Vì sao nhà ở xã hội khó làm?

Dưới góc độ là đơn vị chuyên phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nhận định sắp tới, vướng mắc lớn nhất khiến doanh nghiệp “ngại” làm nhà ở xã hội là vấn đề về vốn.

Được biết, mặc dù chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mức lãi suất 8%/năm, song, thực tế không dễ vay được gói này. Tính đến thời điểm hiện tại, mới có 3 ngân hàng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn, với số tiền đã giải ngân cho các dự án nhà ở xã hội tại 7 tỉnh, thành phố khoảng 640 tỷ đồng, chưa đến 1% của gói.

Từ các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp triển khai, ông Nghĩa cho biết, rất khó kiếm được ngân hàng cho vay làm dự án bất động sản với lãi suất dưới 10%/năm. Các dự án của doanh nghiệp đang vay đều ở mức trên 13%/năm.

Ông Nghĩa cho biết, trước đây, quy định cho phép lợi nhuận dự án nhà ở xã hội cho thuê không quá 15%, dự án để bán là 10%, nhưng luật mới hiện nay đều quy định là 10%. Nếu một dự án nhà ở xã hội phải vay vốn ngân hàng với lãi suất còn cao như hiện nay dù đã ưu đãi, cộng thêm thủ tục triển khai kéo dài… thì chắc chắn lỗ.

Lãnh đạo Công ty Lê Thành cho hay, doanh nghiệp này áp dụng song song cả hình thức bán và cho thuê. Cụ thể, doanh nghiệp vay toàn bộ vốn làm dự án, sau đó bán lại cho người dân theo hình thức sở hữu có thời hạn 50 năm. Theo cách thức này, đất vẫn của doanh nghiệp nên tiền đất không hạch toán vào giá nhà giúp giá căn hộ giảm xuống.

“Chẳng hạn, một căn nhà ở xã hội giá 700 triệu đồng, người mua sẽ trả cho Công ty mỗi tháng 7 triệu đồng, số tiền này sẽ không tăng dù lãi suất ngân hàng biến động. Người mua trả tối đa 10 năm sẽ hoàn tất nghĩa vụ và sau đó ở miễn phí những năm còn lại. Nếu đơn thuần kinh doanh theo kiểu cho thuê sẽ rất khó, còn làm nhà bán cũng không ai mua nổi vì giá cao vượt thu nhập của người mua”, ông Nghĩa nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân khúc nhà ở xã hội bắt đầu nhận được sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Trong 30 năm qua, có hơn 15 doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tự thỏa thuận mua đất để xây nhà xã hội và gần đây là loạt doanh nghiệp lớn đã đăng ký xây dựng tổng hơn 1,5 triệu căn nhà xã hội để đóng góp vào đề án trên.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện lại nằm ở cơ chế, chính sách thực hiện dự án nhà xã hội. Quy trình thực hiện phức tạp, thiếu hướng dẫn chi tiết, thủ tục rườm rà, tốn nhiều thời gian chuẩn bị, lợi nhuận không cao… là những bất cập làm nản lòng các doanh nghiệp muốn phát triển loại hình nhà ở này. Ngay cả với đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội nêu trên, sau hơn 1 năm triển khai, số lượng nhà xã hội tung ra thị trường vẫn rất ít ỏi.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho hay, chủ đầu tư dự án nhà xã hội gặp vướng mắc nhất ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo cơ chế hiện hành, doanh nghiệp được phép tăng 1,5 lần mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Điều này dẫn tới tăng quy mô dân số, lại không phù hợp với quy hoạch phân khu. Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu rất khó khăn, mất nhiều thời gian. Do đó, phần lớn doanh nghiệp có sẵn quỹ đất làm nhà xã hội không được cấp chủ trương đầu tư.

Hiện Luật Nhà ở 2023 đã quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất xây nhà xã hội, gồm cả quỹ đất phát triển dự án độc lập. Điều này giúp hình thành các khu nhà xã hội độc lập quy mô lớn, có đủ dịch vụ, tiện ích đô thị. Dù vậy, vẫn phải tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với tất cả các loại dự án nhà ở, nhất là đối với dự án nhà ở xã hội, lý do bởi quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại khó một thì đối với dự án nhà ở xã hội lại khó gấp đôi.

“Do đó, trước mắt, cần tăng thêm lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư nhà ở xã hội lên 15%, thay vì 10% như trước đây. Quy định này áp dụng cho chủ đầu tư tự tạo lập quỹ đất nhằm mục đích thu hút thêm nhiều doanh nghiệp cùng tham gia phát triển nhà xã hội”, ông Châu nêu quan điểm.