Yếu tố nào sẽ tác động đến giá nhà ở năm 2024?

Các yếu tố khiến giá nhà khó giảm?

Thị trường bất động sản trong nhiều năm trở lại đây chủ yếu phát triển nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp, dần dần những căn hộ nhà ở giá rẻ dần biến mất khỏi thị trường. Đặc biệt ở khu vực TP Hồ Chí Minh đã không còn bóng dáng căn hộ giá rẻ trong khi nhu cầu lớn.

Tình trạng lệch pha phân khúc khiến bất động sản càng bị dồn vào bước đường cùng, thị trường khó khăn chồng chất. Người dân thiếu nhà giá rẻ để ở trong khi nhà ở cao cấp lại không bán được. Một nghịch lý nghĩ tới đau lòng khi người thiếu nhà ở trong khi nhiều nhà lại bỏ trống vì chưa bán được.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định khi cơ bản giải quyết được nhu cầu thiết yếu về ăn, mặc, chữa bệnh, học hành, thì mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người dân là nhu cầu tạo lập nhà ở phù hợp với khả năng thu nhập. Tuy nhiên, những căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội, nguồn cung rất ít; còn những căn hộ trung cấp giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2) lại cao trên dưới 20 lần so thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm từ 8-12 triệu đồng/tháng (tương đương 100 triệu đồng/năm).

Có nhiều yếu tố đã tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại trong đó có tiền sử dụng đất.

Theo quy định, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định “giá đất cụ thể”, theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. Phương thức thu “tiền sử dụng đất” như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn.

Thứ hai phải nhắc đến là thời gian làm dự án bị kéo dài do thủ tục hành chính lằng nhằng, rắc rối, thậm chí là khó dễ để xin được giấy phép xây dựng.

Thứ ba là chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư làm dự án nhà ở. Dự án không chỉ bị đình trệ do vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà dự án bị kéo dài có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi. Từ đó làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Ngoài ra, còn yếu tố khác như chi phí “không tên” cũng được đưa vào trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Ông Chây cho biết, chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc “Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với chuẩn mực quốc tế. Giảm được chi phí “không tên” chắc chắn góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Tuy nhiên, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và “dám nói không với tiêu cực” trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.

Tuy nhiên, giá nhà sẽ tăng chậm hơn

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS dự báo, sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình bất động sản sẽ bị tác động theo cùng một cách.

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Theo đó, trong khi khu vực nông thôn, các vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị đang phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Nhìn trên diện rộng, trong khi nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các ông lớn bất động sản.

Theo ông Đính, nhìn chung trong năm 2024, giá nhà sẽ tăng chậm hơn chứ không tăng phi mã như thời gian qua. Điều này được nhìn nhận rõ từ thực tế của thị trường, bởi những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng.

Lãi suất giảm, chủ đầu tư và người mua nhà đã tiếp cận được tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại. Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn “ngặt nghèo", khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.

Khó khăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội bao gồm việc xử lý thủ tục đầu tư, tiếp cận vốn, bán hàng,... cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà vì nó tác động tới tiến độ bàn giao và xây dựng nhà ở. Ông Đính nhận định: “Càng mất nhiều thời gian để khắc phục các vướng mắc đầu vào nói trên thì càng có nhiều khả năng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao hơn”.

Dự báo về giá các phân khúc căn hộ, CHủ tịch VARs cho rằng, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minhđều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.