Tranh thủ làn sóng “bán tháo” để mua nhà ở?

Giá có thực sự giảm?

Theo lý thuyết, trong giai đoạn thị trường thanh khoản yếu và lãi suất tăng nhanh như hiện nay, để “thoát hàng”, nhà đầu tư buộc phải giảm giá bán mới mong tìm được người mua. 

Tuy nhiên nhiều năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) luôn trong tình trạng cung không theo kịp cầu, do đó mặt bằng giá bán các loại hình nhà ở chỉ có tăng mà không có giảm.

Đơn cử, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2022 giảm 50% so với cùng kỳ năm 2021 kéo theo mặt bằng giá có xu hướng tăng. Năm 2022, giá nhà ở đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với năm 2019.

Hay báo cáo thị trường BĐS của DKRA cho biết, trong quý 3/2022, bất chấp thanh khoản nhiều phân khúc nhà ở sụt giảm nhưng giá bán vẫn tăng vài phần trăm so với quý trước. 

Chẳng hạn, ở phân khúc căn hộ chung cư, giá bán sơ cấp bình quân tăng 5% - 8% so với giỏ hàng mở bán trong trong quý 2/2022, thậm chí có dự án còn tăng đến 12% - 16% so với cuối năm 2021; mức giá dao động từ 46 - 425 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng tăng giá sơ cấp từ 5% - 8% so với 3 - 6 tháng trước.

Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong quý 3/2022, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM đã tăng thêm khoảng 1% soi với quý 2/2022, trung bình đạt 66 triệu đồng/m2.

Còn theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, giá bán nhà chung cư bình dân, trung cấp, cao cấp tại TP.HCM trong thời gian qua đã tăng thêm từ 1% - 5%.

Theo các chuyên gia BĐS, mặc dù thị trường BĐS đang trong giai đoạn khó khăn, lãi suất trên đà tăng, thanh khoản ảm đạm ảnh hưởng đến nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư dùng nhiều đòn bẩy. Tuy nhiên việc chờ đợi “sóng” giảm giá để mua nhà ở là chuyện khó xảy ra, nhất là với phân khúc nhà ở vừa túi tiền khi nhu cầu cao ngất ngưởng nhưng nguồn cung “cạn kiệt”. Cho nên giá bán chỉ có xu hướng tiếp tục đi lên chứ không thể giảm đột biến.

Khó xuất hiện “đại hạ giá”

Theo ông Ngô Văn Dũng, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS, việc lãi suất tăng nhanh tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, cả về phía chủ đầu tư và người mua, khiến cả nguồn cung và lượng giao dịch sụt giảm đáng kể thời gian qua.

Tuy nhiên nhìn về dài hạn, thị trường BĐS vẫn là một kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, cho nên thời điểm hiện tại khó xuất hiện “làn sóng” giảm giá. Nếu có chỉ xuất hiện tại những BĐS của nhà đầu tư dùng nhiều đòn bẩy tài chính để đầu cơ lướt sóng, không chịu nổi áp lực vốn vay ngân hàng phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

“Quy luật thông thường của thị trường là lãi suất tăng, giá nhà đất giảm. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn đang tăng trưởng tốt, lạm phát được kiểm soát, những quy luật thông thường của thị trường có lẽ đã không còn đúng ở thời điểm hiện tại. Thanh khoản bất động sản có thể giảm, giá nhà đất đi ngang nhưng có lẽ, sẽ rất khó để giảm giá”, ông Dũng nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, hiện tượng giảm giá nếu có sẽ chỉ xảy ra tại phân khúc đất nền vùng ven, còn các loại hình nhà ở như căn hộ chung cư rất khó giảm giá mà còn tiếp tục tăng dù thanh khoản thấp.

“Từ nay tới cuối năm, phân khúc chung cư cũng khó thoát khỏi sự tụt giảm thanh khoản khi người mua khó tiếp cận vốn vay và lãi suất đang tăng. Gần đây, nguồn cung căn hộ khan hiếm, giá vẫn đang có xu hướng tăng, nhưng thanh khoản giảm, có thể sẽ tạo ra nghịch lý tương tự đất nền ở thời điểm đầu năm”, ông Điệp nêu quan điểm.

Đây cũng là nhận định của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam về thị trường BĐS sắp tới. Theo bà, có nhiều yếu tố đẩy giá nhà đi lên hơn là đi xuống như giá đất và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao so với các năm trước, chi phí nhân công tăng kéo theo chi phí đầu vào tăng buộc các chủ đầu tư các dự án nhà ở phải gộp chi phí vào giá bán sản phẩm ra thị trường để cân đối ngân sách đầu tư. 

Tuy nhiên, bà Trang Bùi nhận định, nguy cơ bán tháo rất khó xảy ra trên thị trường BĐS những tháng cuối năm.

Theo anh Phạm Quang Minh, một nhà đầu tư BĐS lâu năm, tình trạng nhà đầu tư không chịu nổi gánh nặng nợ vay phải giảm giá bán BĐS là có, nhưng không phải bán cắt lỗ mà chỉ là cắt lãi.  Rất ít trường hợp phải bán cắt lỗ.

“Nếu mua từ năm 2020 thì đến nay nhà đầu tư đã kiếm được một khoản rủng rỉnh do giá bán đã thiết lập mặt bằng mới, gần gấp đôi giai đoạn trước. Cho nên dù có bán bằng giá thị trường hay thấp hơn vài hay vài chục phần trăm thì họ vẫn có lãi chứ không lỗ. Những trường hợp phải cắt lỗ thật sự là do mua đỉnh, giá đã bị thổi lên quá cao so với mặt bằng chung”, anh Minh phân tích.

Trong bối cảnh thị trường BĐS lâm vào thế khó, những nhà đầu tư sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Tuy nhiên các chuyên gia BĐS, nhà đầu tư kinh nghiệm đều nhìn nhận việc kỳ vọng bối cảnh thị trường sẽ kéo giá nhà đi xuống là bất khả thi. 

Người mua nhà nếu đủ điều kiện tài chính và thực sự có nhu cầu thì nên mua ngay chứ không nên chờ đợi giá giảm. Bởi giá sẽ còn tiếp tục tăng, nếu chần chừ thì giá có thể tăng thêm và vượt ra khỏi khả khả năng chi trả.