Tín hiệu khởi sắc của thị trường BĐS nhìn từ kế hoạch huy động vốn của các doanh nghiệp

Doanh nghiệp địa ốc tích cực phát hành trái phiếu

Theo thống kê Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý III/2023, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 92.863 tỷ đồng (tăng 39,1% so với cùng kỳ).

Trong đó, nhóm doanh nghiệp BĐS đã phát hành gần 29.850 tỷ đồng trái phiếu, chiếm tỷ trọng 32,1% toàn thị trường. Đây cũng là mức cao nhất kể từ đầu năm ngoái.

Theo thống kê từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), các doanh nghiệp BĐS đã phát hành nhiều trái phiếu riêng lẻ nhất trong quý III bao gồm: Công ty TNHH Capitaland Tower phát hành 4 đợt có tổng giá trị là hơn 12.200 tỷ đồng với lãi suất 1%/năm kỳ hạn 60 tháng (trái chủ có thêm quyền được sử dụng 1 phần hoặc toàn bộ giá trị gốc và lãi trái phiếu để góp vào vốn điều lệ của tổ chức phát hành).

Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt phát hành 4.100 tỷ đồng với lãi suất 13,3%/năm kỳ hạn 15 tháng; Công ty CP Bất động sản BIM phát hành 2.333 tỷ đồng với lãi suất 10,4%/năm kỳ hạn 84 tháng.

Mới đây, CTCP Vinhomes cũng đã thông qua ba nghị quyết về phát hành tối đa 5.000 tỷ đồng trái phiếu theo hình thức riêng lẻ, số tiền thu về từ ba đợt phát hành trái phiếu sẽ được dùng để cơ cấu lại nợ.

Cũng theo Theo VBMA, vượt qua giai đoạn khó khăn trong 2 quý đầu năm, tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong quý III đã cải thiện khá đáng kể với nhiều doanh nghiệp phát hành thành công, đưa tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp lên mức trên 1,1 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn thấp hơn so với giai đoạn 2021-2022.

Lãi suất phát hành giảm nhẹ trong quý III/2023 so với quý II/2023, từ 10,04%/năm xuống 9,06%/năm nhờ mặt bằng lãi suất thấp trên các thị trường khác. Trong đó, lãi suất phát hành nhóm ngân hàng khoảng trên 7%/năm, nhóm BĐS có lãi suất phổ biến từ 12%-15%/năm.

Đà giảm của lãi suất phát hành tương đồng với xu hướng lãi suất trên các thị trường khác trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất 4 lần kể từ đầu năm. Tuy nhiên, lãi suất vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái do niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường chưa hồi phục hoàn toàn. Kỳ hạn phát hành bình quân trong quý III/2023 ít thay đổi so với cùng kỳ năm trước, tăng nhẹ từ 5,01 năm lên 5,05 năm.

Trong khi đó, theo Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, hoạt động đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu vẫn diễn ra sôi động. Cụ thể, đến ngày 3/10, hơn tổ chức phát hành đã đạt thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với trái chủ với tổng giá trị gia hạn hơn 95.200 tỷ đồng. Trong đó có loạt ông lớn địa ốc như Tập đoàn Sovico đạt thỏa thuận gia hạn thêm 2 năm với 6 lô trái phiếu tổng giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng. Nhóm Hưng Thịnh gia hạn được hơn 7.000 tỷ đồng cũng thêm 2 năm. Công ty cổ phần BCG Land đạt thỏa thuận gia hạn 1 lô trái phiếu 2.500 tỷ đồng.

VBMA đánh giá việc nhóm BĐS đạt thỏa thuận gia hạn thời gian trả lãi, gốc trái phiếu sẽ cho phép các doanh nghiệp cơ cấu lại dòng tiền và khả năng trả nợ. Áp lực đáo hạn trong quý cuối năm nay không quá lớn với khoảng 61.000 tỷ đồng trên toàn thị trường, trong đó trái phiếu bất động sản hơn 24.000 tỷ đồng.

Thị trường tiếp tục “nhen nhóm” hồi phục

Những tín hiệu phục hồi của thị trường BĐS thời gian qua phần nào được thể thiện từ số lượng các doanh nghiệp địa ốc gia nhập thị trường, đặc biệt là từ thời điểm quý III.

Cụ thể, mặc dù thị trường BĐS đang gặp khó khăn nhưng số lượng doanh nghiệp gia nhập và tái gia nhập thị trường là gần 60.000 doanh nghiệp, mức cao nhất trong giai đoạn quý III hàng năm từ trước đến nay.

Tại báo cáo thị trường BĐS 9 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng cho biết số lượng doanh nghiệp BĐS gia nhập thị trường quý III tăng 18% so với cùng kỳ năm 2022 (gần 50.500 doanh nghiệp).

Cũng trong 9 tháng vừa qua, tốc độ tăng trưởng của ngành xây dựng ghi nhận tăng khoảng 6,17% so với cùng kỳ năm 2022; tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc ước đạt 42,6%; diện tích bình quân nhà ở toàn quốc ước đạt khoảng 25,6m2 sàn/người (tăng 0,1m2 sàn/người so với năm 2022); tỷ lệ lập quy hoạch chung đô thị đạt 100%.

Nguồn cung BĐS cũng tăng trưởng rõ rệt. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý III tăng 300% so với quý II/2023. Số lượng dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở tăng 144%.

Trong quý III/2023, có 21 dự án với 7.633 căn nhà ở thương mại đã hoàn thành, tăng 300% so với quý II/2023; 863 dự án đang triển khai xây dựng (442.453 căn), tăng 106,99% so với quý II/2023. Ngoài ra, có 15 dự án được cấp phép xây dựng với 3.028 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng quý II/2023.

Thị trường BĐS nhen nhóm tín hiệu phục hồi.

Về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong quý III/2023 cả nước đã có 19 dự án (quy mô 18.752 căn) đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng. Ngoài ra, có 12 dự án (quy mô 12.679 căn) được chấp thuận chủ trương đầu tư mới. Như vậy có thể thấy, các địa phương đã vào cuộc. Thời gian tới cần hoàn thành 110 dự án với quy mô 100.213 căn đang xây dựng và khẩn trương thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với 309 dự án với quy mô 292.422 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư để đạt mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Về lượng giao dịch, trong quý, cả nước có 29.723 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ; 91.277 giao dịch đất nền thành công. So sánh với quý II/2023, lượng giao dịch trong phân khúc đất nền trong quý 3 tăng 135,72%; giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tương đương quý II/2023.