Giữa lúc thị trường biến động, nên chọn đầu tư chung cư hay đất nền thời điểm này?

Chung cư tăng giá từng ngày

Thời gian qua, loại hình chung cư chứng kiến tốc độ tăng giá mạnh. Không chỉ tăng giá mà thậm trí giá cho thuê của loại hình này cũng tăng mạnh.

Cụ thể, theo thống kê của chuyên trang Batdongsan.com.vn, giá chung cư trong quý II tại Hà Nội đã tăng 13%, còn TP Hồ Chí Minh tăng 10% so với giá trung bình cả năm ngoái. Nguyên nhân của việc giá chung cư ngày càng “leo thang” là do thiếu nguồn cung và giá vật liệu xây dựng tăng cao thời gian qua.

Hiện tại, giá rao bán chung cư bình dân tại Hà Nội khoảng 30 triệu đồng/m2, trung cấp 40 triệu đồng/m2 và cao cấp là 90 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá chung cư đã qua sử dụng đã tăng từ 300 triệu đến 500 triệu đồng/căn. Càng ở quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, mức giá tăng càng mạnh.

Trong khi đó, hiện giá rao bán chung cư bình dân ở TP.HCM vào khoảng 35 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp khoảng 55 triệu đồng/m2 và chung cư cao cấp từ 90 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 7 tháng đầu năm, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất ở Hà Nội có lượng quan tâm tăng trưởng dương.

Nhiều dự báo cho rằng, chung cư sẽ còn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá cao trong thời gian tới. Tuy nhiên, sức mua sẽ khó đạt được sự mạnh mẽ như trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề liệu giá chung cư có giảm trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, riêng ở Hà Nội nhiều nhà đầu tư vẫn có quan niệm “tấc đất, tấc vàng” và chuộng bất động sản liền thổ hơn nhưng nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn là rất cao.

Ngoài yếu tố giá cả thì còn nhiều tiện ích hấp dẫn khác như đầy đủ các dịch vụ cộng đồng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển. Đất mua đắt quá thì phải chuyển hướng sang chung cư. Hơn nữa, chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thật của người dân.

Nhưng nhìn chung, khảo sát cho thấy, những căn chung cư tăng quá cao đều khó bán. Có chủ nhà rao bán nửa năm nay vẫn không ai mua nhưng cố tăng thêm 100-200 triệu đồng với tâm lý, mặt bằng chung đều tăng. Các căn chung cư bán chạy thuộc sản phẩm có giá hợp lý như diện tích tốt, vị trí thuận lợi, nội thất đẹp.

“Từ nay đến cuối năm, giá căn hộ sẽ dần dần chững. Chủ nhà khó bán sẽ phải hạ. Bởi kinh tế càng khó khăn, thu nhập người dân giảm thì họ cũng rất khó mua. Càng thách giá cao, càng khó bán”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng cho rằng, hiện tại giá chung cư cũng đã tăng quá mạnh. Biên độ lợi nhuận có thể sụt giảm dù dự báo rằng, giá chung cư còn lên cao nữa. Song, với nhà đầu tư thích an toàn, dễ thanh khoản thì chung cư là sự lựa chọn tốt.

Đất nền vẫn là “kênh đầu tư vua”?

Nếu như cách đây 1-2 năm, đất nền nghiễm nhiêm là kênh đầu tư “vua” nhờ tốc độ tăng giá tính bằng lần, dễ thanh khoản.

Thực tế, trong thời điểm thị trường đất nền sôi động, đã không ít nhà đầu tư kiếm khoản lời khổng lồ từ việc xuống tiền vào loại hình này khi giá tăng 50-100% chỉ trong vòng 6 tháng-1 năm, hoặc lâu hơn là 2-3 năm.

Tuy nhiên, tính từ thời điểm đầu năm 2022 trở lại đây, phân khúc đất nền chững lại. Thậm chí, một số khu vực ghi nhận hiện tượng cắt lỗ 10-30% khi chủ đất đang muốn đẩy hàng đi nhanh.

Theo TS Đinh Thế Hiển, từ trước đến nay, đất nền luôn là phân khúc được các nhà đầu tư đổ nhiều tiền vào nhất. Đặc biệt là đất nền những khu vực có cơ sở pháp lý chuẩn, giá hợp lý và có tiềm năng tăng giá trong tương lai nhờ quy hoạch hạ tầng, đô thị…

Giai đoạn đầu năm nay, thị trường có chứng kiến các đợt sốt đất diễn ra khiến nhiều địa phương phải vào cuộc “siết” hoạt động phân lô bán nền. Vì vậy, giai đoạn giữa năm, phân khúc này có sự trầm lắng nhất định.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, cho rằng, nhu cầu đất nền còn đó, nên tiềm năng phát triển của phân khúc đất nền là không thể dập tắt. Tất nhiên, ở giai đoạn cuối năm, khi trải qua nhiều biến động trong các cơn sốt đất, nhà đầu tư sẽ khôn ngoan hơn khi xuống tiền và có sự chọn lọc chặt chẽ bởi phân khúc này cũng không còn dễ lướt sóng như trước đây.

Vậy câu hỏi đặt ra, nên đầu tư đất nền khu vực nào thời điểm này?

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, trong các phân khúc bất động sản, đất nền và nhà phố ở khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vẫn rất an toàn. Dù giá đất lên cao nhưng đang chững lại và nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng tốt.

“Hiện giá đất khó tăng đột biến nhưng cũng khó giảm. Tuy nhiên, khách hàng chỉ đầu tư vào các dự án có giá trị thật, cơ sở pháp lý chuẩn và giá hợp lý”, ông Quyết nhấn mạnh.

Cũng theo ông Quyết, hiện nay để ra được một dự án đất nền không phải dễ, các thủ tục ít nhất cũng mất 5 - 10 năm. Trong khi đất đấu giá, đấu thầu rất mất thời gian và hiện cũng bám sát giá thị trường nên giá rất khó giảm.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, phân khúc đất nền tại các khu vực vùng ven, cạnh các khu công nghiệp - nơi có những dự án cơ sở hạ tầng quan trọng đang triển khai, tiềm năng tăng trưởng tốt - được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, vì có thanh khoản cao. Ngoài ra, sở dĩ nhiều nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp là bởi tiềm năng từ khai thác cho thuê (nhà xưởng, nhà trọ, nhà phố), kinh doanh buôn bán...

Đồng quan điểm trên, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhận định, phát triển hạ tầng và khu công nghiệp mới đã và đang mở ra rất nhiều cơ hội cho kinh tế - xã hội địa phương, từ đó kéo theo sự phát triển ăn theo của thị trường bất động sản khu vực đó.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, những bất động sản đất nền ăn theo các khu công nghiệp trở thành hướng đầu tư mới. Các ông lớn đổ tiền vào bất động sản công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về bất động sản an cư, kinh doanh gần khu công nghiệp tăng mạnh. Theo đó, làn sóng đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới.