Nhà đầu tư bất động sản lựa chọn xu hướng "bỏ phố về quê"

Theo các chuyên gia, bất động sản vùng ven “nóng"lên bởi hai yếu tố chính là quỹ đất và cơ sở hạ tầng. Quỹ đất đầu tư vào khu vực trung tâm trở nên khan hiếm, cùng với chính sách siết chặt và giãn dân từ trung tâm ra các vùng lân cận thành phố.

Ngoài ra, hệ thống hạ tầng giao thông khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận đã được khơi thông và phát triển trên diện rộng. Đây được coi là cơ hội không thể bỏ qua cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khác với các dự án tại TP.HCM, một số tỉnh ở ngoại thành thường tập trung sinh sống gần các khu vực như trung tâm hành chính tỉnh, khu tập trung gần các khu chợ, khu công nghiệp….Vì vậy, nếu có ý định đầu tư bất động sản vùng ven, nhà đầu tư nên chọn những khu vực đông dân cư để dễ dàng chuyển nhượng.

Hơn nữa, hầu hết các khoản đầu tư ở bất động sản sẽ có diện tích đất lớn nên tính thanh khoản phải cao để bán lại nhanh chóng. Vì vậy, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về địa lý, vị trí, tập quán kinh doanh mua bán nhà đất tại các tỉnh thành dự định đầu tư trước khi quyết định mua, tránh tình trạng “ôm bom”.

Mặt khác, hiện nay tại TP.HCM, những dự án căn hộ có giá 30-35 triệu đồng/m2 đã biến mất, nhưng chỉ cần đi ra khỏi địa phận thành phố một chút thì không thiếu những dự án có mức giá này. Thậm chí, nhiều dự án có chất lượng công trình, tiện ích còn tốt hơn với nhiều dự án cao cấp hạng B ở TP.HCM và từ đó khả năng thanh khoản cũng tốt hơn.

Xu hướng “bỏ phố về quê” này của các nhà đầu tư cũng kéo theo hoạt động gia tăng quỹ đất tỉnh lẻ của các “ông lớn” bất động sản về các khu vực lân cận hay giáp ranh TP.HCM, Hà Nội, có thể kể đến như Novaland, Ecopark, Nam Long hay Hưng Thịnh… đều sở hữu trong tay danh mục quỹ đất vùng ven rộng lớn.

Trước nguy cơ lạm phát tăng cao, giới đầu tư tìm đến các kênh trú ẩn để tránh dòng tiền bị trượt giá. Điều này lý giải nguyên nhân thời gian qua nhiều người ồ ạt rút tiền đi mua bất động sản, trong đó đất nền vùng ven được ưu tiên lựa chọn.

Theo chuyên gia bất động sản, kinh tế càng khó khăn hơn thì dòng tiền của nhà đầu tư cũng không còn dồi dào như trước. Do đó, bất động sản có giá càng cao thì càng khó tiếp cận nhu cầu thực.

Theo nhận định chuyên gia Trần Khánh Quang thì đối với tài chính 2 tỷ và 5 tỷ, dĩ nhiên người có 2 tỷ sẽ nhiều hơn người có 5 tỷ. Trong giai đoạn hiện nay, nếu tính đầu tư ngắn hạn, lướt sóng thì không thể. Nhưng người dân có thể tìm kiếm những bất động sản giá mềm mua vào chờ đợi 3-5 năm, thậm chí 10 năm sẽ là câu chuyện khác. Quan trọng là phải nhắm đến sản phẩm có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ.

Lãi suất tăng đã tác động đến hoạt động cho vay để mua bất động sản. Chi phí tài chính tăng cao sẽ dẫn đến sự xáo trộn thị trường lớn hơn, mang đến cơ hội thu mua bất động sản hấp dẫn trong 12-18 tháng tới cho các nhà đầu tư sẵn tiền mặt.

Chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn chững lại khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị siết lại. Bởi vậy mà nhiều doanh nghiệp bất động sản ngóng tín dụng từ ngân hàng như "nắng hạn chờ mưa". Về cơ bản, giai đoạn này là thời điểm cơ cấu lại thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư hoặc phát triển sẽ phải bán tài sản nếu như giai đoạn trước sử dụng đòn bẩy lớn.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, xu thế chung của thị trường là trầm lắng, càng khó khăn với bất động sản xa trung tâm hay các sản phẩm hình thành trong tương lai. Do vậy, ngay cả khi nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ nhưng thanh khoản vẫn kém.

Bên cạnh đó, hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải gánh lãi suất từ 12 - 14%/năm, chi phí vốn đang đè nặng lên các nhà đầu tư.

Ông Quang dự báo, cuối năm nay và đầu năm sau thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, trầm lắng, giao dịch chững lại, xu hướng giảm giá mạnh nhất sẽ xuất hiện ở những vùng xa trung tâm. Các yếu tố như lãi suất cho vay tăng cao, tín dụng và trái phiếu thắt chặt lại… tác động đến thị trường. Nhà đầu tư cần nhanh chóng cơ cấu lại các khoản đầu tư.

Với các khu vực mang tính đầu cơ, đã diễn ra sốt nóng, giao dịch chậm lại và giá bắt đầu có xu hướng giảm. Tuy nhiên, cũng không vì vậy mà nhà đầu tư phải vội vàng nhảy vào ôm hay gom hàng. Thay vào đó, nếu có nhu cầu, nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân để đảm bảo tính thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện dưới mức 40%. Do đó dư địa cho đầu tư công còn lớn, tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền. Hơn 10 năm đầu tư địa ốc nhưng ông luôn thấy đất nền tăng trung bình 15-20%. Dù thị trường đi xuống thì sang năm 2023, giá đất vẫn có thể tăng trở lại với mức tăng 30% so với năm 2021.

Ngoài ra, nhu cầu về đất nền rất lớn và có thực. Đây là loại hình góp phần làm thay đổi diện mạo mới cho địa phương. Trong trung hạn, đất nền sẽ gặp khó khăn nhất là loại hình đất nền ở vùng xa trung tâm.

Hiện, thị trường đang đối mặt với nguồn cung khan hiếm, thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư và khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… Các nhà đầu tư khó biết chọn gì có thể sinh lời trong giai đoạn hiện nay.

Hiện tượng đầu cơ đã không còn vì giá đất tăng rất cao từ Hà Nội, TP.HCM đến cả những khu vực rất xa. Thế nên, nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ.

Hiện là thời điểm thích hợp cho những “tay chơi” thực thụ. Không chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn xa, nhiều chuyên gia cũng cùng chung nhận định những tháng cuối năm 2022 là thời điểm thích hợp để “bắt đáy” bất động sản giá hời.

Nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm sẽ là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.

Tiềm năng vẫn đang hiện hữu, song theo chuyên gia, các nhà đầu tư, đặc biệt là những "tay ngang", cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản. Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhà đầu tư đang có rất nhiều lựa chọn tiềm năng. Nhưng để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông và tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” vào lúc này, bởi giá có thể lên nhanh nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp.