Thị trường BĐS: Dự báo thời điểm đón đầu chu kỳ phát triển mới

Theo ông Võ Hồng Thắng, trong ngắn hạn, rất khó để có thể có sự tăng trưởng đột biến về giá cũng như cung trong thị trường. Điều này do cần có một khoảng thời gian để các luật này đưa vào thực tiễn đời sống. Về trung và dài hạn, các luật này sẽ giúp cho thị trường minh bạch hơn, bảo vệ nhà đầu tư, và giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Thường thì đối với một bộ luật mới thông qua, cần khoảng 6 đến 12 tháng để áp dụng vào cuộc sống.

"Tôi cho rằng, điểm rơi có thể sẽ vào khoảng cuối năm 2025 và đạt được đỉnh vào năm 2026. Khi đó, những tín hiệu hồi phục sẽ rõ nét hơn, và chúng ta có thể đón đầu một chu kỳ phát triển mới. Khi các luật mới thông qua, chi phí đầu vào của dự án có xu hướng tăng, đặc biệt là về tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, và các thuế phí liên quan", ông Thắng cho biết.

Theo ông Thắng, Luật kinh doanh bất động sản quy định rằng việc thu tiền đặt cọc thay vì 30%, sẽ khoảng 5% trước khi vào nhà, và 50% thay vì 70% khi hoàn thành. Điều này thay đổi cơ cấu vốn trong cấu trúc đầu tư, buộc doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí vốn nhiều hơn trong khi tỷ trọng huy động vốn từ khách hàng sẽ thấp hơn. Đây là thách thức lớn cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Ngoài ra, về cấu trúc vốn của một dự án khi đầu tư, trước đây tỉ lệ vốn thường là 20% vốn chủ sở hữu, 40% vốn vay từ ngân hàng, và 40% huy động từ khách hàng, thì nay với những quy định mới trong quy định thanh toán mới sẽ làm giảm số vốn huy động từ khách hàng, đòi hỏi vốn chủ sở hữu và vốn vay tăng lên.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng 3 Luật mới có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi sớm hơn. Trong thời gian tới, mọi thứ sẽ trở nên bài bản, thậm chí luật cũng tính đến việc đảm bảo lợi ích cho người mua, đồng thời các chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm chỉnh hơn trong phát triển dự án, huy động vốn, đặt cọc cũng như hoàn thành các nghĩa vụ tài chính trước khi bán sản phẩm.

Nghiên cứu về xu hướng giữa các kênh đầu tư cộng với nguồn cung căn hộ hiện nay, chúng tôi nhận thấy nửa cuối năm 2024, việc hạn chế nguồn cung và mất cân bằng về sản phẩm vẫn chưa thể giải quyết, bởi thị trường đang chờ các văn bản luật hướng dẫn cho thành phố Hà Nội cũng như các địa phương.

Tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ đang neo ở mức cao. Trong tổng số 18 dự án trên thị trường sơ cấp Hà Nội, đa phần đều phản ánh đúng chất lượng của sản phẩm, còn một tỷ lệ rất nhỏ đang có hiện tượng bị đẩy giá. Tính đến thời điểm quý II/2024, giá sơ cấp căn hộ trung bình Hà Nội đạt 65 triệu đồng/m2, trong khi đó nguồn cung mới căn hộ dưới 45 triệu đồng/m2 “biến mất”. Như vậy, trong thời gian sắp tới, chúng tôi dự báo giá sẽ có điều chỉnh nhưng không thể điều chỉnh nhanh, vì nguồn cung mới chưa thể giải quyết trong ngắn hạn.

Hiện nay, mọi người đang cân nhắc đầu tư vào phân khúc căn hộ hoặc các kênh đầu tư khác như: vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm. Chúng tôi đã tiến hành phân tích về tăng trưởng đầu tư trong 10 năm qua, số liệu cho thấy kênh đầu tư bất động sản gồm: biệt thự, nhà liền kề, căn hộ vẫn là kênh hấp dẫn được lựa chọn nhiều nhất.

Dự báo về giá bất động sản ở tại Hà Nội, bà Hằng cho biết, trong quý II/2024, phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó tại các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn. Từ nay đến cuối năm 2024, giá biệt thự, liền kề chưa thể điều chỉnh ngay, tương tự như phân khúc căn hộ để bán. Chưa kể, thị trường biệt thự, nhà liền kề thường có sự hồi phục trễ hơn so với căn hộ.

Đối với căn hộ để bán tại Hà Nội, chúng tôi thấy trong nửa đầu năm 2024, số lượng căn hấp thụ được trên 10.000 căn, cao hơn năm 2023. Nếu tính theo quý, thị trường căn hộ để bán đã phục hồi, còn biệt thự liền kề phục hồi chậm. Mặc dù các chủ đầu tư bắt đầu tung ra các sản phẩm mới, tuy nhiên theo nghiên cứu của Savills, phải đến đầu năm 2025, thị trường nguồn cung mới được giải quyết, lúc đó giá mới được điều chỉnh sát với thực tế hơn.

Về phía các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn, dù lãi suất đã ở ngưỡng thấp, khá hợp lý nhưng việc tiếp cận nguồn vốn đối với các chủ đầu tư vẫn là một thách thức, bởi bản thân họ còn phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý trước khi có thể tiếp cận được nguồn vốn thuận lợi trong điều kiện hiện nay. Do đó, bà Hằng cho rằng các doanh nghiệp cần có giải pháp cân đối về dòng sản phẩm, nghĩa vụ pháp lý cũng như việc chuẩn bị đầu tư sắp tới mới có thể vượt qua giai đoạn khó khăn và thách thức.