Thị trường bất động sản Việt Nam “giảm tốc”, nhà đầu tư ngoại tích cực “gom hàng”

Nhà đầu tư nước ngoài tích cực “săn đất”

Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2023 của Avison Young Việt Nam cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc.

Đồng thời, cho thấy sức bền của thị trường bất động sản Việt Nam bất chấp thách thức kinh tế toàn cầu và một số hạn chế trong nước. Cũng theo đơn vị này, dù mức độ ảnh hưởng và tốc độ hồi phục khác nhau tùy từng phân khúc nhưng triển vọng chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực.

“Khung quy định pháp lý, hành chính ngày càng hoàn thiện và các biện pháp ổn định thị trường bất động sản đã phần nào đem lại niềm tin cho nhà đầu tư”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho biết.

Theo ông David Jackson, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn.

Tuy nhiên, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại. “Với các luật và quy định mới, dự kiến thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025”, ông nói thêm.

Trước đó, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, tính đến ngày 20/11/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 28,85 tỷ USD. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đứng vị trí thứ 2 về thu hút vốn FDI khi đạt 858,4 triệu USD, chiếm 5,2%.

Nhìn từ thực tế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin tính đến thời điểm cuối năm 2023, các nhà đầu tư ngoại cũng đang duy trì sự quan tâm tới các dự án bất động sản trong nước, đặc biệt là các dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thị trường ghi nhận một số thương vụ mua bán-sáp nhập (M&A) của một số doanh nghiệp ngoại như Keppel Land, Frasers, Central Retail... với phương thức mua bán, chuyển nhượng chủ yếu.

Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp nổi lên như một “điểm sáng” hút dòng vốn FDI khi bất chấp những khó khăn chung của thị trường, với mục tiêu đón sóng FDI đổ vào Việt Nam, nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn tiếp tục sôi động trong năm qua. Một số tỉnh thành phía Bắc đang hoàn thiện và công bố quy hoạch nhằm “dọn tổ đón đại bàng”. Các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh hoàn thiện tính pháp lý. Do đó, dự kiến giai đoạn 2023-2026, nguồn cung đất khu công nghiệp sẽ tăng đáng kể, đạt gần 5.000ha.

Ông John Campbell - Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết, với vị trí địa lý chiến lược, môi trường kinh doanh ổn định và việc tham gia tích cực vào loạt Hiệp định thương mại tự do thì nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã chọn Việt Nam để mở rộng các nhà máy. Savills Việt Nam cũng ghi nhận ngày càng nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm cho các doanh nghiệp muốn đầu tư. Chính đây đã tạo ra sức cầu mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Vẫn còn nhiều thách thức với nhà đầu tư ngoại

Mặc dù không thể phủ nhận sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam nhưng hiện tại vẫn còn những khó khăn cản trợ hoạt động của nhà đầu tư nước ngoài khi “săn” bất động sản Việt Nam.

Những khó khăn thường gặp ở vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận các bất động sản tốt còn hạn chế. Mặc dù các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản, trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Song  khối ngoại đang gặp nhiều thách thức khi săn dự án bất động sản Việt Nam.

Chuyên gia Cushman & Wakefield cho biết mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền lại không nhiều. Nguyên nhân là vướng mắc pháp lý, nhất là độ hoàn thiện pháp lý dự án, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ hai phía và quy trình bồi thường.

Về phía bên mua, trở ngại chủ yếu ở việc tìm kiếm cơ hội tốt, có dòng thu nhập ổn định. Các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển cũng mất nhiều thời gian nghiên cứu chiến lược phù hợp và giá trị kỳ vọng. Một thách thức nữa là hầu hết bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức nên khả năng tiếp cận các tài sản tốt rất eo hẹp.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng nhà đầu tư ngoại tại Việt Nam đang gặp thách thức lớn ở thủ tục hành chính, đặc biệt là khâu giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Trong khi việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất với các dự án. Hiện nay, có ít dự án hoàn chỉnh về pháp lý, gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng bởi ngân hàng gặp khó trong xét duyệt tài sản thế chấp trước khi cho vay.

Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết việc hoàn thành hoạt động M&A sẽ tiếp tục gặp khó cho đến khi có sự thay đổi rõ ràng trong giải quyết phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ như các sản phẩm condotel, dù khung pháp luật đã có những giải thích rõ ràng nhưng cơ quan quản lý vẫn do dự trong việc cấp sổ.

Nếu gỡ được những vướng mắc những khó khăn thì dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn mạnh mẽ hơn nữa trong những năm tới.