Giữa lúc thị trường bất động sản “rối như mớ tơ vò” chọn BĐS như thế nào để an toàn dòng tiền cho nhà đầu tư?

Giới chuyên gia cho rằng, xu hướng thị trường thời gian tới, bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển. Trong khi đó, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng để đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư ở thời điểm này không phải một điều dễ dàng. Dưới góc độ chuyên gia cần đánh giá các số liệu và diễn biến thị trường cụ thể trước khi có thể đưa ra ý kiến chính xác.

Ông Hiển cho rằng hiện nay nhu cầu mua chung cư và đầu tư đất vẫn cao, không bên nào vượt trội nên khó có thể nhận xét loại hình nào đang thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Người muốn mua chung cư vẫn mua chung cư mà người muốn mua đất nền vẫn mua đất nền, khó có thể đưa ra khuyến cáo chính xác lựa chọn loại hình nào bất chấp những biến động của thị trường.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho rằng, hiện nay giá bất động sản có yếu tố ảo rất lớn. Có những dự án giá bị đẩy lên quá cao đến mức không thể chấp nhận được. Dòng tiền đang chờ đợi giá bất động sản quay trở về thị trường thực.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thời gian tới sẽ không có tiền để trả nợ trái phiếu, dẫn tới buộc phải xử lý tài sản, bán tháo dự án để có tiền thanh toán nợ. Một số nhà phát hành trái phiếu buộc phải thanh lý bất động sản để xử lý nợ. Do vậy, gia bất động sản có thể sẽ xuống nhiều nấc và khi đó, các nhà đầu tư mới tiếp tục xuống tiền.

Có dự đoán cho thấy giá bất động sản sẽ có thể xuống 30% nữa thì mới đạt được giá trị thực. Ngoài một số sản phẩm giá quá ảo, đa số giá bất động sản cao hơn 30% mức giá trị thực.

Đồng tình với nhận định, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giá đất nền vùng ven đã neo ở mức rất cao nên rất dễ có nguy cơ lỗ vốn nếu mua vào lúc này. Trong khi đó, giá chung cư thời gian qua đã tăng mạnh do áp lực từ giá nguyên vật liệu, lạm phát… Do đó, dù lựa chọn phân khúc nào ở thời điểm này cũng phải cẩn trọng, đặc biệt không nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở thời điểm này.

Nhận định về thị trường, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng, hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.

Trước diễn biến hiện nay, ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, hiện nay BĐS có pháp lý an toàn và có thể “tự sinh ra tiền hàng” vẫn là loại hình BĐS mà nhà đầu tư quan tâm. Theo ông Kiên, có 6 tiêu chí để lựa chọn BĐS nhằm đảm bảo kế hoạch tài chính cũng như xáo trộn dòng tiền lúc thị trường biến động.

Thứ nhất, an toàn pháp lý, chủ quyền đứng tên mình, dễ dàng thăm – ngắm – bán khi thích được xem là tiêu chí đầu tiên cho việc an toàn dòng tiền cho nhà đầu tư.

Thứ hai, tài sản có thể tự vận hành, không khó khăn trong khâu quản lý, không ảnh hưởng đến cuộc sống; Dễ dàng kiếm người thay mình khai thác quản lý, không lệ thuộc hoàn toàn vào 1 hoặc 1 vài đối tác.

Tiêu chí thứ ba là BĐS đó phải tự tạo ra thu nhập đều đặn hàng tháng, ngang với lãi suất cơ bản ngân hàng (5%/năm).

Thứ tư, BĐS đó có khả năng tự tăng giá trị 2,5 đến 3 lần trong 7-10 năm như quy luật chu kì của thị trường BĐS, tức đảm bảo được câu chuyện lãi vốn.

Thứ năm, theo ông Kiên, tài sản mà nhà đầu tư mua phải có giá trị thế chấp trên “ít nhất 60%” giá thị trường để huy động vốn khi cần.

Cuối cùng, tài sản mua phải được sở hữu lâu dài, có thể truyền lại cho 2-3 thế hệ sau cũng là tiêu chí được người mua quan tâm, nhất là lúc thị trường biến động.

Theo ông Kiên, các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh. Đầu tư bất động sản bền vững sẽ cần được thực hiện song song với việc duy trì hoạt động sản xuất – kinh doanh. Khi đó, nhà đầu tư có xu hướng dùng nguồn thặng dư từ lợi nhuận kinh doanh hoặc thu nhập không dùng đến để đầu tư vào bất động sản nhằm đảm khả năng sinh lời, dù thị trường nóng lên hay đóng băng.

Ông David Jacskon, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh tâm lý thị trường đang bị dao động bởi các thông tin chính sách, thanh khoản thì BĐS có pháp lý rõ ràng chính là điều kiện quan trọng hàng đầu chấn an tâm lý của người mua nhà lúc này.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đã đi qua nửa chặng đường năm 2022 và theo đánh giá của các chuyên gia, gần 6 tháng qua là một khoảng thời gian cực kỳ khó khăn khi thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, vướng mắc pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ làm nghẽn nguồn cung sản phẩm, từ đó đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang. Vì thế, với những dự án đủ pháp lý đưa ra thị trường đang xem là giải pháp “chấn an” tâm lý của nhà đầu tư ở thời điểm này.

Ghi nhận cho thấy, thanh khoản của các dự án có pháp lý đầy đủ vẫn khá tốt ở giai đoạn này, cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Theo thống kê từ Phòng kinh doanh của Phú Đông Group, pháp lý là một trong những yếu tố được khách hàng quan tâm hàng đầu khi tìm hiểu dự án. Người mua đồng ý mức giá cao hơn đổi lại sự an tâm và đảm bảo khi mua các căn hộ đã có sổ hồng.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng cho rằng, có 3 phân khúc bất động sản được nhà đầu tư ưa chuộng trong thời gian qua, đó là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ giá vừa túi tiền. Trong đó, các tiêu chí chọn BĐS của NĐT ngày càng thiên về các BĐS an toàn. An toàn cả về pháp lý, dòng vốn phân bổ và phân khúc đầu tư.