Thị trường “gãy sóng” không còn dễ “lùa gà” như xưa

Dòng tiền rút khỏi thị trường có tính đầu cơ

Theo quy luật của thị trường, đất nền và nhà ở thấp tầng là hai phân khúc có tính đầu cơ mạnh, vì vậy, khi thị trường gặp khó khăn, các phân khúc này có nguy cơ “cắt lỗ” cao nhất.

Diễn biến giai đoạn đầu năm 2022 là minh chứng rõ nhất cho thực tế này. Tiếp nối những cơn sốt đất kéo dài và trải rộng trong năm 2021, những tháng đầu năm 2022 đã chứng kiến sự "thống trị" của đầu tư đất nền.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sốt đất xảy ra rầm rộ trên quy mô toàn quốc, tập trung ở hầu hết các tỉnh thành như: Hà Nội, Thanh Hóa, Hưng Yên, Hải Phòng, Lâm Đồng, Đồng Nai, Đà Nẵng, Phan Thiết… Đặc biệt, khi có thông tin quy hoạch, hiện tượng sốt đất càng diễn ra mạnh mẽ. 

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có tới 200.000 giao dịch đất nền, cao gấp 4 lần lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ và lớn hơn tổng số giao dịch đất nền của cả năm 2021 cộng lại là 170.000 giao dịch.

Giống với đất nền, nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) cũng là phân khúc được giới đầu tư đánh giá cao khi “lướt sóng”. Vì vậy, đây là phân khúc có tính đầu cơ mạnh mẽ. Cụ thể, trong 2 - 3 năm gần đây, mức giá của phân khúc này đã tăng lên gấp đôi, gấp ba, thậm chí những căn nhà dù bỏ không nhiều năm cũng tăng mạnh.

Riêng từ hồi đầu năm 2022, thị trường miền Bắc đã đón nhận những “cơn sóng” rất lớn ở Hưng Yên, Thanh Hóa… khi các đại dự án của những tập đoàn địa ốc lớn nhất Việt Nam được mở bán chính thức. Cảnh tượng tranh bán, tranh mua tại các dự án này là điểm sáng nổi bật nhất của thị trường miền Bắc thời điểm đó. 

Tại Hà Nội, giá liền kề, biệt thự một số khu đô thị trên địa bàn đã đạt đến mức giá dao động từ 75 - 300 triệu đồng/m2, tùy vị trí và giá trị khai thác của sản phẩm. Cụ thể, tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) giá nhà liền kề, biệt thự giao động tư 75 - 130 triệu đồng/m2; khu đô thị Lideco (Hoài Đức), giá giao động từ 70 - 110 triệu đồng/m2; Khu đô thị Vân Canh giá biệt thự, liền kề tại mặt đường 17,5m có giá từ 70 - 110 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường 30m có giá từ 110 - 150 triệu đồng/m2; dự án liền kề, biệt thự tại Thanh Đàm (Hoàng Mai) có giá giao động từ 110 - 150 triệu đồng/m2; tại dự án The Manor Central Park giá giao động từ 200 - 430 triệu đồng/m2...

Thị trường “gãy sóng” đồng loạt cắt lỗ

Liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. 

Sở dĩ các phân khúc này nóng lên, thanh khoản tăng vọt, giao dịch diễn ra sôi nổi hồi đầu năm là nhờ vào dòng tiền ồ ạt đổ vào, thổi giá. Đến khi thị trường ghi nhận nhiều yếu tố không mấy tích cực từ giữa năm, dòng tiền dần suy yếu, từ đó giá bán xảy ra hiện tượng rơi tự do về mức “giá trị thực”. 

Báo cáo quý III/2022 của 1 đơn vị phân tích thị trường đã cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường đất nền phía Bắc khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước.

Tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Quốc Oai giảm lần lượt 1% và 39%, ở huyện Thanh Trì giảm 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%... Các tỉnh lân cận Hà Nội cũng có giá đất nền suy giảm so với quý trước như: Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%...

Tại Đà Nẵng, khu vực Tây Bắc thành phố hiện ghi nhận sự sụt giảm rất mạnh của giá đất nền tại các khu Golden Hills, tái định cư Hòa Liên. 

Không có sự khác biệt, ở miền Nam cũng ảm đạm, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu. Theo Báo cáo thị trường TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, từ quý III/2022, sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2% - 4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.

Phân khúc nhà ở thấp tầng giai đoạn hiện tại cũng chung kịch bản khi ghi nhận giá bán hạ nhiệt, thanh khoản giảm mạnh. Lượng tiêu thụ phân khúc ở mức thấp, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, thị trường thứ cấp kém sôi động.

Chuyên gia cho rằng, căn nguyên của việc thị trường trầm lắng, làn sóng “cắt lỗ” diễn ra ồ ạt ở phân khúc đất nền hay nhà ở thấp tầng là do dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường.

Sự phục hồi của nền kinh tế, khiến một lượng lớn vốn tư của nhà đầu tư trước đó đem đi đầu tư tài chính/bất động sản được rút về phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Song song với đó, việc tín dụng bị khóa ở mức 14% đã đẩy các ngân hàng vào cảnh “cạn room” sớm. Chủ trương siết chặt cho vay bất động sản càng đã khiến dòng vốn tài trợ cho việc “lướt sóng” thêm phần tắc nghẽn.

Chưa kể, lãi suất liên tục tăng từ cuối tháng 9 là "cú đạp" tiếp theo vào thị trường đầu cơ. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà không xoay vòng được vốn trước áp lực lãi suất tất yếu phải bán “cắt lỗ” để tháo chạy trước khi mọi thứ “đổ bể”.

Ngoài lý do tiền tệ, chuyên gia cho biết, nhiều ông lớn địa ốc bị rơi vào lao lý kéo theo các doanh nghiệp từng dẫn đầu thị trường bất động sản tụt dốc không phanh đã tác động rất lớn tới tâm lý nhà đầu tư. Không ít nhà đầu tư hoang mang, mất niềm tin vào thị trường địa ốc.

Cũng theo vị chuyên gia, thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, còn những phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền và nhà liền kề, biệt thự sẽ bước vào quá trình thanh lọc. Vì vậy, hiện tượng “cắt lỗ” sẽ còn tiếp diễn đến hết năm 2022.

Với những nhà đầu tư còn tiếp tục tham gia thị trường thì sẽ “tỉnh táo” hơn trước rất nhiều. Họ không còn nhắm mắt mua theo đám đông mà luôn đòi hỏi sổ đỏ, xem xét cẩn trọng pháp lý của miếng đất, dự án đầu tư rồi mới xuống tiền. Giới cò đất không còn có thể “lùa gà” dễ dàng như xưa.

Lý giải nguyên nhân lãi suất lại tăng?

Giới chuyên gia đánh giá, việc tăng lãi suất liên tục trong bối cảnh “room” tín dụng cạn đang khiến cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam có đặc thù “nghiện” vốn vay ngân hàng càng thêm khó khăn. Từ đó, sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trên thực tế, việc tăng lãi suất là cần thiết để giảm áp lực lên tỷ giá trong giai đoạn hiện tại. Bởi việc Fed thường xuyên tăng lãi suất sẽ khiến dòng tiền rời bỏ các thị trường mới nổi như Việt Nam và quay về Mỹ, điều này làm căng thẳng tỷ giá trong thời gian vừa qua và ảnh hưởng trực tiếp đến ổn định kinh tế vĩ mô. 

Chính vì thế, buộc NHNN phải tăng lãi suất để có thể giữ chân dòng tiền ở lại trong nước. Cần lưu ý là nếu như lãi suất ở Mỹ là 5% thì lãi suất Việt Nam phải cao hơn rất nhiều vì chúng ta cần phải cộng thêm phần bù rủi ro tỷ giá, hiện nay vào khoảng 5 đến 7%. Tức lãi suất hấp dẫn của Việt Nam đâu đó phải tầm 10%.

Một trong những nguyên nhân khác của việc tăng lãi suất là giúp cởi trói cho các NHTM để đảm bảo thanh khoản hệ thống. Vì trần lãi suất huy động hiện nay là sự kìm hãm việc tăng lãi suất huy động của NHTM để huy động vốn, và nếu không huy động vốn được thì căng thẳng thanh khoản sẽ rất lớn cho hệ thống các ngân hàng hoặc phát sinh các vấn đề tiêu cực như chi lãi ngoài. Chính vì thế, việc tăng lãi suất theo thực tế thị trường là phù hợp và giúp hỗ trợ thanh khoản cho các NHTM. 

Chuyên gia cũng nhấn mạnh thêm, mặc dù mục đích của việc tăng lãi suất là tốt, tuy nhiên điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng không tốt đến việc huy động vốn phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Việt Nam.

Chưa kể, “room” tín dụng ở phần lớn ngân hàng đã hết hoặc không còn nhiều, nên các doanh nghiệp sẽ rất khó để tiếp cận đến nguồn vốn tín dụng từ giờ cho đến cuối năm. Vì vậy, các doanh nghiệp cần điều chỉnh phương án và hoạt động kinh doanh cho phù hợp trong bối cảnh mới, không chỉ trong các tháng cuối năm mà còn ở cả các quý đầu năm sau. 

Tương tự đối với người dân, khi lãi suất tăng cao buộc người dân phải hạn chế vay vốn tiêu dùng và thắt chặt chi tiêu hơn. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế nhưng trong bối cảnh khó khăn chung của toàn thế giới thì chúng ta chỉ có thể cố gắng làm tốt nhất chứ không thể có được giải pháp toàn vẹn cả đôi đường vừa ổn định vĩ mô mà vừa đạt tăng trưởng kinh tế cao được.

Bên cạnh đó, chuyên gia chỉ ra rằng, với thị trường bất động sản, đa số nguồn vốn đầu tư bất động sản là đi vay, kể cả mua bất động sản để ở của những người có nhu cầu thực sự hay là đầu cơ bất động sản. Chính vì thế, việc hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản làm hạn chế dòng vốn chảy vào thị trường này rất lớn chứ chưa nói đến việc tác động của lãi suất tăng cao.

Tức là giờ nhà đầu tư bất động sản muốn vay vốn với lãi suất cao cũng khó mà vay được vì room tín dụng đã không còn nhiều và bị hạn chế. Còn những người có thể tiếp cận được hoặc đang vay thì phải đối mặt với mức lãi suất tăng hàng ngày, hiện nay có nơi đã lên tới 15%. Và trước áp lực tăng lãi suất cao như vậy, rất có thể sẽ xảy ra hiện tượng bán tháo để “cắt lỗ” thu hồi vốn trong thời gian tới. 

Thực tế hiện nay cũng cho thấy, có rất nhiều chủ đầu tư bất động sản đã phải giảm giá đến 50% giá trị bất động sản để ra hàng. Đây là một hiện tượng “vô tiền khoáng hậu” trên thị trường bất động sản khi mà tài sản được xem là không bao giờ mất giá lại phải giảm giá đến 50%, điều chỉ nhìn thấy ở thị trường tiêu dùng hàng hóa có giá trị nhỏ.

Lãi suất theo tôi sẽ vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới ít nhất là đến hết năm sau. Chính vì thế, chúng ta cần chuẩn bị tâm thế cho điều đó và có các chiến lược cho phù hợp với tình hình mới.