Cần giảm giá nhà để phù hợp với thu nhập của người dân?

Giá nhà cứ tăng từng năm

Kể từ thời điểm năm 2020, thị trường BĐS rơi vào tình trạng lệch pha cung - cầu, lệch pha giữa các phân khúc trên thị trường, đặc biệt là sự thiếu hụt loại hình căn hộ bình dân phù hợp với mức thu nhập trung bình của người dân. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại chiếm phần lớn nguồn cung khiến giá nhà cứ ngày một tăng cao, vượt xa thu nhập của người dân.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TPHCM, trong 9 tháng năm 2023, thành phố có 15 dự án nhà ở thương mại được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 15.020 căn được đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp có 9.969 căn, phân khúc trung cấp 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.

Có một thực tế là mặc dù thời gian qua  nhiều chính sách chiết khấu, giảm giá tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng trong, song giá bán căn hộ trung bình trên thị trường tính đến quý III/2023 vẫn tăng từ 1-7% so với quý trước đó.

Dữ liệu của công ty tư vấn CBRE cũng cho thấy, 96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang.

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ trong quý III đã lên tới 60,6 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá.

Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, với số lượng căn mở bán hạn chế, tình trạng pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa, có giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022. Tương tự, các chủ đầu tư ở phân khúc cao cấp cũng điều chỉnh tăng trung bình 3-4% so với giai đoạn mở bán năm trước.

Đây chính là lý do khiến cho người có nhu cầu thực khó mua nhà. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng ngại vay để mua nhà vì lãi suất chưa như mong đợi.

Thực tế, “Căn hộ bình dân” hay “căn hộ giá rẻ” chưa được định nghĩa cụ thể trong các văn bản quy phạm của nhà nước, song phân khúc này thường được xác định dựa theo giá bán trên thị trường.

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết tiêu chí ban đầu xếp loại chung cư theo giá bán trên thị trường, dưới 25 triệu đồng một m2 là chung cư thu nhập thấp, trên 40 triệu/m2 là chung cư cao cấp. Nhưng hiện nay, trong báo cáo thị trường mới nhất, Bộ điều chỉnh xếp loại dựa theo tình hình mới, căn hộ bình dân có giá 25-35 triệu đồng mỗi m2.

Trong báo cáo thị trường, một số đơn vị nghiên cứu nhiều năm đã xếp loại căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/ m2. Nhưng gần đây, một số bên đã phải nâng tiêu chí của phân khúc bình dân lên dưới 35 triệu đồng/ m2.

Căn hộ giá rẻ đang dần biến mất trên thị trường Hà Nội và TP HCM, theo các cách phân loại trên. Với ngân sách dưới 2 tỷ đồng trước đây có thể mua được căn hộ mới diện tích 60-70 m2 nhưng hiện nay chỉ mua được căn khoảng 30-40 m2.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, đánh giá, trong vòng 4 năm trở lại đây, thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội tăng khoảng 6%/năm. Trong khi đó, giá căn hộ tăng 13%/năm, nghĩa là mức tăng của thu nhập chưa bằng một nửa tốc độ tăng của giá nhà.

“Càng ngày giá nhà càng cao, việc tiếp cận trở nên khó hơn. Người dân cũng sẽ mất nhiều thời gian để có thể thu xếp, sở hữu nhà”, bà Hằng nhấn mạnh.

Cần phải giảm giá nhà

Hiện nay trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng. Theo dự báo Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình, nhưng nguồn cung nhà ở chỉ đáp ứng được hơn một nửa. Vậy xây thêm nhiều nhà hay chung cư có phải là lời giải cho bài toán thiếu nhà ở, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp hay không?

Câu chuyện về nguồn cung là một điều nhưng điểm mấu chốt là giá nhà liệu có phù hợp với mức thu nhập của người dân hay không. Điều quan trọng lúc này chính là phát triển những dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân để người lao động, đặc biệt là người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất, thì thực tế lại chiếm tỷ lệ đến 70-80% tổng nguồn cung, áp đảo thị trường. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.

Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Trước tình trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, do vướng mắc pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt là dự án nhà ở bình dân hoặc trung cấp, nhưng chủ đầu tư lại “gắn mác” nhà ở cao cấp để có thể bán được với giá cao hơn.

Chính vì thế, thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.

Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng gặp vướng mắc pháp lý, mà thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, HoREA còn đề nghị doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, tham gia thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giá” cao… tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp theo kinh nghiệm của ông bà ta là “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.