Đề xuất mua bán qua sàn, giá nhà sẽ diễn biến thế nào?

Bộ Xây dựng lấy ý kiến cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi), trong đó đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn.

Trên thực tế, có những dự án khi người mua đợt đầu của chủ đầu tư giá khoảng 25 triệu đồng/m2, nhưng khoảng 3 tháng sau, mua qua sàn, giá đẩy lên 30 triệu đồng/m2. Chưa kể, các sàn bất động sản "ôm" xong hàng có thể tạo hiệu ứng khan hàng để đẩy giá lên cao.

Chuyên gia phân tích, nếu đề xuất bổ sung quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn" được thông qua, giá bán nhà sẽ tăng, gây bất lợi cho người tiêu dùng.

Phí dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu. Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.

Chuyên gia còn cho rằng, việc bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án bao gồm nhà ở, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công trình thương mại, y tế, giáo dục, dịch vụ…thông qua sàn giao dịch bất động sản là xâm phạm “quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án BĐS được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Đây là một bước đi “thụt lùi”, không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn.

Giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội cũng không đồng tình với đề xuất trên. Ông này cho biết, doanh nghiệp của ông làm nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng đều không bán qua sàn giao dịch bất động sản. Khách hàng đến trực tiếp phòng kinh doanh nghe tư vấn và ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Một dự án hàng nghìn tỷ đồng khi đến giai đoạn bán lại bị đơn vị khác chi phối là điều vô lý. Bản thân các sàn hiện nay chưa chuyên nghiệp, vì họ không gắn bó với chủ đầu tư. Việc bán qua sàn chắc chắn sẽ làm tăng chi phí, đẩy giá bán bởi các sàn đều lấy phí môi giới và nhiều loại phí phát sinh khác. Như vậy, người thiệt cuối cùng là khách hàng. Các chủ đầu tư cũng chịu thiệt liên đới vì khách ngại xuống tiền thì có nghĩa là dự án đó không thành công.

Theo nhìn nhận của Luật sư tại Hà Nội, việc bán nhà phải thông qua sàn môi giới sẽ làm tăng thêm chi phí cho các chủ đầu tư. Vì khi phải bán hàng thông qua giao dịch qua sàn môi giới, thường chủ đầu tư phải chi hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến từ 1 - 3% giá trị bất động sản.

Điều này sẽ kéo bất động sản tăng giá, tạo khó khăn hơn cho người mua nhà. Khó tránh khỏi trường hợp nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch để huy động vốn trái pháp luật, bán các bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi của Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 từng quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Sau đó, các sàn bất động sản đua nhau mọc lên như nấm nhưng không phát huy được vai trò của mình, trở thành tác nhân gây loạn thị trường, sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch.

Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời đã bãi bỏ quy định này. Đến nay, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lại một lần nữa đề xuất.

Không ít ý kiến đồng quan điểm cũng cho rằng, việc mua bán nhà đất phải thông qua sàn giao dịch BĐS sẽ kéo BĐS tăng giá, tạo khó khăn hơn cho người mua nhà. Cùng với đó, khó tránh khỏi trường hợp, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch BĐS huy động vốn trái pháp luật, bán các BĐS không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.

Tuy nhiên, một số ý kiến khác lại cho rằng, sự phát triển các sàn giao dịch giúp tạo thói quen giao dịch có văn bản hợp pháp, thông tin chính xác đầy đủ, phòng tránh gian lận, lừa đảo và góp phần ổn định thị trường. Do đó thông tin về chủ đầu tư, chủ nhà, diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý của căn nhà đều rõ ràng, minh bạch.

Không nên quy định “cứng” bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng khuyến khích người mua nhà tìm các đơn vị sàn giao dịch BĐS uy tín để được tư vấn và cung cấp thông tin đúng, đảm bảo quyền lợi người mua.