"Hãy tham lam khi người khác sợ hãi" đã đúng vào thời điểm này hay chưa?

Ông Trần Minh Hoàng - Phó tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản có nhiều cơ hội trong dài hạn, đặc biệt là nhà ở đã được hình thành sẽ không có sự giảm giá. Các thống kê của tổ chức trong và ngoài nước cho thấy giá chỉ có dừng và tăng, dù thanh khoản thấp nhưng giá vẫn tiếp tục tăng.

Hiện nay có tiền mặt tốt không vay mượn ngân hàng thì đây là cơ hội để chọn lựa sản phẩm tốt. Nếu ai có tỷ trọng lớn về vay nợ thì cần bán sản phẩm, cơ cấu lại để tài chính được lành mạnh. Dự báo năm 2023, lãi suất khả năng chưa thể giảm được, về cơ bản những sản phẩm có giá trị khai thác sử dụng được vẫn sẽ giữ giá và tăng, nguồn cung vẫn sẽ khan hiếm.

Trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những nhóm group môi giới nhà đất, chung cư liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp bất động sản với giá thấp. Các cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”, “cắt sâu”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”… xuất hiện tràn lan và ngày càng nhiều. 

Đặc biệt, càng gần về cuối năm, nhu cầu đẩy hàng đi của các nhà đầu tư “đuối vốn” càng gia tăng. Đây cũng là thời điểm các nhà đầu tư có sẵn dòng tiền đi “săn hàng”. 

Một nhà đầu tư ở Hà Nội nhận định, thị trường hiện nay đúng là phải 10 năm mới có một lần khi cả các chủ đầu tư và nhà đầu tư nhỏ lẻ đang giảm giá bán. Những người có tiền đang chiếm ưu thế hơn và dễ dàng thương thảo về giá. Nếu tìm được sản phẩm phù hợp thì nên xuống tiền ngay đừng mang tâm lý lo ngại chưa tạo đáy, giá còn xuống nữa. Thị trường địa ốc khác với chứng khoán, nếu gặp hàng tốt mà không bắt ngay thì sẽ dễ dàng bị mất. Và thực tế, không ai có thể nhận định được rõ ràng thị trường thời gian tới sẽ đi xuống hay đi lên. Vì vậy, cứ tìm được hàng tốt, giá hợp lý nên xuống tiền.

Người mua có sẵn tiền lúc này có thể mặc cả và nếu thiện chí chủ nhà sẽ dễ dàng chấp nhận giảm giá. Với tâm lý một nhà đầu tư trẻ có dòng tiền tiết kiệm, anh Tuấn tin rằng, đây là thời điểm tốt để mua vào khi mà đã có nhiều nhà đầu tư không cầm cự được phải xả hàng.

Về thời điểm “bắt đáy” bất động sản, ông Phạm Anh Khôi - CEO Công ty tài chính FINA chia sẻ tại một tọa đàm bất động sản rằng, đây chưa phải lúc để tham gia thị trường, “bắt đáy” trong ngắn hạn, mà cần tâm thế lâu dài đối với thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản khác biệt so với thị trường tài chính, bởi tính địa phương cao, nên đáy của nơi này không nhất thiết là đáy nơi khác, không có sự di chuyển đồng nhất ở các địa phương. Đơn cử những khu vực có nhu cầu nhà ở cao như quận 2, Bình Thạnh (TP.HCM) không có sự sụt giảm giá, nhưng nếu đi đến thị trường tỉnh, nơi chưa có cơ sở hạ tầng thì giá có thể đã sụt giảm 30-40% và tạo đáy.

Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng, bỏ qua việc đầu cơ ngắn hạn, tập trung lâu dài vào giá trị sản phẩm như vị trí, ở những khu vực mật độ dân cư cao, cơ sở hạ tầng hiện hữu, điện đường trường trạm. Ngoài ra, sản phẩm có khả năng khai thác hay không, nếu không ở được thì có thể cho thuê hay không, tài sản có thể đóng góp được gì cho kinh doanh sản xuất.

Mặt khác, ông Khôi cho rằng, mỗi nhà đầu tư cần quyết định cho chính mình, tùy khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính, nếu có thể giữ lâu dài thì không nhất thiết đi theo đám đông; nếu sợ hãi với thị trường thì không nên tham gia vào thời điểm hiện tại, thay vào đó đầu tư vào những tài sản an toàn hơn.

Nhiều chuyên gia dự đoán rằng trong những tháng cuối năm nay giá bán các phân khúc BĐS sẽ không có nhiều thay đổi. Nguồn cung chủ yếu hướng đến các dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang trong khi nhu cầu phần lớn của ngươi dân là những sản phẩm giá rẻ phù hợp với mức thu nhập.

Giá bán BĐS trên thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh nhất là ở những dự án có tính chất đầu cơ, tính thanh khoản thấp… nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do tình hình lạm phát và lãi suất tăng mạnh trong thời gian qua đã ảnh hưởng không ít đến khả năng tài chính của nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẫy tài chính

Bên cạnh đó, ở một số địa phương nhiều môi giới lợi dụng các thông tin quy hoạch để đồn thổi, tạo tin đồn không căn cứ để nâng cao giá bán BĐS tạo nên hiện tượng “sốt ảo”, “giá ảo”. Mức giá bị đẩy lên quá cao nhưng các dự án quy hoạch không được thực hiện như lời đồn khiến giá BĐS tụt dốc nhanh chóng sau “cơn sốt”.

Các chuyên gia nhận định, hiện tượng xả hàng sau cơn sốt đất là quy luật tất yếu, bởi sau khoảng thời gian cầm cự nhiều nhà đầu tư không còn sức gồng, gặp khó khăn trong tiếp cận và duy trì vốn để giải ngân việc mua sản phẩm theo tiến độ hoặc đảo nợ. Vì thế, họ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, vấn đề tụt giá mất thanh khoản chỉ xuất hiện ở một vài khu vực diễn ra sốt nóng, không phải là tình trạng chung của toàn thị trường. Mặc dù thị trường BĐS trong thời gian gần đây khá ảm đạm, số lượng giao dịch sụt giảm nhưng không phải là vấn đề đáng lo ngại khi nhu cầu và mức độ quan tâm vẫn cao. Hơn nữa, đây là cơ hội tốt để thanh lọc lại thị trường hạn chế hoạt động đầu cơ diễn ra.