Thị trường gặp khó là cơ hội tốt cho nhà đầu tư có dòng tiền mạnh

Doanh nghiệp tung chính sách thu hút nhu cầu ở thực

Mới đây, trong báo cáo của Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đã chỉ ra, chuỗi giá trị ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam thường phát triển theo 5 giai đoạn, bao gồm sở hữu và phát triển quỹ đất, tài trợ chi phí từ vốn cổ phần hoặc vay nợ, khai thác, xây dựng và cuối cùng là đưa vào sử dụng.

Thị trường nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp phải đối mặt khó khăn về nguồn vốn, trở ngại về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án

Đến năm 2022, những động thái kiểm soát tín dụng và trái phiếu buộc nhiều doanh nghiệp thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp.

Theo đó, thị trường chứng kiến các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.

Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của doanh nghiệp môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong 10 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ.

Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.

Theo khảo sát của viện nghiên cứu RERI cho thấy, 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 – 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà trong thời gian trên 1 năm. Như vậy mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services cho rằng, đây là cơ hội để doanh nghiệp sàng lọc, tinh giản hệ thống nhân sự, tuyển dụng có chọn lọc, chuẩn hóa hoạt động đào tạo, nhắc nhở nhân viên thượng tôn pháp luật hàng đầu.

Cơ hội cho nhà đầu tư mạnh tiền

Dự báo thị trường BĐS thời gian tới, theo FERI, vẫn còn tồn tại rất nhiều thách thức phía trước. Bối cảnh kinh tế, địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao. Cuối năm 2022 và năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường thanh – kiểm tra và xử lý các sai phạm.

Dự báo nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý BĐS, trong khi các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, ông Khôi cho rằng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Trong khi đó, tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.

Thực tế hiện nay đã bắt đầu xuất hiện các tin rao "ngộp hàng" từ nhóm khách hàng lướt sóng, đầu cơ. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư đã tích lũy khá nhiều kinh nghiệm từ các đợt “đóng băng” do Covid-19 trước đây nên tình trạng “cắt lỗ” không còn nhiều như trước.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, tâm lý chung của khách hàng là e dè, thận trọng trước những biến động của thị trường. Các quyết định đầu tư sẽ được xem xét kỹ lưỡng dựa vào tình hình thực tế có phương thức đầu tư phù hợp, sử dụng tiền nhàn rỗi, hạn chế tình trạng "lướt sóng".

FERI khuyến nghị, trong giai đoạn này, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định đầu tư nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính.

Về giải pháp cho thị trường, FERI đề xuất, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến trình sửa đổi Luật theo hướng phù hợp tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào triển khai, sớm tạo ra hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho các hoạt động BĐS.

Đồng thời, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển, góp phần khôi phục thị trường theo hướng tích cực. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng các cơ chế theo hướng mở, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là công tác cần được coi trọng.

Đề xuất triển khai song song công tác thanh tra với việc triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng nguồn cung, giá cả. Bên cạnh đó, cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.

Dựa trên tốc độ tăng trưởng hiện nay, bức tranh kinh tế nói chung được kỳ vọng sẽ tiếp đà phục hồi sau suy thoái, các ngành sản xuất đi vào hoạt động ổn định. Khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã “vào guồng”, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát.

Việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện. Ổn định lãi suất cho vay, nới tín dụng, đặc biệt vào BĐS là các yếu tố quan trọng để giao dịch trên thị trường dần sôi động trở lại.