Tận dụng lợi thế để vực dậy thị trường bất động sản trong năm 2023

Theo báo cáo SBSC, các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, theo quy định từ dự thảo Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng phải kiểm soát việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản.

Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các ngân hàng sẽ càng hạn chế cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà.

Tiếp đến, kênh trái phiếu doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ. Sau vụ việc về trái phiếu thời gian qua, nhà đầu tư cá nhân đang mất dần niềm tin và sợ mất tiền với hình thức huy động vốn này, việc phát phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng khó khăn hơn trước do được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao hơn, và đối tượng mua bán phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (đạt hơn 896.000 tỷ đồng).

Áp lực trái phiếu bất động sản giảm đáng kể so với trước, theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 đến ngày 3/12 còn 21.850 tỷ đồng.

Thị trường chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng trong tháng 10, làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15.800 tỷ, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 và 10/230 tỷ, phần lớn khối lượng trái phiếu mua lại thuộc về các Tổ chức tín dụng với tổng giá trị đạt 3.090 tỷ chiếm 53,27% tổng giá trị mua lại của tháng 10. Trong đó 21,77% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp Bất động sản với giá trị đạt 2.230 tỷ.

Tuy nhiên áp lực vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119.050 tỷ và năm 2024 là 111.810 tỷ.

Bên cạnh đó, nguồn vốn huy động từ thị trường quốc tế của các doanh nghiệp bất động sản cũng chưa hiệu quả, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rủi ro tỷ giá khi huy động vốn quốc tế năm nay, tỷ giá biến động tới 8% và nguồn vốn quốc tế hiện nay không rẻ với lãi suất Chính phủ Mỹ 4,5%/năm, lãi suất cho vay của các định chế tài chính quốc tế khác với doanh nghiệp Việt Nam dao động khoảng 8-9%/năm.

SBSC cho rằng, trong tương lai gần, lĩnh vực bất động sản sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và trái phiếu khi các ngân hàng sẽ kiểm soát chặt hơn các khoản vay bất động sản và nguồn vốn sẽ ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, hạ tầng công nghiệp và khu vực sản xuất, trong khi đó người dân mất niềm tin vào thị trường trái phiếu sau nhiều vụ việc vừa qua khiến doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn trong thời gian tới.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang hụt nguồn thu do không bán được hàng khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “đóng băng” trong nhiều phân khúc. Cơn sốt đất những năm qua, đặc biệt vùng ven, đẩy mặt bằng giá lên cao, nhiều nơi giá tăng quá đà khiến thanh khoản giảm.

Trong giai đoạn 2021-2022 do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng.

Loại hình từ biệt thự nghỉ dưỡng biển, shophouse, condotel,... không hiệu quả, nhiều vấn đề bất cập như chủ đầu tư không thực hiện chia lợi nhuận hàng năm như cam kết, khung pháp lý chưa rõ ràng, giới hạn thời gian sở hữu.

Tận dụng lợi thế của thị trường hiện nay

Theo chuyên gia Savills Việt Nam, sự cải thiện trong môi trường kinh doanh đi kèm những chính sách ưu đãi đầu tư từ chính phủ đang thúc đẩy sự quan tâm của doanh nghiệp nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi một số nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn do tín dụng bị thắt chặt, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường vẫn tiếp tục tăng trưởng.

Ví dụ, trong đầu năm nay, CapitaLand của Singapore đã công bố kế hoạch phát triển dự án phức hợp tổng đầu tư 1 tỷ USD với quy mô 8-ha, dự kiến cung cấp hơn 1,100 căn hộ và shophouse cao cấp tại Tp.HCM.

Tại thị trường cho thuê thương mại, dữ liệu của Savills trong quý 3/2022 cho thấy giá thuê văn phòng và bán lẻ tại khu vực trung tâm thành phố Hà Nội và Tp.HCM vẫn ghi nhận xu hướng tăng.

Nhận định về thị trường văn phòng tại Hà Nội vào năm 2023, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết dù các doanh nghiệp thắt chặt chi phí văn phòng do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô, nhưng nguồn cầu văn phòng phân khúc giá 25 – 30 USD (chưa bao gồm phí dịch vụ) sẽ tăng mạnh. Thêm vào đó, một số lượng lớn các tòa nhà hạng A gia nhập thị trường Hà Nội trong năm tới cũng sẽ thúc đẩy hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn.

Nhận định về thị trường bán lẻ, bà Minh cũng cho biết Việt Nam được coi là thị trường trọng yếu trong việc mở rộng quy mô cửa hàng trong các năm tới của các nhãn hàng chuyên về thời trang, mỹ phẩm, đồ thể thao đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Indonesia.

Đối với bất động sản công nghiệp, vẫn có những tín hiệu khả quan khi làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử chọn Việt Nam là điểm đến.

Điển hình như Samsung với kế hoạch đầu tư thêm 3,3 tỷ USD vào Việt Nam trong năm nay và 2 tỷ USD trong số đó đã được hiện thực hóa, ngoài ra còn có Foxconn, Luxshare, Goertek, rồi Intel, LG,... đều đang tăng tốc đầu tư vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp FDI cũng liên tục mở rộng đầu tư, năm ngoái, LG hai lần tăng vốn ở Nhà máy LG Display. Foxconn sau khi đầu tư thêm 270 triệu USD, đang có kế hoạch đầu tư tiếp khoảng 300 triệu USD để mở rộng nhà máy và có thể sẽ sản xuất iPad, Apple Watch tại Việt Nam.

Theo số liệu từ SBSC, cả nước có 84 khu công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%. Thống kê trên cho thấy bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng cả về giá lẫn nhu cầu.

Cùng với đó, giá cho thuê BĐS công nghiệp cũng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và giá thuê sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam. Theo thống kê, bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8 - 11% và lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm.

Kịch bản có thể xuất hiện trong năm 2023

Đến thời điểm hiện tại, một kịch bản chắc chắn về thị trường bất động 2023 vẫn chưa thể xuất hiện. Những chuyên gia trong lĩnh vực này và ngay cả các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều đưa ra các bức tranh khác nhau về diễn biến của thị trường 2023 dựa trên sự xoay chuyển của nhiều yếu tố về kinh tế nói chung, chính sách pháp lý hay dòng vốn đổ vào...

Ở kịch bản tích cực, thị trường sẽ có thể khó khăn ở giai đoạn nửa đầu năm 2023 và dần dần đảo chiều trong giai đoạn nửa cuối năm.

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra dự đoán về tốc độ vượt khó của bất động sản và khả năng đi vào quỹ đạo ổn định, dần tăng trưởng của thị trường địa ốc. Cơ sở của nhận định này xuất phát từ rất nhiều yếu tố như vốn ngoại tiếp tục đổ vào bất động sản, thị trường tài chính ổn định tác động ngược lên bất động sản, sự thanh lọc của thị trường đã diễn ra, các động thái quyết liệt tháo gỡ khó khăn của Chính phủ cũng như dòng vốn từ ngân hàng đổ mạnh.

Đáng chú ý, tham số được đánh giá rất quan trọng và trở thành lực đỡ cho thị trường địa ốc chính là lực cầu về nhà ở cao, thậm chí, lực cầu về nhu cầu đầu tư cũng lớn.

Nhưng, bên cạnh kịch bản tươi sáng, một số chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đặt ra phương án dự phòng đáng chú ý. Đó là thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn. Kịch bản này xảy ra khi dòng vốn vẫn chưa được khơi thông, người mua khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng. Trở ngại từ lãi suất cao cũng khiến người mua và nhà đầu tư dè chừng.

Đáng lo ngại nhất là bài toán thanh toán đến hạn trái phiếu của doanh nghiệp. Nếu không gỡ, khó có thể mở đường để bất động sản phục hồi.

Nhiều dự đoán cẩn trọng còn đặt ra, một số đề xuất hay chính sách như định giá đất, thời hạn sở hữu chung cư, đánh thuế bất động sản cũng sẽ tác động theo chiều hướng diễn biến không lạc quan ở giai đoạn ngắn hạn với thị trường địa ốc.

Ngoài ra, sự xáo trộn trên thị trường còn diễn ra và tập trung từ nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nguyên nhân là bởi, năm 2023 là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0% mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay bằng lãi suất thả nổi. Tâm lý bắt đầu xáo trộn thị trường. Cắt lỗ, đó là điều mà nhiều nhà đầu tư sẽ phải thực hiện.

Dự đoán trong vòng 2-3 năm tới, thị trường có sự điều chỉnh mạnh về giá bất động sản do nhiều sản phẩm đã neo ở mức giá quá cao. Điều này cũng đồng nghĩa chính người bán cũng trở nên chật vật vì khó tìm được người "chốt". Những cuộc đàm phán và thậm chí "ép giá" tiếp tục diễn ra trên thị trường. Nguồn cung dự án không nhiều nhưng hàng tồn của dự án trước đó vẫn sẽ còn.

Tuy nhiên, tất cả chỉ là đoán định về diễn biến thị trường 2023. Sự đảo chiều có thể xuất hiện bất ngờ trái ngược với dự đoán. Hoặc thị trường cũng xảy ra tình trạng như phán đoán của giới đầu tư hoặc chuyên gia.