Giá nhà tăng nhưng người bán lại giảm giá đến lỗ?

Khó hiểu: Giá nhà tăng nhưng giá rao bán lại giảm?

Thị trường BĐS hiện nay đang phải đối mặt với rất nhiều bất lợi, từ việc khan hiếm nguồn vốn tín dụng, tắc nghẽn pháp lý, tính thanh khoản giảm,… đã tác động không nhỏ đến giá thành BĐS trên thị trường, dẫn đến hiện tượng thị trường sơ cấp tăng nhưng thứ cấp lại giảm.

Trong thời gian qua, phân khúc căn hộ chung cư cao cấp hạng sang ở TP.HCM đã chiếm hơn một nửa nguồn cung trên thị trường. Vì thế, chỉ trong vòng vài tháng giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng từ 8 – 15%. Theo thống kê trên thị trường, cho thấy giá bán căn hộ chung cư trên các trang trực tuyến đã tăng 7% và được dự đoán vẫn sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới.

Mặt bằng giá trên thị trường liên tục được đổi mới, nguyên nhân chủ yếu là do chi phí tăng dẫn đến giá bán sơ cấp tăng bởi các chủ đầu tư đưa ra mức giá rao bán dựa trên chi phí đầu vào. Ngoài ra, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ lãi suất vay của chủ đầu tư cũng được cộng dồn vào giá bán. Bên cạnh đó, nguồn cung đang rất khan hiếm, nắm được tình trạng này nhiều môi giới, đầu cơ cứ tiếp tục đẩy giá lên, nhưng nhiều chỗ đẩy giá quá cao sẽ không có người mua. Những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý thì vẫn sẽ có thanh khoản tốt.

Anh Võ Minh Thắng (nhân viên môi giới nhà đất ở TP.Thủ Đức) cho biết, anh đang nhận bán hơn một chục căn hộ cao cấp và rao bán với giá gốc, thậm chí nhiều căn còn giảm đến 10% nhưng vẫn khó kiếm được khách mua, vì nhu cầu hiện nay đã số là căn hộ giá rẻ. Anh Thắng cho biết đã ở trong nghề hơn mười năm nay nhưng đây là lần đầu tiên anh thấy thanh khoản khó như vậy. Phần lớn những căn hộ này đều thuộc dự án căn hộ sơ cấp mới được bàn giao trong thời gian ngắn và đa số các dự án đang trong quá trình thanh toán và có nhu cầu thoát hàng.

Chẳng hạn, có những dự án khi vừa mở bán nhận được rất nhiều sự quan tâm, giá bán xấp xỉ trên dướí 3 tỷ đồng/căn. Các nhà đầu tư tranh nhau mua khi phân khúc căn hộ đang “sốt nóng”. Đến khi dự án sắp bàn giao và phải hoàn tất các thủ tục và chi phí thanh toán cho chủ đầu tư nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính không gánh nổi chi phí đành phải bán lại, thậm chí chấp nhận bán lỗ để tránh nợ thêm nặng.

Dự đoán thị trường BĐS TP.HCM trong thời gian tới

Theo các chuyên gia đánh giá tình hình diễn biến BĐS từ đầu năm đến nay cùng với những thông tin về đổi mới chính sách, kiểm soát tài chính, nguồn vốn BĐS khiến việc tăng trưởng và phát triển của thị trường bị đình trệ. Hơn nữa, nguồn vốn từ các nhà đầu tư có xu hướng phân chia, mở rộng sang các lĩnh vực khác như sản xuất.

Vào đầu năm nay nguồn vốn đầu tư của chính phủ vào thị trường BĐS được kỳ vọng rất nhiều vì nhận được sự hỗ trợ phục hồi kinh tế sau dịch. Nhưng đã qua hơn nửa năm tình trạng giải ngân từ chi tiêu của Chính Phủ không như dự đoán đã tắt đi hy vọng của thị trường BĐS từ quỹ đầu tư của nhà nước. Có thể thấy, nguồn vốn tín dụng dành cho thị trường BĐS vẫn còn nhiều điều bất cập, chưa rõ ràng. Hơn nữa, vấn đề pháp lý là “nút thắt” vẫn chưa được “tháo gỡ” triệt để. Dẫn đến thị trường BĐS đang trên đà phát triển đột ngột bị ngưng trệ và rơi vào trạng thái chờ đợi.

Nhiều chuyên gia kinh tế dự đoán, trong thời gian sắp tới giá cả của thị trường sơ cấp vẫn sẽ tiếp tục trên đà tăng cao vì chi phí đầu vào vẫn đang leo thang, trong khi nguồn cung hạn chế, nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều. Còn đối với thị trường thứ cấp nếu các khó khăn mà thị trường này đang gặp phải vẫn chưa thể giải quyết được trong thời gian dài thì giá thanh khoản sẽ càng lao dốc hơn, ảnh hưởng lớn đến khả năng phục hồi trở lại của thị trường BĐS.

Ngoài ra, tình trạng lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng không nhỏ đến tài chính và khả năng chi trả với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẫy tài chính. Vì phải chịu áp lực nặng nề về lãi suất vay vốn. Nhiều nhà đầu tư đành phải chịu giảm lợi nhuận để giữ lại vốn, rao bán với giá thấp hơn để có thể dễ dàng thoát hàng. Tuy nhiên, trường hợp này chỉ diễn ra ở một bộ phận nhỏ, không thể đại diện cho tình hình chung trên thị trường.

Nhiều ý kiến khác cho rằng, mặc dù giá BĐS trên thị trường thứ cấp có xu hướng tăng nhưng không thể bù đắp được với những khó khăn mà thị trường BĐS đang gặp phải, khó khăn hiện nay chủ yếu đến từ việc thủ tục cấp phép thi công dự án kéo dài, các đổi mới trong quy định của pháp luật, kiểm soát tín dụng BĐS, gia tăng chi phí đầu vào cùng với sự chênh lệch cán cân cung cầu trên thị trường nhà ở.

Khó khăn chồng chất đem đến những thách thức không nhỏ không chỉ riêng chủ đầu tư mà còn cả người dân có nhu cầu mua nhà ở thực. Vì thế, cần phải theo dõi chặt chẽ những biến động của nền kinh tế và lập ra những giải pháp cho những rủi ro bất ngờ trong thời gian tới.

Tình trạng sốt đất ảo cũng là vấn đề tiêu cực đáng báo động khi đã đẩy giá BĐS tăng cao đột ngột. Những lời đồn thổi chưa được xác nhận lan rộng, khi có thông tin khu đất thuộc vùng quy hoạch đã thổi giá đất lên cao. Đến khi thông tin không thực hiện được thì giá BĐS sẽ đột ngột giảm mạnh, mất thanh khoản sau khi cơn sốt hạ nhiệt trở thành rào cản gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường BĐS.