Phân khúc 'vua' trong đầu tư bất động sản đã hạ nhiệt tại miền Bắc

Giá bán đất nền bắt đầu hạ nhiệt

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho biết, đất nền - phân khúc "vua" trong đầu tư bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt rất rõ trong quý III, thể hiện qua sự suy giảm ở mức độ quan tâm và giá bán tại thị trường miền Bắc.

Đất nền vùng ven phía Tây Hà Nội như Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, Hoà Lạc ghi nhận mức độ quan tâm đã giảm từ 17 - 39%. Tại các huyện phía Bắc như Sóc Sơn và Đông Anh, mức độ quan tâm đất nền cũng giảm từ 8 đến 30%. Các quận phía Đông như Long Biên, Gia Lâm ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm từ 21 - 28%. Huyện Thanh Trì ở khu vực phía Nam có mức độ quan tâm cũng giảm 24%. 

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho biết, đất nền đang tiếp tục đà giảm mức độ quan tâm từ quý II. Điều này kéo theo giá rao bán giảm ở nhiều khu vực. Ở thời điểm quý II tuy là mức độ quan tâm đất nền giảm nhưng giá bán vẫn neo cao và vẫn tiếp tục tăng ở hầu hết các quận, huyện tại Hà Nội. Tuy nhiên sang quý III giá bán bắt đầu hạ nhiệt. Đã có sự giảm giá, cắt lỗ ở khá nhiều quận, huyện.

Đơn cử, so với thời điểm quý II, giá rao bán đất nền tại Thanh Trì quý III giảm 9%, tại Đông Anh và Quốc Oai giảm 1%, tại Long Biên giá rao bán giảm 10%. Dấu hiệu giảm giá rao bán đất nền còn xuất hiện ở các tỉnh thành khác tại khu vực miền Bắc như Bắc Ninh, Quảng Ninh và Bắc Giang với mức giá giảm lần lượt là 6%, Quảng Ninh 7% và Bắc Giang 5%.

Lý giải cho điều này, ông Lê Đình Hảo cho biết, thị trường đất nền trầm lắng trong sau hai quý vừa qua đã tạo ra áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư, chủ sở hữu. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, sở hữu nhiều đất nền đang gặp áp lực lớn về lãi vay, quay vòng vốn và thanh khoản. Chính vì vậy họ bắt buộc phải cắt lỗ, giảm giá để bán được đất nền của mình, để có dòng vốn để quay vòng giải quyết các bài toán áp lực tài chính khác.

Phân khúc nhà phố ghi nhận mức độ quan tâm tăng

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn, tại nhiều quận như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Bắc Từ Liêm phân khúc nhà phố ghi nhận mức độ quan tâm tăng trưởng mạnh.

Đây là những quận trung tâm mà có mức độ tăng trưởng tốt, lần lượt tăng 20%, 32% và 36% so với quý trước đó.

Ông Hảo cho biết, nhà phố có mức độ quan tâm tốt như vậy do có lợi thế ngoài mua để ở, mua để đầu tư thì nhà phố là một loại hình có khả năng khai thác tạo dòng tiền lớn. Chính vì thế, khi thống kê về lãi suất cho thuê tại nhà phố tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm, chúng tôi thấy, tỷ suất cho thuê đạt mức 3%, tức tiệm cận với mức trước dịch.

Ngoài ra, giá thuê nhà phố tại Hà Nội cũng tăng mạnh tại quận trung tâm như Tây Hồ tăng 27% so với quý 2, Ba Đình tăng 11%, Hoàng Mai tăng 17%, Đống Đa tăng 9%.

Với phân khúc nhà riêng, mức độ quan tâm giảm mạnh hầu hết tất cả các quận, huyện như Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Hà Đông Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên. Tuy nhiên, giá bán lại tăng nhẹ tại một số quận, huyện; đơn cử Cầu Giấy tăng 5% so với 3 tháng trước đó.

Đối với giỏ hàng của nhà riêng không chỉ Hà Nội mà các thành phố khác sẽ nhiều hơn so với nhà phố. Do đó, khi thị trường có rào cản về thanh khoản thì nhà riêng sẽ chịu nhiều ảnh hưởng nhiều hơn so với nhà phố. Bởi vì, nhà phố có lợi thế về mặt vị trí, khai thác được công năng cũng như là khả năng tái tạo các dòng tiền tốt hơn.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. 

Tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản chỉ giảm giá ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo. Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, theo ông Đính, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản vẫn sẽ không có nhiều chuyển biến tích cực trong giai đoạn cuối năm 2022 và thời điểm đầu năm 2023. Về xu hướng mua của thị trường bất động sản cuối năm 2022, các chuyên gia bất động sản cho rằng phân khúc được ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ.

Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc, nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.