VDSC: Phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền sẽ gặp nhiều rủi ro trong năm 2023

Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) vừa có báo cáo nhận định về thị trường bất động sản. Theo đó, đơn vị này cho rằng nhu cầu nhà ở dự báo duy trì mức cao tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên hoạt động phát triển bất động sản trong những năm trở lại đây tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, “second home” và nghỉ dưỡng tại các khu vực vùng ven và các tỉnh thành vệ tinh và chủ yếu phục vụ cả nhu cầu đầu tư và đầu cơ.

Do sự bất cân xứng cung – cầu thị trường BĐS sẽ gặp nhiều thách thức trong năm 2023

Theo số liệu năm 2021 của Tổng cục thống kê, mật độ dân số tại Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện nay đang rất cao ở mức 4.476 người/km2 và 2.455 người/km2, lần lượt gấp hơn 2,6 lần và 1,4 lần so với tỉnh đứng thứ hai cả nước là Bắc Ninh với mật độ dân số ở mức 1.725 người/km2.

Bên cạnh đó, thu nhập bình quân đầu người của hai thành phố cũng đang vượt trội, gấp 1,4 lần so với mức thu nhập chung cả nước. Đây là hai nhân tố quan trọng đã thúc đẩy hoạt động phát triển các dự án nhà ở thương mại tại hai khu vực này từ những năm 2000 đến nay.

Theo số liệu thống kê của Youth Media, 250 dự án nhà ở thương mại và du lịch nghỉ dưỡng đang được mở bán trên cả nước về số lượt tìm kiếm trên các website và mạng xã hội, Hà Nội và Hồ Chí Minh đang là hai khu vực có lượt quan tâm nhiều nhất, vượt trội so với phần còn lại cả nước, chiếm hơn 85% số liệu thống kê.

Các số liệu trên cho thấy nhu cầu nhà ở thương mại tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đang ở rất mức cao so với các tỉnh thành khác.

Rồng Việt cho rằng nút thắt “nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực” tại hai thành phố này sẽ chưa được tháo gỡ trong ngắn – trung hạn, bởi 3 lý do. Thứ nhất, tốc độ tăng nhanh dân số hàng năm so với mặt bằng chung cả nước. Thứ hai, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Thứ ba, tốc độ giãn dân chậm khi mà hạ tầng kết nối Hà Nội, HCM với các khu vực lân cận vẫn chưa được phát triển đồng bộ.

Trên cơ sở này, Rồng Việt cũng đánh giá cao triển vọng của các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn tại Hà Nội và Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2018 – 2021, khi mà tăng trưởng tín dụng được mở rộng và lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong những năm dịch Covid-19, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội & Hồ Chí Minh và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ, mặc dù xét về nhu cầu các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu thực mua nhà để ở.

Theo số liệu của Bộ Xây Dựng, trong 9T/2022 có 193 dự án mới đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, số lượng dự án tại hai khu vực Hà Nội và HCM chỉ chiếm khoảng 17,6%. Điều này cũng khá tương đồng với danh mục bất động sản của các doanh nghiệp đang niêm yết, khi quỹ đất hiện hữu chủ yếu thuộc phân khúc đất nền và second home tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và các vị trí có tiềm năng phát triển du lịch.

Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, Rồng Việt cho rằng các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và Hồ Chí Minh sẽ ít bị ảnh hưởng nhất. Trong khi đó, phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng.

Trong năm 2023, hoạt động cung cầu nhà ở tại khu vực tại Hà Nội và Hồ Chí Minh sẽ ít bị ảnh hưởng nhất do ngày càng khan hiếm về quỹ đất trong khi nhu cầu vẫn ở mức rất cao. Theo nghiên cứu của CBRE nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và Hồ Chí Minh vẫn có thể đạt mức khoảng 22 ngàn căn (tăng 170% so với cùng kỳ năm trước) và 30 ngàn căn (tăng 43% so với cùng kỳ năm trước), với mức giá bán trung bình có thể tăng ở mức 5-10% so với 2022.

Chứng khoán Rồng Việt cũng cho rằng, trong ngắn hạn 2023-2024, các dự án tại khu vực vùng ven và du lịch - nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Bên cạnh hạ tầng kết nối Hà Nội, Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận hiện nay vẫn chưa được phát triển đồng bộ, từ đó chưa tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở dịch chuyển dần từ nội đô sang các khu vực lân cận.

Ngoài ra giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao từ 20-40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.

Mất 2-3 năm ngành bất động sản mới phục hồi

Theo thống kê VDSC, sau khi Việt Nam chuyển sang mô hình kinh tế thị trường từ năm 1986, thị trường bất động sản đã trải qua các đợt tăng trưởng mạnh cả về quy mô lẫn giá bán (1993-1996, 2007-2010) và các đợt sụt giảm ở những năm sau đó.

Giai đoạn 2011-2013 thị trường đóng băng lần 2. Đỉnh điểm lãi suất huy động đã lên đến 16% (VCB, 12 tháng) và lãi suất cho vay lên đến 22-24% (hình 6). Theo số liệu của CBRE, năm 2013 lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và Hồ Chí Minh chỉ còn ở mức 10.000 căn và 4.600 căn, lần lượt giảm 2,5 lần và 4,2 lần so với mức đỉnh các năm 2010-2011.

Tiếp theo là cơn sốt đất 2018 –2021, do nhiều yếu tố từ Covid-19, dòng vốn giá rẻ và trái phiếu doanh nghiệp.

Trong giai đoạn này, hoạt động xuất nhập khẩu tích cực sau khi Việt Nam tăng cường hội nhập trong giai đoạn 2015-2020. Nợ xấu ngân hàng cũng ghi nhận nhiều chuyển biến khả quan sau nhiều năm nỗ lực tái cơ cấu, trên cơ sở này hoạt động tín dụng cũng được NHNN nới lỏng hơn.

Đặc biệt trong các năm 2020-2021, theo diễn biến chung của thế giới, lãi suất trong nước có xu hướng giảm về mặt bằng thấp để hỗ trợ các doanh nghiệp.

Việc này đã khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư tiếp cận dòng vốn giá rẻ khá dễ dàng. Ngoài ra, tác động của Covid-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến một phần dòng tiền nhàn rỗi của các doanh nghiệp tìm đến các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản.

Trong giai đoạn này, quỹ đất phát triển dự án tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đã có phần khan hiếm, các sản phẩm cung ra thị trường dần tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Do đó, hoạt động phát triển bất động sản cũng dần mở tại các tỉnh lân cận Hà Nội, Hồ Chí Minh hay các khu vực có tiềm năng khai thác du lịch nghỉ dưỡng.

Có thể kể đến các đại dự án tiêu biểu như: Vinhomes Ocean Park (420ha, Gia Lâm), Ngô Mây (116ha, Quy Nhơn), Nova Phan Thiết (1.000ha, Phan Thiết), Nova Hồ Tràm (1.000ha, BR-VT), Aquacity (1.000ha, Biên Hòa) , Gem Skyworld (92ha, Biên Hòa), Water Point (355ha, Long An)…

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2020-2021, chứng kiến sự bùng nổ về lượng TPDN phát hành đã giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn phát triển các dự án và mở rộng quỹ đất. Theo số liệu báo cáo Bộ Xây Dựng, trong giai đoạn 2018-2021, cả nước có hơn 400 ngàn sản phẩm đủ điều kiện mở bán, ước tính tăng khoảng 36% so với giai đoạn 2014-2017. Đồng thời, báo cáo của Bộ Xây Dựng cũng ghi nhận giá đất có hiện tượng tăng rất nhanh 20-50% chỉ trong thời gian ngắn, diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước.