Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Thị trường bất động sản phát triển nhưng chưa ổn định

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, sự phát triển của thị trường giai đoạn 2015 - 2020 vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiểm ẩn nguy cơ mất ổn định.

NĂM NHÌN LẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Phát biểu tại Hội thảo: “Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” diễn ra ngày 27/11, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản trải qua 4 lần thay đổi trạng thái cơ bản.

Cụ thể, giai đoạn 2009 - 2010, thị trường phát triển nóng, hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng trưởng nóng, chủ yếu do nới lỏng tín dụng.

Giai đoạn 2011 - 2013, thị trường rơi vào trầm lắng, đóng băng, do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản. Ở giai đoạn 2014 trở về trước, thị trường bất động sản chủ yếu chỉ có sản phẩm nhà ở (nhà liền kề, biệt thự), được xây dựng tại các dự án có quy mô nhỏ tham gia thị trường.

Trong giai đoạn 2015 - 2020, thị trường bất động sản nhà ở đã có bước phát triển nhanh và ngày càng ổn định, lành mạnh cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Trong giai đoạn này, tất cả các chủ thể tham gia thị trường về cơ bản đều được hưởng lợi, người tiêu dùng có nhiều cơ hội tạo lập được nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển, nhà nước thì tăng nguồn thu cho ngân sách.

So với trước đó thì giai đoạn 2015 - 2020 đã không còn các hiện tượng “đóng băng”, “trầm lắng” hoặc “phát triển nóng” (bong bóng) trên toàn thị trường, mà chỉ xảy ra đối với một vài phân khúc là nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, đất nền dự án và cũng chỉ xuất hiện cục bộ một vài dự án của chủ đầu tư có uy tín và tại một số địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch. 

Theo đánh giá của đại diện Bộ Xây dựng, chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản hiện nay đã lâu dài và ổn định hơn, hiện tượng “phát triển nóng” chỉ xảy ra trong một thời gian ngắn và đã được các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương kiểm soát có hiệu quả.

Đặc biệt trong năm 2020, nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với những khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Tuy nhiên, thị trường bất động sản chưa bị ảnh hưởng nghiêm trọng, mà chỉ mới có sự ảnh hưởng, tác động tới một số phân khúc và yếu tố riêng biệt.

Các báo cáo số liệu của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản vẫn ghi nhận tín hiệu khả quan. Hiện tại, cả nước đã và đang triển khai khoảng 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, gấp gần 3 lần năm 2009. Trong tổng số 5.000 dự án nhà ở có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; 326 khu công nghiệp, gần 40.000 căn hộ du lịch; trên 6 triệu mét vuông văn phòng cho thuê.

Về dư nợ tín dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng trên 7%, trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế.

Về đầu tư vốn FDI vào bất động sản trong 5 năm gần đây đạt khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam.

Về các chủ thể tham gia thị trường, tính đến đầu năm 2020, cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng 2,3 lần so với năm 2010. Ngoài ra, còn có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập.

NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN TỒN ĐỌNG

Dù được đánh giá có nhiều tín hiệu khả quan, song, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, thị trường bất động sản còn một số tồn tại, hạn chế bộc lộ trong thực tế cần khắc phục. 

"Sự phát triển của thị trường chưa thực sự bền vững, còn tiểm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng", ông Sinh cho hay.

Đồng thời, cơ cấu một số sản phẩm bất động sản (trong đó có nhà ở) mất cân đối, thiếu sản phẩm có quy mô vừa và nhỏ, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp. Giá nhà ở tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Trong khi đó, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo, chưa đồng bộ. Đặc biệt, hệ thống pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể đối với các loại hình đặc thù như bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng - lưu trú (condotel, office, resort villa), bất động sản hạ tầng, bất động sản công nghiệp.

Tình trạng các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý xảy ra nhiều, thậm chí là không có thật nhưng vẫn được rao bán nhằm lừa đảo, chiếm dụng tiền của người mua. Tính minh bạch của thị trường vẫn còn hạn chế do hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh do nhiều cơ quan quản lý…

Nhận định về những bất cập của thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Đức Hiển, Phó Ban Kinh tế Trung ương cũng cho rằng, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Việc phát triển bất động sản có lúc, có nơi chưa theo quy hoạch, không có kế hoạch, chưa căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện.

"Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế. Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội", TS. Nguyễn Đức Hiển nhấn mạnh.

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ỔN ĐỊNH

Để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh, cần phải tiếp tục hoàn thiện thể chế đồng bộ, thống nhất tạo điều kiện thông thoáng để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia thị trường.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, cần tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp và điều chỉnh cơ cấu bất động sản nhà ở. Bên cạnh đó, phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết, hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.

"Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo cung cấp thông tin công khai, đầy đủ, kịp thời thông tin để thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh. Đặc biệt, cần tăng cường kiểm soát thị trường bất động sản, chủ động kiểm soát, điều tiết đảm bảo thị trường phát triển cân đối cung - cầu, ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Kịp thời ngăn chặn, không để thị trường xảy ra tình trạng “sốt nóng” hay “đóng băng”, gây ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế, an ninh, trật tự xã hội", Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích. 

Nhấn mạnh vấn đề cần thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, TS. Nguyễn Đức Hiển khẳng định lại vai trò của ngành có giá trị vốn hoá cao: “Bất động sản là tài sản nền tảng quan trọng của quốc gia. Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển”.