Những cơn “sốt đất” nhỏ sẽ diễn ra vào quý II?

“Cơn sốt” bất động sản nhỏ sẽ xuất hiện?

Tại một báo cáo mới đây của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), TS Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản DXS cho rằng quý 2 sẽ là thời điểm giao mùa, kỳ vọng thị trường sẽ ấm dần lên và phục hồi theo đáy chữ U nhưng nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố vĩ mô và vi mô. Trong đó, quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Chuyên gia DXS ước tính, nguồn cung mới tăng thêm khoảng 25% so với quý 1/2024, chủ yếu là từ các dự án đã mở bán hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4,500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường quý 2/2024 lên 45,200 sản phẩm. Nguồn cung tăng giúp cho khách hàng có thêm đa dạng sự lựa chọn, và cũng góp phần cải thiện mức hấp thụ, cũng như tình hình giao dịch chung trên thị trường.

Theo ông Khôi, các chủ đầu tư hiện nay cũng đã bắt đầu có sự am hiểu thị trường tốt hơn, giá bán được tung ra hợp lý hơn. Miền Bắc đang có nhu cầu rất cao nên DXS kỳ vọng một số nhà đầu tư phía Bắc sau khi “chốt lời” sẽ tiếp tục tìm kiếm thị trường phù hợp như TPHCM, Phú Quốc. Giá bán theo đó được kỳ vọng sẽ tăng nhẹ nhưng sẽ không quá đột biến.

Ngoài ra, thị trường thời gian qua liên tục đón nhận những thông tin tích cực từ các chính sách như Luật đất đai sửa đổi năm 2024 và Luật các tổ chức tín dụng.

Cụ thể, tháng 1/2024, trong kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV chính thức thông qua Luật Đất đai 2024, thay thế Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, sẽ quy định hiệu lực sớm đối với Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 từ ngày 1/4/2024. Ngoài ra, vào cuối tháng 3/2024, Thủ tướng Chính phủ còn chỉ đạo các bộ ngành nghiên cứu trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024.

Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Bên cạnh đó, các dự án bất động sản được tháo gỡ, vướng mắc pháp lý tại một số địa phương, doanh nghiệp; lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục giảm mạnh, điều kiện cho vay được nới lỏng hơn; đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội; tăng trưởng nóng tại thị trường căn hộ tại Hà Nội, hồi phục sớm hơn mong đợi, giá bán căn hộ thứ cấp tăng 15 – 20% so với cùng kỳ.

Thời điểm hiện tại có thể thở phào nhẹ nhõm, các khoản vay mua nhà đã giảm, còn khoảng 10 - 12%, chưa kể các khoản lãi suất ưu đãi có thể ở mức 6%/năm, kỳ vọng trong khoảng 3-6 tháng tới sẽ trở thành động lực cho người mua nhà.

Đáng chú ý, theo ông Khôi, thị trường bất động sản Việt Nam cách đây 3 tháng ở một điểm rất xấu, có thể gọi là đáy và hiện nay đã vừa “chớm” vượt qua điểm đáy này. “Kỳ vọng từ quý 2/2024, thị trường sẽ có sự khởi sắc và hiện tại bắt đầu thấy một số các dấu hiệu, thậm chí đã có những cơn “sốt” bất động sản nhỏ”, chuyên gia DXS nhấn mạnh.

Đất nền là phân khúc được ưa chuộng

Mặc dù câu chuyện thị trường bất động sản phục hồi, thậm chí là xuất hiện những cơn sốt đất thì vẫn chỉ là dự báo, xong có một điều dễ nhận thấy đó là mặc dù thị trường chung còn nhiều khó khăn nhưng đất nền lại là phân khúc có sự tích cực sớm hơn dự báo.

Theo các chuyên gia phải đến năm 2025 – 2026 đất nền mới thực sự phục hồi, nhưng mới bước sang đầu quý II/2024, phân khúc “vua” này đã ghi nhận những dấu hiệu tích cực rõ rệt từ mức độ quan tâm đến yếu tố thanh khoản. Sở dĩ vậy là từ trước đến nay đây chính là phân khúc có đặc tính dễ đầu tư, tiềm năng sinh lời cao.

Báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 2/2024, nhu cầu tìm kiếm nhà đất trên cả nước có dấu hiệu phục hồi, sức mua bất động sản tăng 13% so với cùng kỳ 2023. Thống kê cho thấy, khoảng 2 tháng trước Tết, thị trường nhà riêng lẻ khu vực trung tâm khá sôi động, giao dịch tăng với nhu cầu mua để ở chiếm 60-70%; còn lại là mua để dành hay cho thuê… Một trong những động lực khiến nhiều người quyết định mua nhà thời điểm này là lãi suất ngân hàng đã giảm mạnh và giá nhà cũng đang ở mức hợp lý.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam đánh giá, động thái đi săn đất của nhà đầu tư được xem là vừa tranh thủ thời gian thị trường bắt đầu hồi lại, dễ thương lượng mua, vừa đón đầu cơ hội trước khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thực thi và khả năng lớn sẽ làm thay đổi mặt bằng giá của mọi loại hình bất động sản.

Một trong những vấn đề được nhiều nhà đầu tư bất động sản quan tâm là câu chuyện giá bán bất động sản sẽ tăng - giảm ra sao sau khi 3 sắc luật lớn có liên quan được thực thi cùng một thời điểm. Trên thực tế, chưa từng có tiền lệ các luật mới có liên quan nói trên được thông qua mà giá bất động sản sẽ giảm. Với nhiều thay đổi mang tính quyết định của Luật Đất đai 2024, việc giá bất động sản sẽ tăng trở lại từ năm 2025 là điều đã được dự báo trước.

Theo chia sẻ một vị giám đốc công ty bất động sản tại Hà Nội, cơn sốt đất nền năm nay khác với những năm trước đó. Cụ thể, những cơn sốt trước kia diễn ra trên nhiều tỉnh thành khắp cả nước, nhưng cơn sốt đất nền hiện nay đang diễn ra tại Hà Nội và các tỉnh có khu công nghiệp giáp Hà Nội như: Hà Nam, Thái Nguyên, Hưng Yên, Phú Thọ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, năm nay mới chỉ như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Theo đó, để cơn sốt đất mạnh diễn ra thì phải chờ đến giai đoạn 2025 – 2026.