Thị trường bất động sản: Nhà đầu tư có quyền đàm phán về giá

Người mua ngập ngừng giải ngân

Những tháng cuối năm 2022, trên thị trường bất động sản đã xuất hiện một số doanh nghiệp địa ốc tung ra chiết khấu bán hàng từ 40 - 50% giá bán sản phẩm. Ngay cả với những nhà đầu tư bất động sản dài hạn, để gồng lãi ngân hàng cũng phải mạnh tay cắt lỗ hàng "ngộp". Tình trạng giảm giá 10 - 20% đã xuất hiện ở nhiều khu vực.

Tuy nhiên, tình hình cũng không mấy khả quan khi thị trường địa ốc trong tình trạng ảm đạm, thanh khoản sụt giảm. Điều này cũng có một phần do khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc vì lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.

Báo cáo quý 3/2022 của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu, sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022.

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý 3/2022 đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 - 3% so với quý 2/2022; đồng thời, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh, cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý 2/2022.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, bước sang năm 2023, sự "thấm" khó khăn của thị trường mới càng lộ rõ sức trường của những nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư cầm cự tốt, họ vẫn vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhưng nếu mức tài chính eo hẹp, họ buộc phải cắt lỗ.

Trong khảo sát chỉ số tâm lý trên 1.000 người dùng được Batdongsan.com.vn công bố trong Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES - 2022 cho ra kết quả, 35% người tham gia khảo sát cho biết sẽ ngưng đầu tư và giữ dòng tiền, 28% trong đó chọn giữ tài sản và chờ thị trường ổn định mới tiếp tục giao dịch, 27% thì chấp nhận bán cắt lỗ do lo sợ thị trường khó khăn hơn.

Phần nhiều người mua lo lắng thị trường suy thoái kéo dài sang năm 2023 nên không dám đầu tư vào nhà đất. 64% người dùng cho rằng, giá bất động sản quá cao là yếu tố khiến họ không hài lòng với thị trường hiện tại, 46% lo rằng thị trường không ổn định nên chưa vội đầu tư.

Qua đó, có thể thấy dòng tiền của nhà đầu tư đang “nằm im” chờ thời.

Nhà vừa túi tiền vẫn được quan tâm

Chia sẻ về "dòng chảy" của dòng tiền đầu tư năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: “Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng".

Cùng với đó, căn hộ sơ cấp, nhà vừa túi tiền mức giá dưới 50 triệu/m2, phục vụ nhu cầu ở thật vẫn là nhóm được quan tâm bên cạnh nhóm hạng sang và siêu sang luôn có nguồn cùng đều đặn đưa ra ngoài thị trường và đối tượng mua ít chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tín dụng.

Cũng theo ông Tuấn, người mua bất động sản, nhất là với nhóm căn hộ sẽ không chỉ tập trung vào yếu tố giá và chiết khấu, mà xem xét nhiều hơn yếu tố khai thác thương mại của tài sản. Cụ thể ở đây chính là tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê tính trên mức chi phí bỏ ra để mua nhà.

 “2023 là năm khó khăn, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, đạt tỷ suất lợi nhuận từ 4,9-5% trở lên sẽ được ưu tiên. Bất động sản càng mang lại lợi nhuận thương mại cao sẽ quyết định tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm đó”, ông Tuấn phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang dành cho nhà đầu tư có “tiền tươi thóc thật”, đây cũng là thời của người mua. Nhà đầu tư có quyền lựa chọn, đàm phám về giá. 

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng. Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay, dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng.

‘Nhưng cũng cần chú ý đây không phải là động thái để “giải cứu” thị trường bất động sản hay doanh nghiệp bất động sản mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật, tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh”, ông Châu nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư có thể xem xét thêm nguồn vốn từ FDI hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Cũng theo TS. Sử Ngọc Khương, bất động sản có tính chu kỳ, khi hết chu kỳ đi xuống sẽ bắt đầu phục hồi và đi lên. Nếu qua được chu kỳ như thế thì sau đó là hái quả ngọt. Vì bản chất của bất động sản mặc dù có giảm nhưng rồi lại lên. Không chỉ Việt Nam mà bất động sản thế giới cũng như thế. Để thị trường hồi phục phải cần một quãng thời gian đủ lớn.