Đâu là kênh đầu tư tốt nhất trong bối cảnh hiện nay?

Toàn cảnh thị trường những tháng đầu năm 2022

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung trong 9 tháng đầu năm về nhà ở thương mại số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện. Trong đó, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, số lượng dự án bằng khoảng 50,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.102 dự án với 302.616 căn, số lượng dự án bằng khoảng 156,7% so với cùng kỳ năm 2021.  Số lượng dự án được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, số lượng dự án bằng khoảng 51% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 193 dự án với 56.402 căn, số lượng dự án bằng khoảng 76% so với cùng kỳ năm 2021.

Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ghi nhận hoàn thành việc đầu tư xây dựng 30 dự án, quy mô xây dựng khoảng 5.090 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 254.500 m2. Còn Nhà ở xã hội dành cho công KCN, hoàn thành việc đầu tư xây dựng 05 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 8.700 căn hộ, với tổng diện tích 435.000 m2.

Bên cạnh đó, lũy kế 09 tháng đầu năm 2022 có 139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng giao dịch có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022, Trong Quý III có 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với Quý trước. Lượng giao dịch đất nền Quý III/2022 đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với Quý trước.

Giá bất động sản các phân khúc vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập từ thời điểm cuối Quý II/2022. Một số dự án có giảm giá để tăng tính thanh khoản nhưng chưa nhiều.

Căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.

Dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ).

Về phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó đối với nhóm Bất động sản thì giá trị phát hành là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành trái phiếu.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 20/9/2022, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư khoảng 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký (tính đến 20/6/2022 là trên 3,15 tỷ USD).

Số liệu cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã dần phục hồi so với thời điểm năm 2021, khi mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng nặng nề bời dịch bệnh. Tuy nhiên, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn có nhiều khó khăn.

Cụ thể, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất.

Với việc kiểm soát chặt chẽ của thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến cho phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO).

Một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Những khó khăn của thị trường hiện nay

Cũng theo báo cáo, Bộ Xây dựng chỉ ra những tồn tại, hạn chế tác động đến thị trường. Trong đó, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập như chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

 Nguồn cung bất động sản giảm, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2 /12,5 triệu m2 theo yêu cầu).

 Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở vẫn ở mức cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong Quý III/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đâu là kênh đầu tư tốt nhất trong bối cảnh hiện nay?

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được nhiều tiền gửi. Tuy nhiên, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo, điều này không tốt cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn chững lại khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị siết lại. Bởi vậy mà nhiều doanh nghiệp bất động sản ngóng tín dụng từ ngân hàng như "nắng hạn chờ mưa".

Theo ông Điệp, trước đó, thị trường bất động sản sốt nóng, không ít người vay tín dụng để đầu tư. Nhưng hiện nay thị trường chững lại, giao dịch khó khăn hơn khiến nhiều người bị mắc kẹt. Do đó, nếu lãi suất ngân hàng tăng cao, việc vay đầu tư bất động sản sẽ bị nhà đầu tư cân nhắc, thậm chí là bỏ qua.

Về cơ bản, giai đoạn này là thời điểm cơ cấu lại thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư hoặc phát triển sẽ phải bán tài sản nếu như giai đoạn trước sử dụng đòn bẩy lớn.

Còn đối với thị trường vàng, đây luôn là kênh đầu tư trú ẩn tài sản được nhiều người lựa chọn khi thị trường nhiều biến động tuy nhiên đây lại là kênh đầu tư khó có thể lường trước bởi mức giá thay đổi từng ngày. Bên cạnh đó, chênh lệch giữa giá vàng trong nước và thế giới đang rất lớn, lên tới 18 triệu đồng/lượng.

Chuyên gia tài chính ngân hàng cho hay, hiện tại đầu tư vào vàng sẽ có mức rủi ro rất cao. Về lâu dài, giá vàng trong nước sẽ dịch chuyển theo giá thế giới, mức chênh lệch sẽ có sự điều chỉnh xuống để giá vàng trong nước và thế giới có cùng nhịp tăng. Hơn nữa, chênh lệch giữa giá mua và giá bán trong nước rất cao, khi thu hẹp khoảng cách thì sẽ không có lợi cho người mua. Người kinh doanh vàng mua vào thấp bán ra cao, họ biết giá vàng sẽ có biến động và nhiều rủi ro nên chủ động đẩy về phía người mua.

Những biến động mạnh của giá vàng sẽ khiến nhiều nhà đầu tư dễ gặp thua lỗ nếu nhảy vào đầu tư mua vàng ở thời điểm này. Cho nên với vàng, các chuyên gia nhận định, đây không phải là kênh đầu tư tốt hiện nay. Thay vì mua vàng theo hướng đầu tư, người dân chỉ nên mua vàng theo tập quán nắm giữ, tích trữ.

Theo các chuyên gia, nhiều tháng qua giao dịch trên thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh, chỉ bằng 1/4 hay thậm chí nhiều phiên chỉ còn bằng 1/5 giá trị mỗi phiên so với năm trước. Nhìn chung, dòng tiền lớn không gia nhập thị trường cộng thêm thanh khoản èo uột khiến chứng khoán mất dần tính hấp dẫn.

Theo chuyên gia kinh tế, gửi tiền tiết kiệm ngân hàng là kênh an toàn nhất, khả quan nhất khi có ngân hàng tăng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên đến 9%/năm.

Với lãi suất huy động cao như hiện nay thì đa phần những người có tiền đều tính tới bài toán an toàn là gửi ngân hàng. Một số nhóm các nhà đầu tư có tiềm lực thì ôm tiền chờ cơ hội mua lại những tài sản bị bán tháo hoặc bị siết nợ.