Thị trường BĐS: Có hiện tượng giảm giá, chưa thấy cắt lỗ sâu

Nhiều phân khúc bất động sản đang “ngộp”

Nhà đất “ngộp” đến từ việc dự báo sai xu hướng của thị trường, mua ở đỉnh, lúc thị trường nóng sốt và buộc phải đẩy hàng ra khi gặp khó khăn về tài chính.

Sau giai đoạn tăng nóng, đẩy giá trên thị trường bất động sản, nhiều sản phẩm mang mức giá ảo. Đến khi thị trường bước vào giai đoạn gặp khó, một số sản phẩm xảy ra tình trạng “ngộp”.

Nhà đất “ngộp” được giới am hiểu thị trường định nghĩa là những sản phẩm mua đầu tư nhưng đến giai đoạn đáo hạn ngân hàng cần dòng tiền và các nhà đầu tư gặp khó khăn trong kinh doanh cần giải phóng nhà đất để có tiền trang trải.

Giám đốc kinh doanh của một doanh nghiệp bất động sản cho biết, phân khúc thổ cư hay đất nền đang bị ảnh hưởng rất nhiều. Vì ngân hàng nhà nước siết chặt room tín dụng ảnh hưởng nhiều đến việc giải ngân các dự án phân lô bán nền cũng như thổ cư. Còn với những dự án mua ở thực vẫn đang giao dịch bình thường.

Chia sẻ thêm về phân khúc bất động sản ngộp hiện nay, vị này cho rằng, đối với phân khúc nhà thổ cư biến động giá không nhiều bởi đa phần nhà đầu tư mua có tài chính khá ổn định và thông thường họ không sử dụng đòn bẩy tài chính. Còn với sản phẩm shophouse, biệt thự hình thành trong tương lai, đa phần nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cho nên nhà đầu tư bị ảnh hưởng khá nhiều. Do đó, những sản phẩm này đang có xảy ra tình trạng bị "ngộp".

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 10 của DKRA Việt Nam chỉ ra, hiện tất cả các phân khúc bất động sản đều sụt giảm nghiêm trọng về lượng tiêu thụ và đang giảm giá, cắt lỗ, chiết khấu mạnh.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, sức cầu thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27% (giảm 84,1% so với cùng kỳ). Các dự án mở bán trong tháng 10 có mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 0,25 - 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian mở bán theo từng đợt 2 tháng - 6 tháng - 12 tháng).

Riêng trên thị trường thứ cấp, các dự án có mức giá đi ngang hoặc tăng nhẹ chỉ 2% so với tháng trước. Bên cạnh đó, thị trường cũng phát sinh giao dịch cắt lỗ khi khách hàng gặp phải những khó khăn về dòng tiền và áp lực lãi suất ngày càng tăng cao.

Về phân khúc căn hộ, thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 20% - 60% lượng sản phẩm mở bán. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4% - 10% so với đầu năm, tuy nhiên nhiều chính sách ưu đãi thanh toán nhanh được các chủ đầu tư áp dụng với mức chiết khấu lên đến 40% - 50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường.

Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm với giá bán ghi nhận giảm cục bộ ở những nhà đầu tư cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân cũng như giảm áp lực lãi vay giữa bối cảnh lãi suất tăng cao.

Theo đại diện DKRA Vietnam, mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với tháng trước, trên thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ (200 - 500 triệu đồng/căn) ở những khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng.

Còn các sản phẩn bất động sản nghỉ dưỡng sức cầu cũng giảm đáng kể, lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay, khoảng 33% số lượng dự án mới không phát sinh giao dịch. Nhiều dự án được chủ đầu tư chiết khấu 30 – 40%, cam kết các chính sách thuê, mua lại nhằm kích cầu.

Chỉ có hiện tượng giảm giá, chưa thấy cắt lỗ sâu

Bên cạnh những sản phẩm “ngộp”, thị trường còn xuất hiện loại hình căn hộ sơ cấp giảm giá, chiết khấu mạnh. Trong tháng 11, theo báo cáo của DKRA, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40-50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 3-5% so với tháng 10, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Chuyên gia trong ngành cho rằng, có một xu thế trong các doanh nghiệp bất động sản để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản, doanh nghiệp đã giảm giá bán, tăng tỷ lệ chiết khấu. Đây là cơ hội người có nhu cầu thực tìm được sản phẩm mà trước đây là ngoài tầm với của mình.

Dự báo làn sóng bán cắt lỗ căn hộ sẽ lan rộng sang năm 2023 đặc biệt các dự án đang xây dựng hình thành trong tương lai. Với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ, điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ quay lại thị trường với mức giá hợp lý.

Với tình trạng rao bán nhà đất “ngộp” ngày càng nhiều, vậy đã có những giao dịch người mua chạm đến với sản phẩm nhà đất “ngộp”.

Theo giới chuyên gia, thời điểm hiện tại có những khách hàng đang theo dõi thị trường tìm những sản phẩm cắt lỗ, nhà đất “ngộp”. Tuy nhiên, chưa có nhiều giao dịch được thực hiện. Bởi, đa phần các sản phẩm rao bán cắt lỗ, “ngộp” nhưng chủ yếu vẫn là cắt lãi. Người mua, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế nghe ngóng, chờ diễn biến thị trường và đâu đấy họ còn nghĩ giá còn giảm tiếp. Cho nên, chưa có nhiều người mạnh tay xuống tiền.

Khi nào thị trường bất động sản cắt lỗ toàn diện?

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện.

Tuy nhiên, sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì doanh nghiệp sẽ phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại.

Như vậy, nguy cơ thị trường cắt lỗ toàn diện có thể diễn ra. Theo một số chuyên gia, suy thoái và đóng băng là hiện tượng có thể xuất hiện trên thị trường BĐS.

Chuyên gia cho rằng, về khó khăn tài chính, thiếu vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản là do “siết tín dụng”, cũng chưa hẳn chuẩn xác. Bởi từ “siết tín dụng” hiểu đúng sẽ là tăng trưởng tín dụng và dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm so với những năm trước. Nhưng thực tế, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỷ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7/2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản. Vậy, tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, thậm chí giai đoạn năm 2016-2017 tăng trưởng tín dụng chỉ 12%. Thị trường bất động sản cũng không thiếu vốn. Vướng mắc ở đây phải chăng do các doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng?

Vị này cho rằng, giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này, là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỉ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều.

Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển. Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.