Savills: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức

Theo các chỉ số được ghi nhận, hoạt động phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam từ đầu năm 2023 đến nay khá ổn định; chỉ số nhà quản trị mua hàng (PMI) ngành sản xuất và sản xuất công nghiệp của Việt Nam có triển vọng trong tương lai.

Theo ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết, từ năm 2016 đến 2022, kim ngạch xuất khẩu điện tử, máy tính tăng 193% và kim ngạch xuất khẩu điện thoại tăng 68%. Điều này phản ánh việc Việt Nam đang tiến tới chuỗi giá trị với tư cách là nền kinh tế định hướng xuất khẩu đối với các sản phẩm có giá trị gia tăng cao.

Cụ thể, vào năm 2016, doanh thu từ việc xuất khẩu điện thoại và linh kiện điện thoại đạt mức 34 tỷ USD. Tuy nhiên, tính đến cuối năm 2022, lĩnh vực này ghi nhận kim ngạch xuất khẩu cao nhất, đạt mức 58 tỷ USD, chiếm 16% kim ngạch xuất khẩu và tăng 1% so với cùng kỳ.

Cùng đó, theo ghi nhận của Savills Việt Nam, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất và chế biến ghi nhận đạt 8,4 tỷ USD, chiếm 63% tổng vốn đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm nay. Miền Bắc thu hút đầu tư lớn nhất với 3,4 tỷ USD tương đương 63% dự án FDI sản xuất đăng ký mới.

Trong khi đó, miền Nam đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đạt 1,4 tỷ USD hay 27% dự án. Về số dự án, miền Bắc cũng giữ vị trí đầu tiên với 238 dự án mới, miền Nam ghi nhận 122 dự án và 19 dự án tại miền Trung.

Về nguồn cung bất động sản công nghiệp Việt Nam, theo ghi nhận của Savills Việt Nam, tính đến đầu năm nay, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900ha; trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100ha.

Ngoài ra, có 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700ha. Các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%; trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Khách thuê tại khu vực này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực điện tử và máy tính, sản xuất lắp ráp ôtô, máy móc và thiết bị cũng như các cấu kiện liên quan tới năng lượng mặt trời.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận 122 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 24.883ha. Giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt mức trung bình tại 174 USD/m2/chu kỳ thuê. Khách thuê chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực chế biến thực phẩm và nước giải khát, vật liệu xây dựng, dệt may và sản phẩm cao su và nhựa.

Nhận định về xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, Savills Việt Nam cho biết năm 2022 và 2023 đã chứng kiến những cột mốc quan trọng cho sự tăng trưởng của ngành công nghiệp tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.

Vào tháng 9/2023, chủ đầu tư VSSIP đã khởi công dự án đầu tiên tại Cần Thơ với diện tích 900ha. Trong đó giai đoạn 1 sẽ có diện tích 293,7 ha, vốn đầu tư hơn 152 triệu USD. VSIP cũng đầu tư xây dựng tuyến đường trị giá 7,4 triệu USD nối dự án với Quốc lộ 80 trong giai đoạn chuẩn bị thi công.

Trong khi đó, các nhà sản xuất năng lượng mặt trời ghi nhận sự dịch chuyển về phía Bắc. Ba trong số năm dự án sản xuất hàng đầu ở Khu kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận vào năm 2022 có liên quan đến sản xuất năng lượng mặt trời. Trong đó, Trina Solar là nhà đầu tư lớn nhất với dự án trị giá 275 triệu USD tại KCN Yên Bình, tỉnh Thái Nguyên. Các nhà đầu tư phần lớn đến từ Trung Quốc, Hong Kong và Singapore.

Theo ông John Campbell, bối cảnh thị trường công nghiệp đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn. Khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp trở nên ngày càng đa dạng, bao gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu.

Tuy nhiên, ông John Campbell cũng chỉ ra một số thách thức nhất định của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới như chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội, sự tăng trưởng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng.

Khi trọng tâm của Việt Nam chuyển sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên.

Trong khi đó, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng vào cuối năm 2022, điều này đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp và một số dự án đã bị trì hoãn vì vấn đề này.

Để giải quyết các thách thức hiện hữu, vị chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động của Việt Nam để nâng cao năng suất và hiệu quả.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm của ngành công nghiệp Việt Nam.

Trong báo cáo trước đó, CBRE Việt Nam dự báo, trong hai năm tới giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6-10%/năm tại cả phía Bắc và phía Nam.

Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương. Trong khi, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2% - 4%/năm trong hai năm tới.

Với việc Việt Nam tiếp củng cố quan hệ hợp tác với các đối tác chiến lược toàn diện như Mỹ, Hàn Quốc hay Trung Quốc trong thời gian gần đây, các khách thuê đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.