Giải quyết bài toán của thị trường bất động sản bằng cách giảm giá nhà

Vậy, bài toán đặt ra cho thị trường lúc này là cần phải giảm giá nhà để kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết đang áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để giảm giá nhà, tuy nhiên lượng giảm không nhiều. Một số doanh nghiệp khác thì bắt đầu đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội, đưa nguồn cung nhà ở giá rẻ ra thị trường. Tuy vậy, cần sự hỗ trợ của Nhà nước trong việc cải cách thủ tục hành chính, giảm lãi vay...

Thiếu hụt căn hộ giá bán dưới 25 triệu đồng/m2

Thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, cho đến nay, TP Hồ Chí Minh tình trạng “lệch pha” nguồn cung nhà ở ngày càng rõ nét. Trong các năm 2020 - 2022 trong tổng số gần 16.900 căn hộ được bán ra thị trường, tỷ trọng các căn hộ cao cấp và trung cấp (giá bán khoảng 25 đến hơn 40 triệu đồng/m2) luôn chiếm hơn 70% và tăng tịnh tiến theo từng năm.

Nếu tính đến hết quý III/2023, tại TP Hồ chí Minh chỉ có 13 doanh nghiệp có sản phẩm đưa ra thị trường với tổng cộng là 15.020 căn hộ. Trong số này có đến 9.969 căn hộ cao cấp (chiếm 66,37%), phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp, và không có căn hộ giá bán dưới 25 triệu đồng/m2.

Về cơ bản, giá nhà hiện tại đang cao hơn gấp nhiều lần so với thu nhập của người dân. Vì thế, ngay cả khi các doanh nghiệp có giảm giá nhà ở các dự án hiện hữu hoặc đang xây thì đa phần người dân có thu nhập thấp đều không có khả năng tài chính để chi trả.

Còn ở thị trường Hà Nội, nguồn cung về nhà bình dân có nhưng ít. Thông tin về một số dự án được mở bán trong năm 2023 mà người dân phải xếp hàng bốc thăm để được mua. Cho thấy nhu cầu về nhà ở giá rẻ là rất lớn.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, các căn hộ chung cư bình dân hiện cũng có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 đến 35 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án One số 18 đường Ngọc Lâm (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 27,5 triệu đồng/m2, dự án Eurowindow River Park (huyện Đông Anh) giá chào bán khoảng 25,2 triệu đồng/m2; dự án Phương Đông Green Home (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 32 triệu đồng/m2…

Thực tế trên được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest đánh giá, chỉ trong một năm qua, nhiều dự án chung cư đã tăng giá khoảng 10 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn chung cư tăng giá hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng. Hiện tượng xảy ra là do tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường. Các dự án bị ách tắc pháp lý, chiếm khoảng 70%.

Cần phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá nhà ở

Trước đó, vào hồi đầu năm 2023, chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du cho răng, để kéo giảm giá nhà đất, Nhà nước cần tạo cơ chế để thị trường bất động sản hoạt động trơn tru, đúng quy luật với ba nhóm giải pháp. Đầu tiên là minh bạch thông tin và chính sách nhất quán. Kế đến là tạo ra các kênh thông tin và tri thức để người mua có đủ thông tin và khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Cuối cùng có các cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn để nguồn lực được tập trung cho từng nhóm sản phẩm.

Với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung bất động sản suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Vì thế, vai trò của Nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý.

Ở phân khúc nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở cho người thu nhập thấp, chìa khóa chính là đất đai, chi phí xây dựng rất khó giảm. Nhà nước thực tế đang có trong tay quỹ đất chi phí thấp là nhân tố quan trọng nhất để phát triển loại nhà này. Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng của Nhà nước.

Với nhóm sản phẩm đầu cơ tích trữ thuộc diện phải hạn chế, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ.

Hay mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ chí Minh cũng vừa có văn bản đề nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ: phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hiệp hội nhận thấy các doanh nghiệp "đến nay chưa được triển khai tích cực" như nhận xét của Thủ tướng. Trong khi đó, từ năm 2018, hiệp hội đã có văn bản khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường căn hộ vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực, có tính thanh khoản cao và bền vững.

Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không "neo giữ giá cao".

Doanh nghiệp tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp, thuận theo kinh nghiệm "thà bán lỗ còn hơn vay lời".

Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Doanh nghiệp cũng tham gia thực hiện chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.