Hết cơ hội mua bất động sản giá rẻ?

Chủ đầu tư “quay xe”

Thời điểm cách đây 1 năm, khi thị trường bất động sản bắt đầu rơi vào khó khăn, hầu hết người mua nhà và nhà đầu tư đều kỳ vọng giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm để có thể mua được giá hời. Theo đó, với tâm lý chờ đợi thị trường “chạm đáy” đã kéo thanh khoản đi xuống. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư bất động sản cũng liên tục tung ra các chính sách chiết khấu, ưu đãi nhằm thu hút khách hàng, nhiều dự án giá đã giảm đáng kể tuy nhiên vẫn không hấp dẫn được nhà đầu tư cũng như người mua nhà.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng từng nhận định, tâm lý của mọi người chỉ mong thị trường xuống đáy. Nhưng vấn đề, đáy ở đâu thì không ai biết. Khi thị trường đi xuống, người ta càng mong đợi một cái đáy. Ví dụ như 2012-2013, mọi người nhận định, bất động sản còn xuống đáy nữa và cuối cùng chả biết đáy ở đâu. Họ chưa kịp mua thì giá bất động sản tăng. Khi mà thị trường đã định hình đáy nhưng cũng không ai nghĩ đó là đáy.

“Thế nên, chính các nhà đầu tư nên phân tích nhu cầu của mình? Nếu là nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ biết điểm nào nên mua vào và đâu là thời điểm nên bán ra. Còn với người có nhu cầu mua để ở thì họ phải cân nhắc giữa việc bỏ tiền ra đi thuê và tài chính đi mua. Họ thực sự xem rằng, mình đã đủ tiềm lực tài chính để mua chưa?”, ông Quyết nói thêm.

Tuy nhiên, sau một năm đầy biến động, giá bất động sản giảm 30-50% là kịch bản đã thực sự nhìn thấy rõ nét, nhất là ở những khu vực từng sốt nóng như Hải Phòng, Bắc Giang, Bình Dương,…. Dù cắt lỗ sâu nhưng thanh khoản trên thị trường sụt giảm, đóng băng.

Nếu như trước đó chỉ vài tháng, thị trường xuất hiện những thông tin giảm giá sâu thì đến hiện tại đã không còn mà chỉ là sự giảm giá nhẹ khoảng 5-10% kèm theo các ưu đãi thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất linh hoạt...

Theo lời CEO một sàn giao dịch nhà đất ở Hà Nội, cho hay bước sang năm 2024, các chính sách ưu đãi về thanh toán, hỗ trợ lãi suất vẫn khá tốt, song mức chiết khấu đa phần đã không còn cao như trước, đây cũng là tất yếu bởi chủ đầu tư đã bớt khó.

“Trong năm 2023, không ít doanh nghiệp áp dụng chiết khấu lên tới hơn 30%, dù thời hạn khá ngắn từ 20 - 40 ngày. Chiến lược này giúp họ thoát được một lượng lớn hàng tồn giá cao, thu tiền mặt về. Tuy nhiên, thời gian qua, khi tín dụng ngân hàng được cởi trói, nợ trái phiếu được “khất” thành công, doanh nghiệp cũng bớt áp lực hơn nên không cần đua ưu đãi nữa”, người này nói thêm.

Theo báo cáo thị trường bất động sản và nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023 do DKRA vừa công bố, cho dù nguồn cung và giao dịch ở tất cả các phân khúc bất động sản đều giảm mạnh so với các năm trước thì mức giá ở nhiều phân khúc hầu như vẫn giữ nguyên.

Cụ thể, thị trường đất nền, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10 - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13 - 17% so với đầu năm 2023, tuy nhiên mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Với phân khúc căn hộ, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm 2023. Đối với các phân khúc còn lại là nhà phố, biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, condotel... ghi nhận mức giá giữ nguyên hoặc giảm 8 - 10%, nhưng đây là các phân khúc hoặc có giá quá cao hoặc dành cho mục đích đầu tư nghỉ dưỡng nên không phù hợp với người có nhu cầu ở thực.

Thậm chí, đối với phân khúc cho người cần có chỗ ở (căn hộ, đất nền vùng ven) thì mức giá cũng quá cao và hầu như không có các dự án nhà ở giá trung bình thấp ra thị trường nữa.

Đã “hết cửa” giảm giá nhà?

Là người có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) hiểu hơn ai hết những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải khi đề cập tới việc giảm giá nhà. Ông chỉ ra doanh nghiệp phải chịu nhiều loại chi phí, như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công; chi phí tài chính; chi phí quản lý đều tăng và có cả “chi phí không tên”.

Tất cả loại chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, khoảng 3 năm đối với dự án nhà ở thương mại. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều.

Đồng thời, ông Châu cũng kiến nghị nhiều giải pháp mang tính tổng thể. Đối với doanh nghiệp, ông Châu đề nghị các chủ đầu tư giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu, tăng niềm tin khách hàng, tạo dòng tiền và thanh khoản.

Các doanh nghiệp cũng cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người dân.

Nhiều ý kiến cho rằng, cơ hội để người dân mua nhà với giá vừa phải là năm 2023 và đã qua rồi. Năm 2024, những cơ hội tốt như vậy không còn nữa dù thị trường vẫn còn khó khăn.

Trong khi đó, một số chủ đầu tư bất động sản cũng muốn hạ giá, song nếu tiếp tục hạ giá nữa thì “doanh nghiệp sẽ chết” bởi mọi chi phí đầu vào từ đất đai, vật liệu xây dựng, tài chính... đều phải tính vào giá thành.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh chia sẻ, thực tế năm 2023 nhiều phân khúc bất động sản giảm giá mạnh nhưng bán cũng không ai mua vì giá quá cao, lại là sản phẩm mang tính đầu cơ, nhiều dự án ở vùng sâu vùng xa không ai về ở.

Trong khi đó, dù trong thời thị trường gian khó nhưng những dự án dành cho nhu cầu ở thực thì vẫn có khách hàng dù chậm hơn trước. Các doanh nghiệp cũng đã tính toán nhiều cách để tồn tại thông qua giảm giá, tăng chiết khấu, hậu mãi...

“Nhưng câu chuyện của năm 2024 sẽ khác khi ngay đầu năm Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ tín dụng, thúc tiền vào nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất ở mức thấp hơn nửa năm qua và còn tiếp tục. Do đó, khách hàng đã bắt đầu quay lại thị trường để mua hàng ngộp, hàng đẹp giá rẻ trong khi doanh nghiệp có sức khỏe tốt cũng dễ tiếp cận vốn vay hơn. “Với những tín hiệu như vậy, rất khó để có thể giá nhà giảm trong năm 2024”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nhấn mạnh thêm.