Có những phân khúc bất động sản đang "nóng hầm hập"

Chỉ là khó khăn trong ngắn hạn

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản đều phải tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.

Quy mô nhân sự của các sàn giao dịch cũng bị tác động lớn. Trong số khảo sát có đến 61% cho biết các sàn giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng. Đội ngũ môi giới bất động sản cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% cho biết vẫn tiếp tục với nghề này, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh bất động sản để có thêm thu nhập, 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác, 2% chọn chuyển công ty mới…

Có thể thấy, thanh khoản BĐS trong 6 tháng cuối năm 2022 sụt giảm nghiêm trọng khiến cho nhiều dự án phải tạm dừng thi công. Không bán được hàng, thiếu nguồn vốn là nguyên nhân chính khiến các dự án phải dừng lại. Mặc dù, năm 2022, thị trường địa ốc gặp phải nhiều khó khăn nhưng chuyên gia vẫn cho rằng thị trường còn nhiều tiềm năng.

Theo một chuyên gia trong ngành, hình ảnh công nhân còn ngày đêm làm việc tại các công trình BĐS, đó được xem là “điểm sáng” hiếm hoi xuất hiện trên thị trường BĐS thời điểm cận Tết. Những dự án BĐS vẫn đảm bảo tiến độ xây dựng thi công, đang nhận được sự chú ý từ thị trường. Con số này cũng trở nên khan hiếm trong bối cảnh thị trường BĐS – xây dựng gặp khó.

Theo một số chuyên gia, giữa lúc các dự án BĐS hoặc dừng thi công, hoặc không có dự án triển khai ra thị trường thì các hình ảnh công trường xây dựng còn nhộn nhịp là điều khá hiếm. Điều này cũng thể hiện sự lạc quan trong bối cảnh thị trường BĐS “khó chồng khó”. Tuy vậy, không phải doanh nghiệp, dự án nào cũng làm được điều này trong bối cảnh khó khăn bủa vây, nhất là trong lúc các doanh nghiệp khác dừng hết hoạt động dự án, xây dựng.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, hoạt động thi công xây dựng các dự án gặp nhiều khó khăn, bị gián đoạn vì dịch Covid và những khó khăn của thị trường BĐS. Theo đó, những dự án vẫn đảm bảo tiến độ xây dựng được xem là điểm sáng, thu hút sự chú ý của khách mua nhà. Điều này cũng khẳng định thêm năng lực của một số chủ đầu tư. Họ có thể cũng gặp một số khó khăn nhưng lại rất coi trọng tiến độ dự án, cũng là cách họ tạo niềm tin cho khác hàng ở giai đoạn khó khăn này.

Tuy vậy, trong thời điểm thị trường đối mặt với nhiều khó khăn thì người mua nhà nên tìm hiểu kỹ tính pháp lý, tiến độ của các dự án. Đối với những dự án đang dừng thi công, điều này cũng đồng nghĩa với việc tiến độ bàn giao căn hộ sẽ khó đảm bảo theo kế hoạch mà chủ đầu tư đã cam kết với người mua nhà.

Dòng tiền tìm cơ hội ở các phân khúc

Tại TP.HCM, giới phân tích nhận định, trong bối cảnh nguồn cung nhà phố, biệt thự ít dần, nhiều nhà đầu tư tiến về các khu vực giáp ranh để tìm kiếm cơ hội với nhà phố cho thuê đang thể hiện rõ nét ở thời điểm này. Đây là loại hình bất động sản có tính tích lũy và an toàn cao, đảm bảo tăng trưởng về giá.

Bên cạnh đó, khi nguồn cung văn phòng mới tại khu vực trung tâm của TP.HCM đang ngày càng hạn chế, thì các dự án văn phòng mới, hiện đại với tiêu chuẩn xây dựng cao tại các khu vực cận trung tâm như quận 7, Tân Phú… lại đang nổi lên như một lời giải hiệu quả cho các doanh nghiệp.

Cụ thể, các tòa nhà văn phòng thuộc khu vực trung tâm như quận 1, quận 3 luôn được nhiều doanh nghiệp săn đón và tìm kiếm. Khu vực này là điểm đặt văn phòng được các tập đoàn đa quốc gia, ngân hàng hay các trụ sở doanh nghiệp lựa chọn. Song, nguồn cung văn phòng mới tại khu vực trung tâm đang ngày càng hạn chế.

Trong báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng tại trung tâm TP.HCM đã vượt 90%, thậm chí với phân khúc văn phòng hạng A thì tỷ lệ này lên đến 97%.

Trong thời gian tới, nguồn cung văn phòng tại khu trung tâm dự báo sẽ không đủ để đáp ứng nguồn cầu mạnh mẽ đến từ các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng quy mô, hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Trong bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển sang địa điểm thay thế ở các khu vực cận trung tâm, nơi họ có thể giảm chi phí thuê và chi phí hoạt động một cách hiệu quả.

Bà Lại Thị Như Quỳnh - Quản lý Cấp cao bộ phận Cho thuê Văn phòng Savills Việt Nam cho biết, các tòa nhà văn phòng ở khu vực cận trung tâm thành phố có giá thuê thấp hơn và hợp đồng thuê linh hoạt hơn. Hiện nay, văn phòng hạng A tại trung tâm có giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng trong khi tại vùng cận trung tâm, giá thuê được giữ ở mức cạnh tranh hơn. Tiện ích vượt trội cũng là ưu điểm của việc thuê văn phòng khu vực cận trung tâm.

Hiện, hàng loạt tòa nhà văn phòng ở vị trí cận trung tâm đang nhanh chóng hoàn thiện và sẵn sàng đi vào hoạt động. Thị trường và khách thuê được dịp chứng kiến ngày thêm nhiều các công trình kiến trúc, hạ tầng tiện ích hiện đại và tân tiến hơn. Ngoài ra, việc sử dụng các vật liệu xây dựng bền vững, thiết kế tối giản và công nghệ không tiếp xúc cũng đang dần phổ biến trong các dự án mới này.

Ngoài giá thuê thực tế, doanh nghiệp còn phải phân bổ ngân sách cho dịch vụ hoạt động khác. Khoản phí này tại văn phòng khu vực cận trung tâm thường được cắt giảm đáng kể bởi hầu hết hàng hóa và dịch vụ đều có mức giá tối ưu. Nhờ vậy mà doanh nghiệp sẽ có thể tập trung vào việc cải thiện hiệu suất kinh doanh và sự hài lòng của nhân viên. Bên cạnh đó, chi phí nhân sự cạnh tranh, các chính sách thuế ưu đãi, yếu tố thiên nhiên tại môi trường làm việc… cũng là những lợi thế vượt trội của văn phòng khu vực cận trung tâm.

Thị trường văn phòng khu vực cận trung tâm sẽ đón nhận khoảng 256.000 m2 sàn cho đến năm 2025. Với nguồn cung ngày càng tăng, xu hướng chuyển văn phòng ra các quận rìa trung tâm hứa hẹn được thiết lập để tiếp tục phát triển.

Cũng theo bà Lại Thị Như Quỳnh, tuy có nhiều ưu điểm nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đều phù hợp để di chuyển đến các khu vực cận trung tâm. Dù có thể tiết kiệm ngân sách nhưng doanh nghiệp cần phải chấp nhận một số hạn chế như khả năng tiếp cận, thách thức trong tuyển dụng...

Dù rằng hệ thống giao thông nội đô của TP.HCM vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện, tại thời điểm này, khả năng tiếp cận giữa các khu vực vẫn còn hạn chế hoặc cần thời gian di chuyển lâu. Bên cạnh đó, việc đặt văn phòng tại vị trí ngoài khu vực trung tâm cũng khó nhấn mạnh vị thế của doanh nghiệp trên thị trường. Đối với thế hệ trẻ đã quen thuộc với các khu vực lớn và sầm uất thì việc di chuyển ra khỏi quận 1 hay quận 3 để làm việc sẽ là một điều miễn cưỡng. Các doanh nghiệp ở khu vực ngoài trung tâm sẽ phải cần đến một chiến lược tiếp thị chuyên biệt để khẳng định vị thế của mình trên thị trường.

“TP.HCM sẽ chứng kiến nhiều dự án văn phòng quy mô lớn hơn vào năm 2023, một phần trong số đó sẽ nằm ngoài trung tâm thành phố. Điều này sẽ tạo ra sự cân bằng về cung cầu cho không gian văn phòng, đồng thời mang đến sự lựa chọn đa dạng hơn cho các doanh nghiệp hiện đang mở rộng hoạt động hoặc các công ty nước ngoài mới gia nhập thị trường”, bà Quỳnh cho hay.

Thị trường mặt bằng bán lẻ “nóng hầm hập”

Các kết quả thăm dò cho thấy các nhà bán lẻ lớn trong và ngoài nước (đang hoạt động) như MM Mega Market, AEON Mall, Central Retail, SaigonCo.op, Winmart, Thế giới Di động… cũng đang lên kế hoạch mở rộng thị trường, tăng quy mô cửa hàng.

Không chỉ các thương hiệu cũ, thị trường cũng đang ghi nhận sự đổ bộ của hàng loạt thương hiệu mới, điển hình như Columbia, %Arabica, Ain & Tulpe... Cùng với đó là các nhãn hàng đã trì hoãn kế hoạch tham gia thị trường vào năm 2021 như Bath & Body Works, Prima Donna, Sport Direct…

Một trong những đại gia đình đám dậy sóng thị trường bán lẻ thời gian qua là Central Retail. Thương hiệu này đã mở thêm các trung tâm thương mại Go! mới ở Lào Cai, Quy Nhơn, Thái Bình trong năm nay và nhắm đến Đồng Tháp, Bạc Liêu vào năm sau.

Với mục tiêu tăng gấp đôi số lượng siêu thị lên hơn 70 trong vòng 5 năm tới, ông lớn đến từ Thái Lan công bố sẽ chi 30 tỷ baht (tức gần 800 triệu USD) để mở rộng hoạt động tại Việt Nam, đưa doanh số đến năm 2026 đạt 100 tỷ baht (khoảng 2.8 tỷ USD).

Tham vọng mở rộng của các đại gia bán lẻ đang hoạt động cùng sự đổ bộ của loạt thương hiệu mới rõ ràng đang khiến sức nóng của thị trường mặt bằng tăng mạnh. Giá thuê mặt bằng theo đó cũng liên tục lập đỉnh mới, với tốc độ tăng 15-20% theo tháng hoặc quý.

Điển hình, tại TP.HCM, giá thuê trên các con phố sầm uất khác ở trung tâm TP.HCM cũng đang ở mức rất cao, dao động trong khoảng 200-400 triệu đồng/căn/tháng. Đặc biệt, giá chào thuê cao nhất trên đường Nguyễn Huệ lên tới 800 triệu đồng/tháng.

Ở Hà Nội, mặt bằng bán lẻ tại các con phố lớn như Kim Mã, Liễu Giai (quận Ba Đình), Cầu Giấy, Xuân Thủy (quận Cầu Giấy), Hồ Tùng Mậu (từ quận Cầu Giấy sang Bắc Từ Liêm) …cũng gần như không còn chỗ trống. Tình trạng dừng kinh doanh, sang nhượng cửa hàng giảm rõ rệt.

Đáng chú ý, hầu hết các trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, mặt bằng cho thuê đã dừng chính sách ưu đãi được áp dụng trong thời gian dịch bệnh. Các chủ đầu tư cũng nâng thời gian thuê tối thiểu và áp dụng chính sách tăng giá hàng năm lên đến 10%.

Trước sức nóng của thị trường, bà Trang Đỗ, Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers (Việt Nam), nhận định các doanh nghiệp nội địa và nước ngoài đang áp dụng các chiến lược khác nhau để tăng trưởng bằng cách tìm hiểu về mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam.

“Xu hướng nổi lên gần đây là ngày càng nhiều doanh nghiệp bán lẻ lớn đi săn quỹ đất ở khu vực đô thị mở rộng và các thành phố hạng 2, hạng 3, mặc dù chính họ cũng hết sức thận trọng”, bà Trang Đỗ nhấn mạnh.

Cũng theo vị đại diện Colliers, miếng bánh thị phần ngày càng hấp dẫn hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu cũng nôn nóng có mặt trên thị trường bán lẻ Việt Nam, với tiềm lực tài chính không kém cạnh gì các “tay chơi” đã hiện diện lâu năm.

Đang có sự đua tranh khốc liệt, nhưng theo giới phân tích, thị trường đang bước vào giai đoạn “cộng sinh” cùng có lợi. Những doanh nghiệp nước ngoài khi vào thị trường Việt Nam thường tìm kiếm một đối tác bản địa.

Đối tác trong nước là các doanh nghiệp am hiểu thị trường, văn hóa và môi trường kinh doanh để chọn mặt bằng, đưa ra chiến lược phát triển phù hợp với thị hiếu tiêu dùng, góp phần thúc đẩy thành công cho nhà đầu tư.

Với những tiềm năng khổng lồ, theo ông Nick Bradstreet, Giám đốc Bộ phận Bán lẻ khu vực Châu Á – Thái Bình Dương tại Savills, giải pháp để ngành bán lẻ Việt Nam hút hơn nữa các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nằm ở vấn đề nguồn cung.

Chủ đầu tư cần chú ý để xây dựng các mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Bên cạnh nhà phố bán lẻ, thị trường cần bổ sung thêm trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố. Những dự án này cần được thiết kế và vận hành một cách chuyên nghiệp để đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các đối tác nước ngoài.

Dự đoán về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới, chuyên gia nhận định, trong tương lai gần, khả năng sẽ có một số điều chỉnh về giá ở một vài nhóm ngành trên thị trường. Tuy nhiên, các yếu tố cơ bản của nền kinh tế Việt Nam vẫn rất tích cực và nhu cầu đối với bất động sản vẫn sẽ được giữ vững. Trong dài hạn, Việt Nam vẫn sẽ là thị trường hấp dẫn đối với nhà đầu tư, nhờ câu chuyện phát triển cũng như tiềm năng lợi suất đầu tư cao.

Về xu hướng, các trung tâm logistics và phân phối sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Thêm vào đó, thương mại điện tử cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Nhu cầu đối với văn phòng sẽ có sự thay đổi, đặc biệt trong cách mà khách thuê sử dụng không gian. Ngoài ra, nhu cầu đối với bất động sản nhà ở vẫn sẽ ở mức cao, cho thấy sự lạc quan của thị trường nhà trong tương lai.