẽ bị huỷ, dừng hoạt động sàn, tiền sẽ bị tịch thu. Đây là bước tiến để hoạt động môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, chính quy hơn.

Bên cạnh đó, vai trò của các nhà đầu tư trong việc đưa ra các tiêu chí chọn lọc nhà môi giới phân phối các sản phẩm ra thị trường dựa trên sự uy tín, chất lượng, chuyên nghiệp vô cùng quan trọng, góp phần làm minh bạch thị trường.